Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2021/2099 Esas 2022/1008 Karar Sayılı İlamı

     Özet:

Davacı, belediye adına tescilli bir taşınmazda kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını ve müvekkilinin dava dışı şirketten daire satın aldığını ancak sözleşmenin feshedilmesi nedeniyle tapunun davalı adına kayıtlı kaldığını iddia ederek tapu iptali ve tescil talep etmiştir. Davalı belediye ise pasif husumet yokluğu nedeniyle davanın reddini savunmuştur. Mahkeme, belediye hakkında açılan davanın pasif husumet yokluğu nedeniyle reddine karar vermiştir. Ancak Yargıtay, bu gibi davalarda arsa sahipleri ile yüklenici arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğunun kabulü gerektiğini ve taraf teşkilinin tam olarak sağlanmadan hüküm kurulmaması gerektiğini belirterek kararı bozmuştur.
Kanunlar: Borçlar Kanunu madde 81, 167.

7. Hukuk Dairesi
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi


Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 22.01.2015 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın pasif husumet yokluğu nedeniyle reddine dair verilen 30.01.2020 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

K A R A R

Davacı vekili, ...,... 8 ada, 1 parselde kayıtlı belediye adına tescilli taşınmazın 2886 sayılı Yasa gereği yapılan ihale ile ... A.Ş.'ye kat karşılığı inşaat yapılmak üzere ihale edildiğini, müvekkilinin dava dışı ... A.Ş.'den ... Konutlarında ...,... Blok 9. kat 20 no'lu, ... no'lu ve ... 9. kat 20 no'lu daireleri satın aldığını, ancak geçen süre içerisinde müteahhit ve belediye arasında çıkan uyuşmazlıklar neticesinde kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedildiğini, müvekkilinin dışında gelişen bu durumlar nedeniyle bedelinin tamamını ödediği dairelerin kat irtifak tapusunun davalı ... üzerinde kaldığını beyan ederek dava konusu dairelerin davalı adına kayıtlı tapu kayıtlarının iptali ile müvekkili adına tescilini, bunun mümkün olmaması halinde yargılama sırasında yapılacak keşif sonucunda bulunacak rayiç değerinin ... ile davalı ... arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi tarihinden itibaren yürütülecek avans faizi ile birlikte müvekkiline ödenmesini, bu olay nedeni ile müvekkilinin uğradığı menfi ve müspet zarar ve fazlaya ilişkin haklarının da saklı tutulmasını istemiştir.
Davalı vekili, iflas kararı verilen ... ... İnş. San. ve Tic. A.Ş'nin iflas işlemlerini müteakiben 2. alacaklılar toplantısı beklenilmeden karar verilmemesi gerektiğini, aynı konuda tüketici mahkemelerinde davalar açıldığını ve derdest olduğunu, aynı taşınmazlar yönünden mükerrer tescil istendiğini, taraf teşkilinin sağlanması gerektiğini, yapılan gayrimenkul satış sözleşmesinin hukuken geçerli olmadığını, müvekkili belediyenin kefalet sorumluluğunun bulunmadığını, davacı ile yüklenici şirket arasında yapılan adi yazılı sözleşmelerde belediye yetkililerinin imzasının bulunmadığını, yüklenici şirketin sözleşme sona ermeden üzerine düşen bütün yükümlülüklerini ve müvekkili belediyeye teslim etmesi gereken daireleri teslim etmeden, parasal borçlarını ödemeden, 3. şahıslara olan borçlarını ödemeden, halefi davacı tarafından açılan bu davanın haksız ve hukuka aykırı olduğunu, davacının davayı açmadan önce belediyeye müracaat etmediğini, husumet yönünden, görev yönünden ve zamanaşımı yönünden davanın reddi gerektiğini savunmuştur.
Mahkemece, davalı ... Belediyesi hakkında açılan davanın pasif husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verilmiştir.
Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.
Davadaki istemin dayanağı, davalı yüklenici ile dava dışı arsa sahipleri arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve yüklenicinin davacıya şahsi hakkını devretmesine ilişkin “alacağın temliki” (alacağın devri) sözleşmesidir.
Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yükleniciden, sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin (davacının) arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir.
Borçlar Kanununun 167. maddesi gereğince; “Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Borçlar Kanununun 81. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.
Yukarıdaki açıklamalardan anlaşılacağı üzere bu gibi davalarda arsa sahipleri ile yüklenici arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğunun kabulü gerekir. Dolayısıyla, inceleme ve araştırmanın yüklenici şirketin de taraf olduğu bir davada yapılması gerektiğinden mahkemece, davacı tarafa arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin müteahhidi olan şirket hakkında ayrı bir dava açmak üzere mehil verilmeli, açıldığı takdirde o dava eldeki dava dosyası ile birleştirilmeli, tüm taraf savunma ve delilleri toplanmalı, özellikle yüklenicinin inşaat sözleşmesi gereğince edimlerini yerine getirip getirmediği belirlenerek davacıların talepleri hakkında bir karar verilmelidir.
Taraf teşkili tam olarak sağlanmadan yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, bozma nedenine göre sair hususların şimdilik incelenmesine yer olmadığına, peşin yatırılan harcın yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 14.02.2022 tarihinde oybirliği ile karar verildi.