Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2021/2430 Esas 2022/942 Karar Sayılı İlamı

     Özet:

Davacı, davalıların satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemiyle dava açmıştır. Davacı, davalıların devir yükümlülüklerini yerine getirmediklerini belirterek taşınmazın kaydının iptal edilerek kendisi adına kaydedilmesini talep etmiştir. Davalılar ise taşınmazın tarım arazisi niteliğinde olduğunu ve bölünemez nitelikte olduğunu ileri sürerek davanın reddini savunmuşlardır.
Mahkeme, satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabul edilebilmesi için sözleşmenin ifa olanağı bulunması gerektiği ve tarım arazisi niteliğindeki taşınmazlarda ifrazın mümkün olup olmadığının il/ilçe tarım müdürlüğüne sorulması gerektiği hükümlerine dikkat çekmiştir. Mahkeme, davalıların satış vaadi sözleşmesi uyarınca aldıkları taşınmazın ifrazının mümkün olmadığına dair il/ilçe tarım müdürlüğünün yanıtını esas alarak, davacının talebinin reddine karar vermiştir.
Kanun Maddeleri: Borçlar Kanunu Madde 22, Madde 213; Türk Medeni Kanunu Madde 706; Noterlik Kanunu Madde 89; Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu Madde 8, Madde 8/3, Madde 8/2, Madde 8/3

7. Hukuk Dairesi
MAHKEMESİ : Adana Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi
...
...

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 13/12/2018 tarihinde verilen dilekçeyle satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil talep edilmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kısmen kabulüne dair verilen 28/02/2020 tarihli hükmün istinaf yoluyla incelenmesi davalılar vekili tarafından talep edilmiştir. Adana Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesince istinaf talebinin kabulü ile yerel mahkeme kararının kaldırılarak davanın reddine dair verilen kararın davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içeriğindeki tüm kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü.

KARAR

Dava; satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.
Davacı vekili; davalıların murisinin 99 ada 8 parsel sayılı taşımazın krokide gösterilen 6.511 m²'lik kısmını Erdemli 1. Noterliğinin 10/07/1998 tarih ve 1998/7156 yevmiye No'lu gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile ...' a 6.500,00 TL bedelle satarak zilyetliğini devrettiğini, ...'ın da, Erdemli 1. Noterliğinin 05/07/1999 tarih ve 1999/7227 yevmiye numaralı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile davacıya satarak zilyetliğini devrettiğini, davalıların devir yükümlülüğünü yerine getirmediğinden dava konusu taşınmazın davalılar adına kayıtlı 6.511 m² miktarına denk gelen hissesinin tapu kaydının iptali ile davacı adına kayıt ve tescilini talep ve dava etmiştir.
Davalılar vekili, dava konusu taşınmazın iştirak halinde mülkiyete konu olduğunu, 5403 sayılı Toprak Koruma Kanununa göre tarım arazisi olması sebebiyle bölünemez nitelikte olduğunu ileri sürerek davanın reddini savunmuştur.
İlk derece mahkemesince, davanın kısmen kabul, kısmen reddine, 99 ada 8 parselde tapuya kayıtlı tarla niteliğindeki taşınmazın davalılar adına olan tapu kaydının 6077,40/21440,00 m²'lik kısmının iptali ile davacı adına kayıt ve tesciline karar verilmiştir.
Davalılar vekilinin istinaf kanun yoluna başvurması üzerine, Adana Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesince, "hisseye yönelik tescil talebi olmadığı, ifraz mümkün olmasa da tahvil kuralına göre oran kurulmak sureti ile tescil kararı verilemeyeceğinden mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesinin doğru olmadığı" gerekçeleri ile istinaf başvurusunun kabulüne, Erdemli 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 28/02/2020 tarih ve 2018/529 Esas, 2020/158 sayılı Kararının ortadan kaldırılmasına ve davanın reddine karar verilmiştir.
Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.
Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 8. maddesi hükmüne aykırı şekilde taşınmaz satışı vaat edilmesi halinde sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez.
5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 8. maddesinin 2. fıkrasında Asgari tarımsal arazi büyüklüğünün Bakanlık tarafından belirleneceği, belirlenen asgari büyüklüğe erişmiş tarımsal arazilerin, bölünemez eşya niteliği kazandığı, aynı kanunun 3. fıkrasında tarım arazilerinin bakanlıkça belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemeyeceği ve hisselendirilemeyeceği, Hazine taşınmazlarının satış işlemleri hariç olmak üzere pay ve paydaş adedinin artırılamayacağı düzenlenmiştir.
Somut olaya gelince; Davalıların murisi...’ın tam hisse ile maliki olduğu 99 ada 8 parsel sayılı tarla vasıflı 21440 m2 miktarındaki taşımazın 6.511 m²'lik kısmını Erdemli 1. Noterliğinin 10/07/1998 tarih ve 1998/7156 yevmiye No'lu gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile ...'a 6.500,00 TL bedelle satmayı vaadettiği, ...'ın da, Erdemli 1. Noterliğinin 05/07/1999 tarih ve 1999/7227 yevmiye numaralı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile davacıya satışını vaadedilerek zilyetliğini devrettiği, anlaşılmaktadır.
5403 sayılı Kanunun 8. maddesi üçüncü fıkrası gereğince tarım arazilerinde; ifraz, hisselendirme, pay temliki, paydaşın payının bir kısmını hisselendirerek diğer paydaşlara kısmen devri hususlarındaki yapılacak işlemlerde bölünemez büyüklüğe göre ifraz edilip edilemeyeceğinin değerlendirmesinin yapılması için il/ilçe tarım müdürlüğüne sorulması gerektiğinden mahkemece taşınmazın ifrazının mümkün olup olmadığı, Erdemli İlçe Tarım Müdürlüğüne sorulmuş verilen yanıtta ifrazın mümkün olmadığı belirtilmiştir.
5403 sayılı Kanunun 8’inci maddesi gereğince bölünemez büyüklüğün altında kalan tarım arazilerinde tam pay malik olunsa dahi paydaşın payının bir kısmını hisselendirerek satmasının mümkün olmamasına ve yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve dosya içeriğine, temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında yazılı gerekçelere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre yerinde olmayan temyiz itirazlarının reddiyle usul ve yasaya uygun Bölge Adliye Mahkemesi kararının ONANMASINA, fazla alınan harcın davacıya iadesine, dosyanın İLK DERECE MAHKEMESİNE, kararın bir örneğinin ilgili Bölge Adliye Mahkemesine GÖNDERİLMESİNE, 10/02/2022 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.





...