Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2021/4584 Esas 2022/4428 Karar Sayılı İlamı

     Özet:

Davacı, murisi ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapmış, ancak yüklenici olarak inşaatı kendisi tamamlamış. Müvekkiline düşen dairelerin tapu kaydı yapılmadığı için dava açmış. Davalılar ise, sözleşmenin resmi şekilde yapılmadığını savunarak, davanın reddini talep etmişlerdir. İlk derece mahkemesi, davacının aktif husumet ehliyeti yokluğu nedeniyle davanın reddine hükmetmiştir. Ancak bölge adliye mahkemesi, sözleşmenin geçersizliği savunmasına değer verilmemesi gerektiği, davanın reddinin hatalı olduğu ve işin esasına girilerek bir karar verilmesi gerektiği sonucuna varmıştır. Kararda, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinin resmi şekilde yapılması gerektiği, ancak tapuda pay devrinin yapılmış olması veya edimlerin büyük oranda tamamlanmış olması halinde sözleşmenin geçerli kabul edileceği belirtilmiştir. Ayrıca, eser sözleşmesi feshedilmediği sürece yapılan işin yüklenici tarafından yapılmış kabul edileceği vurgulanmıştır. Kanun maddeleri olarak, Türk Medeni Kanunu'nun 706/I, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 237. maddesi, 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26 ve 1512 sayılı Noterlik Kanununun 60. maddeleri gösterilmiştir.

MAHKEMESİ : Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi
İLK DERECE MAHKEMESİ : Gölcük 1. Asliye Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne yönelik verilen hüküm davacı vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli günde davacı vekili Avukat ... ile davalı ... vekili Avukat ... geldi. Tebligata rağmen başka gelen olmadığından onun yokluğunda duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten ve temyiz dilekçesinin süresinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

- K A R A R -
Davacı vekili, müvekkili ile davalıların murisi arasında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği müvekkilinin inşaatı tamamlayarak iskan ruhsatını aldığını, müvekkiline isabet eden bağımsız bölümlerden birinin müvekkili talebiyle muris tarafından üçüncü kişiye devredildiğini, ancak arsa malikinin vefatı ile müvekkiline düşen iki adet dairenin devredilmediğini ileri sürerek, 1 ve 3 nolu taşınmazların tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tescilini talep ve dava etmiştir.
Davalı ..., kendi adına asaleten davalı ... adına velayeten davayı kabul etmiştir.
Davalı ... vekili, sözleşmenin adi yazılı olması nedeniyle geçersiz olduğunu, inşaatı murisin yaptığını yapması sebebiyle bankadan çekilen kredi ile yapıldığını ve bu sebeple ipotek konulduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.
İlk derece mahkemesince, belediyeden gelen belgelere göre arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin muris ile dava dışı ... arasında yapıldığı, davacının yapıyı inşa ettiğini ispatlayamadığı, ...’in beyanına göre başlangıçta yapının kendi firması üzerine yapıldığı, daha sonra vekalet ile davacı tarafından yapıldığı, davacının kendi adına hareket eden bir yüklenici olmadığı, davanın aktif husumetinin olmadığı gerekçesiyle davanın reddine dair verilen karar davacı vekilinin istinaf istemi üzerine Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesince sözleşme protokolünde davacı taraf ise de yapılan tüm işlemlerde ...’in adı olduğu, bu nedenle davacının taraf ehliyeti olmadığı, davalılardan ...’ın davayı kabulünün bağlayıcılığı olmadığı, ancak nispi vekalet ücretine hükmedilmesinin doğru olmadığı gerekçesiyle davacı istinaf başvurusunun kısmen kabulüne, ilk derece mahkemesi kararının kaldırılarak davanın reddi ile maktu vekalet ücreti verilmesine karar verilmiştir.
Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir.
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye isabet eden bağımsız bölümlerin tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Arsa payı karşılığı inşaat yapım ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri bedel olarak arsa payı devri ve satış vaadini de içerdiğinden, karma nitelikli sözleşmelerdendir. Bu sözleşme ile arsa sahibi, hem arsa payının bir kısmının tapusunu yükleniciye devretmek borcu altına girmekte hem de taşınmazın kullanım şeklini değiştirmektedir.
Gayrimenkul satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri tapuda arsa payı devrini de içerdiğinden sözleşmenin imzalandığı tarihte yürürlükte bulunan Türk Medeni Kanunu'nun 706/I, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 237. maddesi, 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26 ve 1512 sayılı Noterlik Kanununun 60. maddeleri uyarınca resmi şekilde yapılması zorunlu olup, resmi şekilde yapılması geçerlilik koşuludur. Noterde düzenleme şeklinde yapılması gereken sözleşme, noterde yapılmakla birlikte kanunun aradığı şekle uygun olmaksızın onaylama şeklinde yapılmışsa bu sözleşme de geçerli olmayacaktır. Ancak adi yazılı şekilde yapılmış olmakla birlikte, bu sözleşmeye dayalı olarak tapuda pay devrinin yapılması ya da edimlerin büyük oranda tamamlanmış olması halinde artık şekil eksikliğini ileri sürmek Türk Medeni Kanunu'nun 2. maddesi gereğince hakkın kötüye kullanılması sayılacağından, sözleşmenin geçersizliği iddia veya savunmasına değer verilmeyerek sözleşme geçerli kabul edilerek uyuşmazlığın çözümlenmesi gerekecektir.
Somut olayda taraflarca imzalanan 01.10.2016 tarihli adı yazılı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yukarıda bildirildiği şekilde resmi yapılmadığı için geçersiz ise de yine yukarıda belirlenen şekilde inşaatın vazgeçilemeyecek oranda tamamlanması nedeniyle sözleşmenin geçersizliğinden bahsetmek mümkün değildir. Bu nedenle eldeki bu sözleşme uyarınca uyuşmazlığın çözümü gerekir.
Öte yandan, Dairemiz yerleşik içtihatlarına göre eser sözleşmesi feshedilmediği sürece yapılan işin yüklenici tarafından yapılmış olduğu kabul edilir. Bu karinenin aksi iddia eden tarafından isbat edilmelidir.
Somut olayda, belediye cevabi yazılarında yüklenici olarak ... gözükmektedir. Mahkemece tanık olarak dinlenilen ... sözleşmenin tarafının davacı olmasına rağmen resmi işlemlerin kendi firması üzerinden yürütüldüğünü, ancak inşaatın davacı ... tarafından yapıldığına ilişkin beyanı 01.10.2016 tarihli davacı ile davalılar murisi arasında imzalanan adi yazılı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, 04.10.2016 tarihli davalılar murisinin davacı adına verdiği vekaletname dikkate alındığında, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin davacı ... ile yapıldığı ve yukarıda anılan içtihat gereği aksi ispatlanamadığından inşaatın da bu sözleşme yüklenicisi olan davacı tarafından yapılıp tamamlandığının kabulü gerekir. Bu durumda mahkemece, işin esasına girilip taraf delilleri toplanarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, davanın aktif husumet ehliyeti yokluğundan reddi doğru görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, usul ve yasaya aykırı görülen Sakarya Bölge Adliye Mahkemesinin 27.05.2021 tarihli ve 2021/441 Esas, 2021/471 Karar sayılı kararının davacı yararına BOZULMASINA, 8.400,00 TL duruşma vekâlet ücretinin davalılardan alınarak Yargıtaydaki duruşmada vekille temsil olunan davacıya verilmesine, peşin alınan harcın istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK 373. madde hükümleri gözetilerek dosyanın Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesine gönderilmesine, 28.09.2022 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.