Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2021/6175 Esas 2022/4693 Karar Sayılı İlamı

     Özet:

Mahkeme, arsa sahipleri ile inşaatı yapan kooperatif arasındaki sözleşmenin ceza-i şartı tazmini istemine ilişkin dava hakkında karar vermiştir. Sözleşmede belirtilen ipoteğin kaldırılmaması nedeniyle arsa sahiplerinin talep ettiği kira tazminatının hesaplanması gerektiği belirtilmiştir. Ancak ipoteğin kaldırılması davası süresince kira tazminatı hesaplanmaması gerektiği vurgulanmıştır. Bu nedenle mahkemece kararda belirtilen dönemler için kira tazminatına hükmedilmesi yerinde olmamış ve karar davalı yararına bozulmuştur. Kararda, sözleşmelerde karşılıklı borç yükleyen bir tarafın kendi borcunu ifa etmeden karşı taraftan edimin ifasını isteyemeyeceği belirtilmiştir. Ayrıca, sözleşmede belirtilen ipoteğin fekki şartlarının gerçekleşmesine rağmen ipoteğin kaldırılmadığı görülmüştür. Bu nedenle kanun maddeleri olarak, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri niteliği itibariyle her iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerden olup karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmenin ifasını talep eden kimse sözleşmede aksine bir hüküm yoksa, kural olarak kendi borcunu ifa etmedikçe karşı taraftan edimin ifasını isteyemez (BK m. 116). İnşaatın getirildiği seviyede ipoteğin fekkinin arsa sahiplerinden istendiği halde kaldırılmaması nedeniyle geçen sürenin değerlendirilerek hesaplamada dikkate alınması gerektiği hatırlatılmıştır (TMK m. 141).

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasındaki tazminat davasının bozma ilamına uyularak yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne yönelik verilen hüküm süresi içinde davalı ve davacılar vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

- K A R A R -

Davacılar vekili; davacı arsa sahipleri ile davalı kooperatif arasında 11/01/1994 tarihli kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi akdedildiğini, aradan uzun yıllar geçmesine rağmen sözleşme gereklerinin yerine getirilmediği gibi binaların da davacılara teslim edilmediğini, dava konusu daireler teslim edilmeyince 10/11/2003 tarihinde gecikme bedellerinin tahsili için Gölcük 2 Asliye Hukuk Mahkemesi'nde dava açıldığını, 2010/337 esas 2011/539 karar sayılı ilamla bu dava sonucunda tazminat ödenmesine karar verildiğini, kararın kesinleştiğini, mahkemece müvekkillerinin 10/11/2003 tarihine kadar olan alacakları için karar verilmiş olduğundan o tarihten sonraki alacaklarının tahsili için iş bu davayı açtıklarını, müvekkillerinden ...'nun 2008 yılı Ağustos ayında dairelerinin eksiklerini yaptırdığını, kullanmaya başladığını bu nedenle bu müvekkiline ait 3 bağımsız bölüm için önceki dava tarihinden itibaren olan 57 aylık gecikme için talepte bulunduklarını, diğer müvekkili ...'nun ise dairelerindeki eksiklikler giderilmediği için ve halen daireleri teslim almadığını davadan itibaren geçen 110 ay için talepte bulunduklarını, her bir bağımsız bölüm için 300 Alman markı tazminat ödemeyi taahhüt ettiğini, bu durumda müvekkillerinin 6 bağımsız bölüm için 150.300 Alman markı (76.847 Euro) tazminat talebinde bulunduklarını, iş bu tazminat bedelinin sözleşme uyarınca taraflarına ödenmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili; inşaata sözleşmenin 5. maddesine göre 01/03/1994 tarihinde başlandığını, belediyeden kaynaklanan gecikmeler olduğunu, 40 aylık süresi içerisinde sözleşme gereğince 6 adet villanın teslim edildiğini, davacıların Almanya'da ikamet etmeleri nedeniyle 17 Ağustos depreminden sonra kendilerine teslim edilen 6 adet villalarla ilgilenmedikleri için zaman içerisinde binaların boyalarının eskidiğini, davacıların teslim tarihinden 6 yıl 4 ay 9 gün sonra davalı kooperatif hakkında 10/11/2003 tarihinde Gölcük 2 Asliye Hukuk Mahkemesi'nde kira alacağı davası açtıklarını, kabul edilip kesinleşen dava nedeniyle icra kanalıyla davacıların kooperatiften 293.481,04 TL aldıklarını, davacılar iş bu davayla ikinci bir dava açmalarının yasal dayanağının bulunmadığını, öncelikle açılan davanın zaman aşımı nedeniyle reddine karar verilmesinin gerektiğini, sözleşmenin 9.maddesinin uygulanamaz olduğunu, davalı kooperatifinin kira ödeme yükümlülüğünün kalmadığını, kooperatifin sözleşme şartlarını yerine getirdiğini, ancak davacı arsa sahiplerinin yerine getirmediğini, sözleşmeye göre inşaatın %60’nın tamamlanmasının ardından kaldırmaları gereken arsa sahipleri lehine tesis edilen ipoteği kaldırmadıklarını, bu nedenle Karamürsel Asliye Hukuk Mahkemesinin 2008/265 E. sayılı dosyası ile ipoteğin fekki davası açtıklarını, davanın kabul edildiğini ve kesinleştiğini, bu nedenlerle davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
Mahkemece, davacı ... için 8.552,00 TL, davacı ... için 64.140,00 TL üzerinden gecikme tazminatı isteminin kabulü ile fazlaya ilişkin gecikme tazminatı isteminin zaman aşımı nedeniyle usulden reddine dair verilen hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir.
1- Dosyadaki yazılara ve mahkemece uyulan bozma kararı gereğince inceleme yapılarak hüküm verilmiş olmasına, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına ve bozmanın şümulü dışında kalarak kesinleşen cihetlere ait temyiz itirazlarının incelenmesinin artık mümkün olmamasına göre davacılar vekilinin tüm, davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddine karar verilmiştir.
2- Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin zamanında ifa edilmemesi nedeniyle ceza-i şartın tazmini istemine ilişkin olup davacılar arsa sahibi, davalı ise yüklenicidir.
Taraflar arasındaki 11.01.1984 tarihli sözleşmenin 6.maddesinde “Kooperatife devredilen gayrimenkullerin üzerine tapu takrir muameleleri ile birlikte arsa sahipleri lehine 3.000.000.000 TL(bir milyar lira) ‘lık ceza-i şart ve teminat ipoteği konulacaktır.” yine 7.maddesinde ise “ Yukarıda altıncı maddede belirtilen ipotek 40 aylık inşaat süresi içerisinde yer sahiplerinin villalarının en az %60 (inşaatların %60) bitirilmesi halinde kooperatif yetkililerinin talebi ile ipotek fekedilecektir.” denmektedir. Davalı kooperatif tarafından ipoteği kaldırılması hakkında açılan Karamürsel Asliye Hukuk Mahkemesi 2008/265 E. sayılı dava dosyasında 2010/336 K. sayılı 14.07.2010 tarihli kararı ile mahkeme, davanın kabulüne karar vermiştir. İşbu karar 08.11.2012 tarihi itibariyle kesinleşmiştir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri niteliği itibariyle her iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerden olup karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmenin ifasını talep eden kimse sözleşmede aksine bir hüküm yoksa, kural olarak kendi borcunu ifa etmedikçe karşı taraftan edimin ifasını isteyemez. Arsa sahipleri tarafından sözleşmede kararlaştırılan ipoteği fekki şartları gerçekleşmesine rağmen ipoteğin kaldırılmadığı görülmektedir. Mahkemece hükmüne uyulan 12.03.2018 gün 2016/1911 E. 2018/2127 K.sayılı bozma ilamından, inşaatın getirildiği seviyede ipoteğin fekkinin arsa sahiplerinden istendiği halde kaldırılmaması nedeniyle geçen sürenin değerlendirilerek hesaplamada dikkate alınması gerektiği anlaşılmaktadır. Bu doğrultuda ipoteğin kaldırılması davası süresince kira tazminatı hesaplanmaması, yargılamanın devam ettiği bu sürenin kira tazminatı hesaplamasına dahil edilmemesi gerekmektedir. İpoteğin kaldırılmasına dair açılan dava neticesinde verilen kabul kararı 08/11/2012 tarihinde kesinleştiğine göre; bu tarih ile 09/01/2013 dava tarihi arasındaki dönem için kira tazminatının talep edilebileceğinin kabulü gerekmektedir. Bu nedenle mahkemece kararda belirtilen dönemler için kira tazminatına hükmedilmesi yerinde olmamış kararın açıklanan nedenlerle bozulması uygun görülmüştür.
SONUÇ: Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle davacılar vekilinin tüm, davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddine, (2) numaralı bent uyarınca kabulü ile hükmün davalı yararına BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde temyiz eden davalıya iadesine, fazla yatırılan temyiz peşin harcın talep halinde davacılara iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 12.10.2022 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.