Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2021/2179 Esas 2022/594 Karar Sayılı İlamı

7. Hukuk Dairesi
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
...

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 27/02/2012 gününde verilen dilekçe ile asıl davada tapu iptali ve tescil, birleşen davada elatmanın önlenmesi, kal ve ecrimisil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; asıl davanın kabulüne, birleşen davanın kısmen kabulüne dair verilen 04/03/2016 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı- birleşen dava davacısı ... vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün evrak incelenerek gereği düşünüldü:

K A R A R

Davacı, 2319 parsel sayılı taşınmaza malik olduğunu, davalı ...'ın davacının parseline komşu 2203 nolu parselin maliki olduğunu, davacının, maliki olduğu taşınmazı 2008 yılında ... kızı ... 'dan üzerindeki bina ile birlikte satın aldığını, davalının Elbistan 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2010/1099 Esas sayılı dosyası ile müdahalenin meni davası açmasıyla ve tecavüzden haberdar olduğunu, iyi niyetli olarak taşınmazı bu haliyle satın aldığını, ancak binanın değerinin, tecavüz edilen kısmın değerinden çok fazla olduğunu, inşaatın yaktırılmasının hakkaniyete uygun düşmeyeceği gibi tecavüz edilen kısmın terkin edilmesinin de davalının taşınmazını kullanmasına engel teşkil etmeyecek mahiyette olduğunu beyan ederek; taşan kısmın iptali ile davacı adına tesciline, olmadığı taktirde uygun bir bedel karşılığında irtifak hakkı kurulması ve bu hususun tapuya tesciline karar verilmesini istemiştir.
Birleştirilen Elbistan 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 08/05/2013 tarihli 2012/272 Esas sayılı davada ise ... 2319 ve 2203 parsel sayılı taşımazlarına elatmanın önlenmesi, ecrimisil ve kal isteminde bulunmuştur.
Davalı, taşınmazı almadan önce tecavüz konusunda davacıyı uyardığını, davacının ise, taşınmazı alsa da davalının taşınmazına müdahale etmeyeceğini belirterek satın aldığını beyan ederek davanın reddine karar verilmesini, savunmuştur.
Mahkemece, asıl davanın kısmen kabulü ile, 2203 parselde bulunan ve 18/06/2014 havale tarihli fen bilirkişileri tarafından tanzim edilen fen raporunda (a) harfi ile gösterilen alan içerisinde kalan 44,38 m²'lik kısmın (ev ve ahırın kapladığı alan olan) tapusunun iptali ile asıl dava davacısı ... adına tapuya kayıt ve tesciline, 2204 parselde bulunan ve 18/06/2014 havale tarihli fen bilirkişileri tarafından tanzim edilen fen raporunda (b) harfi ile gösterilen alan içerisinde kalan 9,54 m²'lik kısmın (su deposunun kapladığı alan olan) tapusunun iptali ile asıl dava davacısı ... adına tapuya kayıt ve tesciline, asıl dava davacısı tarafından depo edilen 1.030,70TL taşan kısımların bedelinin asıl dava davalısı-birleşen dava davacısı ...'a ödenmesine, birleşen davanın kısmen kabulü ile 2203 parselde bulunan ve 18/06/2014 havale tarihli fen bilirkişileri tarafından tanzim edilen fen raporunda (a) harfi ile gösterilen alan içerisinde kalan 81,57 m²'lik alan (125,95 m² ile 44,38 m² arasındaki fark) ile 2204 parselde bulunan ve yine aynı raporda (b) harfi ile gösterilen alan içinde kalan 274,55 m²'lik (284,09 m² ile 9,54 m² arasındaki fark) alanda asıl dava davacısı ...'ün müdahalesinin önlenmesine, kal talebinin reddine, 100,00TL ecrimisilin dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte asıl dava davacısından tahsili ile birleşen dava davacısına verilmesine karar verilmiştir.
Hükmü davalı-birleşen dava davacısı ... vekili temyiz etmiştir.
Yasal ayrıcalıklar dışında, TMK’nın 684/1 ve 718/2 maddeleri hükümlerine göre, arazinin mülkiyeti ve buna bağlı olan tasarruf hakkı o arazide kalıcı olmak koşuluyla yapılan şeyleri de kapsar TMK’nın 725. maddesinde bu kuralın istisnalarından birisi düzenlenmiş, böylece muhdesatla arasındaki bağlantı kesilmiş bina sahibine bazı koşulların oluşması halinde ayrılmaz parça niteliğindeki taşkın yapı için üzerinde bulunduğu taşınmaza malik olabilme olanağı tanınmıştır.
Bunun için, tapuya kayıtlı özel mülkiyete konu bir taşınmaz üzerinde, temelli kalması amacıyla yapılan binanın ayrılmaz parçası yine tapuda kayıtlı üçüncü kişiye ait taşınmaza taşkın yapılmış olmalıdır.
Taşkın inşaat, taşkın yapı ile iki komşu taşınmazı fiilen birleştirmekte, ekonomik bir bütünlük oluşturmaktadır. Bu özelliğinden dolayı taşkın yapıya dayanan temliken tescil isteği taşınmaza bağlı kişisel hak niteliğindedir. Taşılan arazi malikinin devir borcu eşyaya bağlı bir borç olduğundan, inşaat maliki hakkını taşılan arazinin her malikine karşı kullanabilir. Yeni malikler de Türk Medeni Kanununun 725. maddesinde belirtilen haklardan yararlanabilecekleri gibi borçlardan da sorumlu olur.
Bu tür davalarda taşkın yapıyı yapan kişinin taşınmazı lehine, taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkı yoksa durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde taşkın yapıyı yapan kimse, taşan kısım için uygun bir bedel karşılığında irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir.
TMK’nın 725. maddesine dayanılarak tescil talebinde bulunulabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;
a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır.
TMK’nın 725. maddesi hükmünden açıkça anlaşılacağı üzere, taşkın yapının bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin TMK’nın 3. maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur.
Bu kural, taşkın inşaatı yapan kimsenin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da taşkın inşaat yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.
İyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14/02/1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan taşkın inşaat sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir. (Sübjektif koşul)
b) İkinci koşul, yapı kıymetinin taşılan arazi parçasının değerinden açıkça fazla olmasıdır.
TMK’nın 725. maddesinde "durum ve koşulların haklı kılması" şeklinde ifade edilen husus uygulama ve doktrinde inşaatın yıkılması ile inşaat sahibinin uğrayacağı zarar veya yıkılmaması halinde arsa malikinin arsasının uğrayacağı değer kaybının karşılaştırılması şeklinde değerlendirilmektedir. Kastedilen değer sadece taşılan arazinin değerinden ibaret değildir. Bu değerin içinde arazi sahibinin taşılan kısım dışında kalan arazisinin uğrayacağı değer kaybı da vardır. Arsa malikinin arsasının uğrayacağı değer kaybı uzman bilirkişilerden rapor alınmak suretiyle TMK’nın 4. TBK’nın 50. maddesi uyarınca ve aynı zamanda sebepsiz zenginleşmeyi önleyecek biçimde dava tarihine ve objektif esaslara göre tespit ve takdir edilmelidir. (Objektif koşul)
c) Üçüncü koşul ise taşkın inşaat yapanın, taşınmaz malikine bu bedeli ödemesidir.
Taşkın inşaatın yıkılması gerekmiyorsa, mahkemece yukarıdaki açıklamalar doğrultusunda belirlenecek bedel arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmelidir.
d)Yukarıda değinilen üç koşulun yanısıra, mahkemece iptal ve tescile karar verilebilmesi için taşkın yapının zeminindeki arazi parçasının ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.
Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya gelince;
Davacı ... TMK 725. maddesine dayanarak 2319 parsel sayılı taşınmazında bulunan binasının 2203 parsel sayılı taşınmaza tecavüzlü kısmın tescilini istemiştir. Birleşen davada ise arazi maliki ... 2203 ve 2204 parsel sayılı taşınmazlarına elatmanın önlenmesini, kal ve ecrimisil isteminde bulunmuştur.
TMK 725. maddesi uyarınca taşkın yapıyı kendi malzemesi ile yapan kişinin, iyi niyetli olması, diğer bir anlatımla zeminin kendisine ait olduğu, ya da 5/7/1944 tarihli 12/26 sayılı İçtihadı Birleştirilme Kararında da belirtildiği gibi mülkiyetin ileride kendisine geçirileceği inancıyla hareket etmesi gerekir. Mülkiyet haklarının kapsamını Türk Medeni Kanununun 719. maddesince maliki oldukları çap kayıtları belirler. Dava konusu parseller 1968 yılında kadastro tesbiti sonucu kayda bağlanmıştır. Davacı taşkın yapı ile birlikte 2319 parsel sayılı taşınmazı satın aldığını beyan etmiştir. Dava konusu taşınmaz çapa bağlı iken önceki malik tarafından yapıldığı anlaşılmaktadır. Olayda Türk Medeni Kanunun 725. maddesi uygulamasını gerektiren iyi niyet unsuru gerçekleşmemiştir.
Kabule göre de; 2204 parsel sayılı taşınmazda yer alan ve tesciline karar verilen su deposu taşınmazın bütünleyici parçası olmadığı gibi bu parsele yönelik bir talep de olmadığı halde kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir.
Bu nedenlerle asıl davanın reddi ile birleşen davanın kabulüne karar vermek gerekirken yazılı gerekçelerle davanın kısmen kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda yazılı nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin alınan harcın yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 19/01/2022 tarihinde oy birliği ile karar verildi.