Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2021/5278 Esas 2022/4057 Karar Sayılı İlamı

     Özet:

Davacılar tapu iptali ve tescil davası açarak, paylı olarak kayıtlı binadaki bağımsız bölümlerin tapu kaydının iptali ile kendi adlarına tescilini talep etmişlerdir. Mahkeme, binanın %95 oranında tamamlandığını, ancak kaçak olarak inşa edildiğinden burada yapılan satış vaadi sözleşmesi ile açılan tapu iptali ve tescil isteğinin kabulünün mümkün olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar vermiştir.
Yüklenicinin, kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereği inşaat yapma edimini tamamlayıp teslim etmesi zorunlu olduğundan, davacıların iskan ruhsatı alması gerekmektedir. Mahkeme, yapı ruhsatının olmadığı belirtilmesi üzerine yetki ve bu işlemleri tamamlamak üzere makul süre verilmesinin ve binadaki eksik işler bedelinin depo ettirilmesinin gerekliliğine vurgu yapmıştır.
Kanun Maddeleri: Türk Borçlar Kanunu, Türk Medeni Kanunu, İmar Kanunu.

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi (Tüketici Mahkemesi Sıfatıyla)

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasının bozma ilamına uyularak yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik verilen hüküm süresi içinde davacılar vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

- K A R A R -
Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle, davalı...., Ltd. Şti. adına paylı olarak tapuda kayıtlı 529 parselde inşaa edilecek binadaki bağımsız bölümlerin yazılı sözleşmeler ve resmi şekilde düzenlenen satış vaadi sözleşmesiyle müvekkilleri tarafından şirketin vekili olarak hareket eden ...'e ait yüklenici ... İnşaat ve Ltd. Şti.'den bedeli ödenerek satın ve teslim alındığını, dava konusu bağımsız bölümlerin tapu kaydının iptali ile davacılar adına tescilini talep etmiştir.
Davalı arsa sahibi vekili, davanın reddini talep etmiştir.
Mahkemece, davacı ... ile davalı şirket arasında yapılan sözleşme gereğince başlanılan inşaatın %90'ın tamamlandığı, davacı ... tarafından satış bedeli olarak belirlenen 20.000,00 TL'nin ödendiği, buna rağmen davalı şirketin tescile ilişkin edimini yerine getirmediği anlaşılmakla tasdikli projede gösterilen arsa payının davacı ... adına tescili konusunda davanın kabulü, diğer davacılar ...adına tescil talebinde bulunulmuş ise de dava dilekçesi ekinde ibraz edilen satış sözleşmelerinin ... Ltd. Şti. ile davacılar arasında imzalandığı, bu sözleşmelerin davalı şirket açısından bağlayıcılığı bulunmadığından ...adına açılan davanın husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle Nazlı yönünden davanın kısmen kabul, kısmen reddine, diğer davalı yönünden reddine karar verilmiş, karar davalı ...., Akaryakıt Ltd. Şti. vekili ve davacı vekilince temyiz edilmiştir.
Yargıtay (Kapatılan 14. Hukuk Dairesi’nin 2016/10497 Esas, 2017/674 Karar sayılı ve 06.02.2017 günlü kararı ile davalı arsa maliki şirket ile yüklenici ... İnşaat Ltd. Şti. arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği, arsa sahibi ve yüklenici arasında mecburi dava arkadaşlığı bulunduğundan ... İnşaat Ltd. Şti.’nin davaya dahil edilerek taraf teşkili sağlandıktan sonra işin esasının incelenmesi gerektiği belirtilerek bu karar bozulmuştur.
Bozmaya uyan mahkemece, taraf teşkili sağlandıktan sonra işin esasına girilerek, binanın % 95 oranında tamamlandığı, ilgili belediyeye yazılan müzekkereye verilen yazı cevabında dava konusu taşınmazda bulunan binanın yapı ruhsatının bulunmadığı, dava konusu taşınmaz üzerinde inşa edilen yapının kaçak durumda bulunduğu, kaçak olarak inşa edilen binalarda bağımsız bölüm satışına konu satış vaadi sözleşmesine dayanılarak açılan tapu iptali ve tescil isteğinin kabulünün mümkün olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Karar davacılar vekilince temyiz edilmiştir.
1-Dosyadaki yazılara ve mahkemece uyulan bozma kararı gereğince inceleme yapılarak hüküm verilmiş olmasına, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına ve bozmanın şümulü dışında kalarak kesinleşen cihetlere ait temyiz itirazlarının incelenmesinin artık mümkün olmamasına göre davacılar vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddine karar vermek gerekmiştir.
2- Temliken tescil diye adlandırılan davalarda yüklenicinin kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca kendisine isabet eden tapu payını ya da bağımsız bölümü 3. kişilere temlik etmesi mümkün olup, bu halde alacağın adi yazılı sözleşmeyle temliki geçerlidir. Ancak kat karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri uyarınca yüklenicinin ve temlik suretiyle onun alacaklarına halef olan tapu payı ya da bağımsız bölüm temlik alan 3. kişinin tapu payı ya da bağımsız bölüme hak kazanabilmesi için yüklenicinin, sözleşme gereği arsa sahibine karşı üstlendiği inşaat yapma edimini sözleşme ve ekleri, tasdikli proje ve ruhsatı ile imar mevzuatına uygun olarak tamamlayıp teslim etmiş olması zorunludur. Taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca iskan ruhsatının alınması da yüklenicinin sorumluluğunda olduğundan halefi olan davacının iskan ruhsatı alması gerekmektedir.
Her ne kadar mahkemece Reyhanlı Belediye Başkanlığına müzekkere yazılarak yapı ruhsatının bulunup bulunmadığı hususu sorulmuş, belediyenin yazı cevabında dava konusu taşınmazın ruhsat sisteminde yapı ruhsatına rastlanılmadığı belirtilmiş ise de, mahkemece yapılması gereken iş, Reyhanlı Belediye Başkanlığından, yapı kullanma izin belgesi (iskan) verilmesinin mümkün olup olmadığı, verilmesi mümkün ise bunun koşulları ve yapılması gereken işlemlerin nelerden ibaret olduğu sorulup, bundan sonra, belediyeden gelecek yazı cevabına göre yüklenicinin halefi olarak temlik alan davacılara, inşaatın tamamına yapı kullanma izin belgesini (iskan) alması için belediye ve diğer kurum ve kuruluşlarda arsa sahibi, kat malikleri ve yüklenicinin yapmak zorunda olduğu iş ve işlemleri yapmak üzere yetki ve bu işlemleri tamamlamak üzere makul süre verilip, yine binadaki eksik işler bedelinin bilirkişi aracılığıyla hesaplanarak bu bedelin davacılara depo ettirilmesine, sonuç olarak iskan ruhsatı alınır ise davacıların tapu iptali ve tescil isteminin kabulüne, iskan ruhsatı alınmaz ise tapu iptali ve tescil isteminin reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamış, bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Yukarıda 1. bentte açıklanan nedenlerle davacılar vekilinin diğer temyiz itirazlarının reddine, 2. bent uyarınca kabulü ile hükmün davacılar yararına BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde temyiz eden davacılara iadesine, karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme isteminde bulunulabileceğine, 13.09.2022 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.