Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2021/4603 Esas 2022/1767 Karar Sayılı İlamı

7. Hukuk Dairesi
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
...

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 04.08.2011 gününde verilen dilekçe ile zilyetliğe dayalı tapu iptal ve tescil, ikinci kademede tazminat talebi üzerine; Yargıtay 8. Hukuk Dairesi'nin bozma ilamına uyularak yapılan duruşma sonunda; tapu iptal ve tescil talebinin reddine, tazminat talebinin kabulüne dair verilen 28.10.2020 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı ... vekili ile davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

K A R A R

Davacı vekili, dava konusu ... parselde (bölgede ikinci defa yapılan imar uygulaması ile güncel hali 25165 ada 7 parsel) kayıtlı taşınmazın 500 m²'lik kısmının 1990 yılında davacı tarafından ...'den satın alındığını açıklayarak, dava konusu taşınmazın 500 m2’lik ev ve bahçesinin davacıya ait olduğunun tespiti ile tapu kaydının iptali ve davacı adına tesciline, mümkün olmadığı takdirde davacı tarafından ödenen bedelin ve taşınmaz üzerine yapılan masrafların davalılardan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalılardan ..., ... ve arkadaşları vekili davanın reddine karar verilmesini savunmuşlar, diğer davalılar ise savunmada bulunmamıştır.
Mahkemece verilen ilk kararda; tapulu yerlerin haricen satışı mümkün olmadığından ve davacının zilyetliğini devraldığını iddia ettiği ... ile davalıların irtibatının sağlanamadığından tapu iptali ve tescil davasının reddine, tapulu yerin haricen devri mümkün olmadığından, zilyetlik yoluyla da devredilemeyeceğinden ve davacı iyi niyetli zilyet olmadığından tazminat talebinin reddine karar verilmiş, hükmün davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 25/04/2017 tarih, 2014/27504 – 2017/6157 E.- K. sayılı bozma ilamı ile ‘‘... Davacı vekili, ıslah dilekçesiyle davasını öncelikle TMK 713/2 maddesindeki olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik hukuksal nedeni ile tapu iptali ve tescil, yerinde görülmemesi halinde TMK 724. maddesi gereğince tapu iptali ve tescil, bu isteklerinin de yerinde görülmemesi halinde sebepsiz zenginleşme ve TMK 'nun 722-723. maddeleri gereğince iyi niyetle yapılan masrafların tazmini isteminde bulunmuş ise de, mahkemece dayanılan hukuki sebeplerden haricen satın alma ve eklemeli zilyetlik hukuki nedenine değer verilerek davanın reddi cihetine gidildiği, ıslah ile belirtilen maddi ve hukuki olgular dikkate alınmaksızın, hukuki nedenler yönünden değerlendirme yapılmadan hüküm kurulmasının usul ve yasaya aykırı olduğu....’’ gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.
Mahkemece Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin bozma ilamına uyularak davacının tapu iptal ve tescil talebinin reddine, tazminat talebinin kabulü ile 43.174,00-TL'nin davalı ...'den alınarak davacıya verilmesine, diğer davalılara açılan davanın reddine karar verilmiştir.
Hükmü davacı vekili ile davalı ... vekili temyiz etmiştir.
Davacı vekili dava dilekçesinde, tapulu taşınmazın haricen satın alınması ve eklemeli zilyetliğe dayalı tapu iptali ve tescil mümkün olmadığı takdirde, ödenen bedelin ve taşınmaz üzerine yapılan masrafların davalılardan tahsiline karar verilmesini istemiştir. Ancak 18.12.2012 havale tarihli dilekçesinde, taşınmaza 20 yılı aşkın süredir iyi niyetli zilyet olduğunu, zilyetliğin başlangıç tarihi itibariyle de malikin tapu kaydından anlaşılmadığını açıklayarak, TMK 713/2 maddesi kapsamında tapu iptali ve tescil kararı verilmesini, TMK 713. maddesi uygulanmaz ise üzerine yapılan yapı ve ağaçlar nedeniyle TMK 'nun 724. maddesinin uygulanma imkanı bulunduğunu, bu iki sebep yönünden tapu iptali ve tescil talebi yerinde görülmediği takdirde, iyi niyetle yapılan yapı, dikilen ağaç, ödenen vergi ve diğer ödemelerin sebepsiz zenginleşme ve TMK 'nun 722-723. maddeleri kapsamında davacıya ödenmesini talep ettiği görülmüştür.
Dava, harici satım sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde tazminat istemine ilişkindir.
1-Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve tüm dosya kapsamına göre davalı ... vekilinin tüm temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.
2- Davacı vekilinin temyiz itirazlarına gelince;
Davacının eşi ... ile davalı ... imzalı tarihsiz harici satış sözleşmesine göre; davalı ...’in ... köyündeki 500 m2’lik yerini davacının eşine 170 milyona sattığını beyan ettiği anlaşılmaktadır. Dava konusu eski 351 parsel sayılı taşınmazın ilk geldisi olan 197 sayılı parselin 1968 tarihinde kadastro tespitinin yapıldığı, davacı tarafından ibraz edilen ve tarihsiz olmakla birlikte 1990 yılında imzalandığı beyan edilen harici satış sözleşmesinin yapıldığı tarihte taşınmazın tapuda kayıtlı olduğu anlaşılmıştır.
Bilindiği üzere; tapulu taşınmazların satışı, TMK'nin 706, BK'nin 213 (6098 sayılı TBK'nin 237.), 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26 ve Noterlik Kanunu'nun 60 ve 89. maddeleri gereğince, resmi şekilde yapılmadıkça hukuken geçerli bir sonuç doğurmaz ve satın alana herhangi bir mülkiyet hakkı bahşetmez. TMK'nin 706. maddesinde öngörülen resmi şekil bir ispat şartı olmayıp bir geçerlilik şekil şartıdır. Bu husus 6098 sayılı TBK'nin 237. maddesinde “Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için resmi şekilde düzenlenmesi şarttır.” şeklinde açıklanmıştır. Bu sebeple resmi memur önünde yapılmayan harici satış senetlerine değer verilemez ve buna dayalı olarak iptal ve tescil isteğinde bulunulamaz. Bu durumda davacı vekili tarafından sunulan tarihsiz harici satış senedinin düzenlendiği belirtilen dönemde eski 351 parsel numaralı taşınmaz tapuya kayıtlı olduğuna göre mahkemece davacının tescile yönelik talebinin reddedilmesinde bir isabetsizlik bulunmamaktadır.
Harici satışın hüküm ifade etmemesi durumunda taraflar verdiklerini geri alabilirler. 10.07.1940 tarihli ve 1939/2 Esas, 1940/77 Karar sayılı Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kararına göre “Haricen yapılan (tapu memuru huzurunda yapılmayan) taşınmaz mal satışından dönüldüğünde, satış bedelini geri vermeyen taraf, parası geri verilinceye kadar yararlandığı ürünleri ödemek ve ecrimisil vermekle yükümlü değildir.” Şu halde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kararına göre geçersiz sözleşmelerde, akdin geçersizliği sebebiyle her iki taraf verdiğini geri alabilir.
Geçerli bir sebebe dayanmaksızın bir kişinin mal varlığından diğerinin mal varlığına kayan değerlerin eksiksiz iadesi, denkleştirici adalet düşüncesine dayanır. Denkleştirici adalet ilkesi ise, haklı bir sebep olmaksızın başkasının mal varlığından istifade ederek kendi mal varlığını artıran kişinin elde ettiği bu kazanımı geri vermek zorunda olduğunu ve eski hale getirmede mal varlığında artış olan tarafın yükümlülüğünün bulunduğunu ifade eder. Ülkemizde yaşanan ve uzun yıllar boyu yüksek oranlarda seyreden enflasyon nedeni ile belli bir miktar paranın verildiği tarihteki alım gücü ile aynı miktar paranın aradan geçen zamana bağlı olarak iade günündeki alım gücünün farklı ve çok daha az olduğu bir gerçektir. Hukuken geçersiz sözleşmeler tasfiye edilirken, denkleştirici adalet kuralı gözardı edilmemelidir.
Davacının 1990 yılında davalı ...’e harici sözleşmeye dayalı olarak verdiği 170 milyon ETL’nin dava tarihinde ulaştığı değerin hesaplandığı 06/02/2020 tarihli bilirkişi raporunda endekslerle kıyaslanarak bir miktar belirlenmişse de; bilirkişi raporu denetime elverişli değildir.
O halde mahkemece; denetime elverişli rapor tanzim etmek üzere bilirkişiden ek rapor alınması ve 6100 sayılı HMK’nın 26. maddesinde açıklanan taleple bağlılık ilkesi de gözetilmek suretiyle davacının geçersiz sözleşme nedeniyle ödediği miktarın güncellenmiş bedelinin tazminine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenle davalı ... vekilinin tüm temyiz itirazlarının reddine, (2) numaralı bentte açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın yatıranlara iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 08/03/2022 tarihinde oy birliği ile karar verildi.