Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2022/3125 Esas 2022/4961 Karar Sayılı İlamı

     Özet:

Davacı şirket, davalı mimarla yaptığı kat karşılığı inşaat sözleşmesi sırasında yapılan değişikliklerin tadilat projesi ile çözülebileceğini ancak aralarındaki husumetten dolayı proje düzenlenmediğini ve iskan almak için başka bir mimarla anlaşmak istediğini belirtmiştir. Davalı ise alacakları için dava açıldığını ve ücret ödememek için bu davayı açıldığını ileri sürerek davanın reddini talep etmiştir. Mahkeme, bina yapı alanını ve emsali aşacak şekilde yapılan imalatların proje müellifinin projesini bozacağını belirterek davanın kabulüne karar vermiştir. Ancak istinaf başvurusu sonucu, tadilat projesi ile düzeltilemeyecek şekilde imara aykırı olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Karar temyiz edilmiş ve Yargıtay, imara aykırılıkların giderilip giderilemeyeceğinin araştırılması gerektiğini ve hükümsüzlük nedeni olan imara aykırılık konusunda Belediyeden gerekli araştırmanın yapılmamasının yanlış olduğunu belirterek kararı bozmuştur. Kararda, imara aykırılık konusunda araştırma yapılması gerektiği belirtilerek, 3194 sayılı İmar Kanunu ve TBK'nın 113. maddesi hakkında detaylı açıklamalar yapılmıştır.

MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 11. Hukuk Dairesi
İLK DERECE
MAHKEMESİ : ... 3. Asliye Hukuk Mahkemesi
ve Ticaret Limited Şirketi Vek. Av. ...

Yukarıda tarih ve numarası yazılı olan bölge adliye mahkemesi hukuk dairesince verilen kararın temyizen tetkiki davacı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu, gereği konuşulup düşünüldü.

- K A R A R -

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili şirket ile ... ili ... ilçesi Yeni Mahalle 339 ada 8 parsel sayılı taşınmazın malikleri arasında ... 2. Noterliğinin 09/12/2015 tarih ve 18642 yevmiye sayılı kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, davalı mimarın hazırladığı projelerin onaylanarak bina yapımına başlanıldığını, müvekkili şirket tarafından zeminde kot farkının bulunması sebebiyle bodrum kiler odalarının mevcut projede gösterilenden farklı bir cepheye kaydırılmak zorunda kalındığını, davalı ile şifahi görüşmelerinde yapılan bu değişikliklerin söz konusu binanın bitim aşamasına gelindiğinde bir tadilat projesi ile çözülebilecek bir husus olduğunu söylediğini, fakat aralarındaki husumetten dolayı tadilat projesinin düzenlenmediğini, noter aracılığı ile ihtarname gönderildiğini, ancak bugüne dek olumlu bir sonuç alınmadığını, binaya iskan alınabilmesi için yapının mimari projesinde değişiklik yapma gereksinimi hasıl olduğundan tadilat projesi yapılması için başka bir mimarla anlaşmak üzere 6098 sayılı TBK'nın 113. maddesi gereği nama ifaya izin verilmesini talep etmiştir.
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; dava konusu yapıda proje müellifliği dışında şantiye şefi olarak da görevlendirildiğini, davacı şirketin projeye aykırı olarak inşaata devam etmesi nedeni ile müvekkilinin 21/04/2017 tarihinde şantiye şefliği görevinden istifa ettiğini, projeden eksik ödeme alması ve şantiye şefliğinden para alamaması nedeni ile müvekkilinin ... 8. İcra Dairesinde takip başlattığını, karşı tarafın ücret ödememek için bu davayı açtığını savunarak davanın reddini istemiştir.
Mahkemece, dava konusu yapının bodrum katında yapılan değişikliğin kot farkı nedeniyle teknik zorunluluktan kaynaklandığı, bilirkişi heyetinin 17/03/2020 tarihli raporunda her ne kadar bodrum katındaki sığınak ve otopark alanları haricinde yapılacak değişikliklerin tadilat projesi ile mümkün olmadığı gibi davalı proje müellifinin projesini bozacağı belirtilse de davacının talebinin bodrum katındaki alanlar ile ilgili olduğu, yapılan değişikliğin zorunlu olduğu, dairelerin balkonlarında ve dubleks dairelerdeki projeye aykırı yapılan imalatların takdirinin 3194 sayılı Yasa gereğince idarede olduğu, davalı tarafından tadilat projesi düzenlenmemesinin TMK'nın 2. maddesine ayrılık doğurduğu gerekçeleri ile davanın kabulüne karar verilmiştir.
Davalı vekilinin istinaf başvurusu üzerine ... Bölge Adliye Mahkemesi 11. Hukuk Dairesi tarafından, davacı şirket tarafından sığınak ve otopark alanları haricinde projeye aykırı olarak emsal artışına sebep olan imalatlar yapıldığı, bu imalatların tadilat projesi ile de düzelemeyeceği, yapının bir bütün olarak imar planına aykırı olduğu gerekçesiyle istinaf başvurusunun kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının kaldırılarak davanın reddine karar verilmiştir.
Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir.
Taraflar arasındaki uyuşmazlık, davalının müellifi olduğu mimari projeye göre inşa edilen binada davacı tarafça gerçekleştirilen ve onaylı asıl projede mevcut olmayan izinsiz imalatlarla ilgili olarak 3194 sayılı İmar Kanunu gereğince idari mercilere sunulmak istenilen tadilat projesi düzenlemeyi reddeden davalı yerine TBK 113. madddesi uyarınca başka bir mimarla anlaşmak üzere davacıya izin verilmesine ilişkindir.
Mahkemece benimsenen bilirkişi raporunda, ruhsatlı projesine aykırı yapılan kısımlardan bodrum katın emsali aşmayacağı ve tadilat projesi ile düzeltilebileceği, ancak normal katlardaki açık balkonların kapalı hale getirilmesi ve dubleks dairelerin üst katında yapılan çatı arası bölümlerin dairelere katılması aykırılıklarının bina yapı alanını ve emsali aşacağından tadilat projesi ile düzeltilemeyeceği, tadilat projesi yapılsa dahi Belediye onayından geçemeyeceği, bu nedenle bu kısımların projeye uygun hale getirilmesi gerektiği mütalaa edilmiştir.
Somut olayda; davacı yüklenicinin inşaatı tamamladığı anlaşılmaktadır. TBK’nın 113. maddesine dayalı olarak açılan davada, onaylı mimarı tadilat projeleri hakkında yapılacak değerlendirmelerin ve söz konusu izinsiz imalatların 3194 sayılı Yasaya aykırılık oluşturması nedeniyle tadilat projesine bağlanması suretiyle yasal hale getirilmiş sayılıp sayılmayacağı hususunun takdiri idari makamlara aittir. Bölge Adliye Mahkemesince dava konusu yapının bir bütün olarak imar planına aykırı olup, kanuna karşı hile teşkil edecek şekilde yapıdaki imalatın bir kısmının tadilat projesi ile imara uygun hale getirmesi mümkün olmayacağı gerekçesiyle ilk derece mahkemesi kararı kaldırılarak davanın reddine karar verilmiş ise de, imara aykırılık konusunda Belediyeden gerekli araştırma yapılmamıştır.
O halde mahkemece yapılacak iş; belediyeye müzekkere yazılarak dava konusu inşaatın imar işlem dosyasını istemek, alınan bilirkişi raporu ve ek raporlar da dikkate alınarak imara aykırılıkların giderilip giderilemeyeceğini sormak ve hasıl olacak sonuca göre karar vermekten ibarettir.
Mahkemece bu hususlar üzerinde durulmadan yazılı şekilde hüküm tesisi doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, ... Bölge Adliye Mahkemesi 11. Hukuk Dairesinin 16.03.2022 tarihli ve 2020/1770 Esas, 2022/469 Karar sayılı kararının davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde iadesine, 6100 sayılı HMK 373. madde hükümleri gereğince dosyanın ... Bölge Adliye Mahkemesi 11. Hukuk Dairesine gönderilmesine, 25.10.2022 gününde oy birliğiyle karar verildi.