MAHKEMESİ : ... BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 2. HUKUK DAİRESİ
DAVA TÜRÜ : TAPU İPTALİ VE TESCİL

Taraflar arasında görülen tapu iptali ve tescil davası sonunda, yerel mahkemece davanın reddine ilişkin verilen karara karşı davacının istinaf başvurusunun ... Bölge Adliye Mahkemesi 2. Hukuk Dairesi tarafından esastan reddine ilişkin olarak verilen karar davacı tarafından yasal süre içerisinde duruşma istekli temyiz edilmiş olmakla, duruşma günü olarak saptanan 05/10/2021 Salı günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacı vekili Avukat ... ile temyiz edilen davalı ... vekili Avukat ... geldiler, davetiye tebliğine rağmen temyiz edilen davalı ... vasisi ... gelmedi. Yokluğunda duruşmaya başlandı, süresinde verildiği ve kayıt olunduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelen vekillerin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi, iş karara bırakıldı. Bilahare Tetkik Hakimi ... tarafından düzenlenen rapor okundu, düşüncesi alındı. Dosya incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü:
-KARAR-
Dava, vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuksal nedenine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Davacı, kendisini başarılı ve çevresi geniş bir iş adamı olarak tanıtan davalı ... ile yarım kalan inşaatın tamamlanması işi sırasında tanıştıklarını, zamanla aralarında güven ilişkisinin gelişmesi üzerine farklı tarihlerde üç adet vekaletname ile ...’u vekil tayin ettiğini, vekilin de güvence olarak temliknameler verdiğini, 24 numaralı bağımsız bölümünün vekaleten diğer davalı ...’a temlik edildiğini, satış bedelinin hem düşük olduğunu hem de kendisine bir bedel verilmediğini ileri sürerek, vekalet görevinin kötüye kullanıldığı iddiasıyla, tapu iptali ve tescil istemiştir.
Davalı ..., taşınmazın dedesi tarafından alınarak adına tescil edildiğini, satış bedeli olan 300.000,00 TL’nin elden ödendiğini, diğer davalı ile önceye dayalı tanışıklıklarının olmadığını, anlaşma nedeniyle taşınmazdaki mevcut kiracının bir müddet daha oturduğunu, tahliye edince kendisinin taşındığını ve iyi niyetli olduğunu belirterek davanın reddini savunmuş, davalı ..., savunma getirmemiştir.
İlk derece mahkemesince, talebin tapu iptali ile tescile ilişkin olduğu ve kayıt malikinin vekille el ve iş birliği içinde hareket ettiği iddiasının ispatlanamadığı gerekçesiyle davanın reddine ilişkin verilen karara karşı davacının istinaf başvurusu ... Bölge Adliye Mahkemesi 2.Hukuk Dairesi tarafından esastan reddedilmiştir.
Dosya içeriği ve toplanan delillerden; davacının ... 29.Noterliğinin 24.09.2014 tarihli 16985 yevmiye numaralı vekaletnamesi ile çekişmeli 24 numaralı bağımsız bölümü dilediğine dilediği bedelle satma, satış bedelini alma yetkisini içerir şekilde davalı ...’u vekil tayin ettiği, vekilin 22.10.2014 tarihinde taşınmazı 80.000,00 TL bedelle davalı ...’a sattığı, temlik tarihinde ...’ın 22 yaşında olduğu, davacının 04.04.2016 tarihinde vekili azlettiği, eldeki davanın 29.07.2016 tarihinde açıldığı, davacı tarafından dava dışı taşınmazların vekil tarafından vekalet görevinin kötüye kullanılması suretiyle temlik edildiği iddiasıyla açılan üç adet daha davanın görülmekte olduğu, davacının yargılama sırasında kötü yönetim nedeniyle TMK’nın 429. maddesi uyarınca kısıtlanarak, kendisine yasal danışman atandığı, alınan bilirkişi raporundan taşınmazın temlik tarihindeki değerinin 280.000,00 TL olarak belirlendiği anlaşılmaktadır.
Borçlar Kanununun temsil ve vekalet aktini düzenleyen hükümlerine göre, vekalet sözleşmesi büyük ölçüde tarafların karşılıklı güvenine dayanır. Vekilin borçlarının çoğu bu güven unsurundan, onun vekil edenin yararına ve iradesine uygun davranış yükümlülüğünden doğar.
6098 s. Türk Borçlar Kanununda (TBK) sadakat ve özen borcu, vekilin vekil edene karşı en önde gelen borcu kabul edilmiş ve 506. maddesinde (818 s. Borçlar Kanununun 390.) maddesinde aynen; "Vekil, vekâlet borcunu bizzat ifa etmekle yükümlüdür. Ancak vekile yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hâllerde vekil, işi başkasına yaptırabilir.
Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür.
Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır." hükmüne yer verilmiştir. Bu itibarla vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır. Vekâletin kapsamı, sözleşmede açıkça gösterilmemişse, görülecek işin niteliğine göre belirlenir. (TBK"nin 504/1) Sözleşmede vekaletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa dahi vekilin bu yükümlülüğü daima mevcuttur. Hatta malik tarafından vekilin bir taşınmazın satışında, dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimseyi dahi belirtmesi, ona dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu göz ardı etmek suretiyle, makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez. Vekil edenin yararı ile bağdaşmayacak bir eylem veya işlem yapan vekil değinilen maddenin son fıkrası uyarınca sorumlu olur. Bu sorumluluk BK"de daha hafif olan işçinin sorumluluğuna kıyasen belirlenirken, TBK"de benzer alanda iş ve hizmetleri üslenen basiretli bir vekilin sorumluluğu esas alınarak daha da ağırlaştırılmıştır.
Öte yandan, vekil ile sözleşme yapan kişi 4721 s. Türk Medeni Kanunu"nun (TMK) 3. maddesi anlamında iyi niyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar. Vekil vekalet görevini kötüye kullansa dahi bu husus vekil ile vekil eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz.
Ne var ki, üçüncü kişi vekil ile çıkar ve işbirliği içerisinde ise veya kötü niyetli olup vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması, TMK"nın 2. maddesinde yazılı dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilmelidir. Söz konusu yasa maddesi buyurucu nitelik taşıdığından hakim tarafından kendiliğinden (resen) göz önünde tutulması zorunludur. Aksine düşünce kötü niyeti teşvik etmek en azından ona göz yummak olur. Oysa bütün çağdaş hukuk sistemlerinde kötü niyet korunmamış daima mahkum edilmiştir. Nitekim uygulama ve bilimsel görüşler bu yönde gelişmiş ve kararlılık kazanmıştır.
Somut olaya gelince; mahkemece hüküm kurmaya elverişli bir araştırma ve inceleme yapıldığını söyleme olanağı bulunmamaktadır.
Şöyle ki; davalı ..., dedesine ait iki parça taşınmazın satışından elde edilen parayla çekişme konusu taşınmazı 300.000,00 TL bedelle aldığı ve satış bedelini elden ödediği yönünde savunma getirmiş, delil olarak da el yazılı olarak dedesi ...’e ait taşınmazların devrine ilişkin bir belge sunmuştur. Ne var ki, mahkemece kayıt malikinin vekille el ve iş birliği içinde olup olmadığının tespiti için önemli olan bu yöndeki savunmaya ilişkin deliller toplanılmamıştır.
Hal böyle olunca, ilgili tapu müdürlüğünden davalı ...’ın savunmasında geçen dedesine ait iki adet dükkanın tapu kayıtları getirtilerek akit tarihi olan 22.10.2014’e yakın devirler olup olmadığının sorulması, yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda toplanan ve toplanacak diğer deliller birlikte değerlendirilerek kayıt malikinin vekille el ve iş birliği içinde olup olmadığının kuşkuya yer vermeyecek şekilde saptanması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken noksan soruşturma ile yazılı olduğu üzere hüküm tesisi doğru görülmemiştir.
Davacının temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 373/1. maddesi uyarınca Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, İlk Derece Mahkemesi kararının yukarıda yazılı nedenlerden dolayı 6100 sayılı HMK’nın 371/1-a maddesi uyarınca BOZULMASINA, dosyanın kararı veren İstanbul Anadolu 2. Asliye Hukuk Mahkemesine, kararın bir örneğinin ... Bölge Adliye Mahkemesi 2. Hukuk Dairesine gönderilmesine, 24.11.2020 tarihinde yürürlüğe giren Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince gelen temyiz eden vekili için 3.050.00.-TL duruşma vekâlet ücretinin temyiz edilenlerden alınmasına, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 05/10/2021 tarihinde kesin olmak üzere oybirliğiyle karar verildi.