Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2021/3661 Esas 2022/2240 Karar Sayılı İlamı

     Özet:

Davacı, tapudan satın aldığı taşınmaz nedeniyle elatmanın önlenmesi ve ecrimisil istemiş, davalı ise taşınmazı yükleniciden aldığını belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkeme, davacının iyiniyetli olup olmadığının araştırılması gerektiğini belirtmiştir. Ancak yapılan karar eksik araştırma sonucu verilmiştir ve kararı çoğunluk doğru bulmuştur. Kararın gerekçesi ise tapudaki sicile iyiniyetle dayanarak kazanılan mülkiyet veya başka bir ayni hakkın üstünlüğüdür. Yüklenici ise sözleşme gereği üzerine düşen edimleri yerine getirdiği takdirde, bağımsız bölüm kendisine kalmaktadır. Kararda uygulanan kanun maddeleri ise Borçlar Kanunu madde 183-184 ve Türk Medeni Kanunu madde 1023'dür.

7. Hukuk Dairesi
MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 16. Hukuk Dairesi
...


Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 16.09.2013 tarihinde verilen dilekçeyle mülkiyete dayanan elatmanın önlenmesi ve ecrimisil talep edilmesi üzerine yapılan duruşma sonunda davanın kısmen kabulüne dair verilen 17.12.2019 tarihli hükmün istinaf yoluyla incelenmesi davalı vekili tarafından talep edilmiştir. Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 16. Hukuk Dairesince istinaf talebinin esastan reddine dair verilen kararın davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içeriğindeki tüm kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü.

KARAR

Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve dosya içeriğine, temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararında yazılı gerekçelere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre yerinde olmayan temyiz itirazlarının reddiyle usul ve yasaya uygun Bölge Adliye Mahkemesi kararının ONANMASINA, aşağıda yazılı onama harcının temyiz edene yükletilmesine, dosyanın İLK DERECE MAHKEMESİNE, kararın bir örneğinin ilgili Bölge Adliye Mahkemesine GÖNDERİLMESİNE, 24/03/2022 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.

(Muhalif)
(Muhalif)

KARŞI OY

Davacı, tapudan 25.04.2013 tarihinde satın aldığı taşınmaz nedeniyle mülkiyet hakkına dayalı olarak elatmanın önlenmesi ve ecrimisil talep etmiştir.
Davalı, kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciden iş karşılığı taşınmazı alacağın temliki hükümlerine göre 20.06.2009 tarihinde satın almış ve halen taşınmazda oturmaktadır.

Uyuşmazlık, mülkiyete ilişkin değildir. Davalının taşınmazı zilyet etmesinde haklı bir sebebe dayalı olup olmadığı diğer bir deyişle haksız şagil olup olmadığı hususundan ibarettir.
Davacıya kayden satan arsa sahibi ile davalıya satan yüklenici arasında açılan davanın, açılmamış sayılmasının sorumluluğu davalıya maledilemez. Keza, anılan dosyada taraf olmayan davalı aleyhine değerlendirme yapılamaz.
Mahkemece, kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca dava konusu bağımsız bölümün kime düştüğünün tespiti ile yükleniciye isabet ediyorsa ve yüklenici sözleşme uyarınca üzerine düşen edimleri yerine getirdiyse davacının taşınmazı edinirken iyiniyetli olup olmadığı araştırılıp yükleniciye isabet eden bağımsız bölüm ise, davalının taşınmazda haklı bir sebebe dayalı olarak zilyet etmesi nedeniyle açılan davanın reddi gerekirken dosya içeriğine ve yasal dayanaklar tartışılmadan verilen kararın bozulması gerektiği düşüncesinde olduğumdan değerli çoğunluğun onama görüşüne katılamıyorum.

KARŞI OY

Davacı, dava konusu 10 nolu bağımsız bölümü, 25.04.2013 tarihinde tapuda yapılan satış işlemi ile kayıt maliklerinden satın almış olup; ayni hakka dayalı elatmanın önlenmesi ve ecrimisil isteminde bulunmaktadır. Davalı ise ... Limited Şirketi ile arasında imzalanan 20.06.2009 tarihli temlik sözleşmesine dayalı bağımsız bölümde şahsi hakkı bulunduğundan davanın reddini savunmaktadır.
Tapu kayıt malikleri (arsa sahipleri) ile ... Ltd. Şti. arasında, Ankara 1. Noterliğinde 08.06.2009 tarihinde imzalanan daire karşılığı inşat sözleşmesi vardır. Buna göre sözleşmeye ekli planda gösterildiği gibi, bir kısım bağımsız bölümler inşaat karşılığı yükleniciye bırakılmıştır.
Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi ile yüklenici, arsa sahibine karşı şahsi hak kazanır. Yüklenici bu hakkını doğrudan arsa sahibine karşı ileri sürebileceği gibi, arsa sahibinin rızası gerekmeksizin yazılı olmak koşulu ile üçüncü bir kişiye de temlik edebilir.(BK. md. 183)
-Temlik sözleşmesinin yazılı olması yeterlidir. (BK. md.184) Ayrıca noterde resmi şekilde yapılması zorunlu değildir.
Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde, yüklenicinin borcu binayı sözleşmeye, amacına ,fen ve sanat kurallarına uygun imal ederek arsa sahibine teslim etmektir.
Satış vaadi sözleşmesi veya alacağın temliki ilgilisine ancak şahsi hak sağlar. Kural olarak tapu ile mülkiyet kazanan kişiye karşı bir hak ileri sürülemez. Yani şahsi hak ile ayni hakkın yarışması söz konusu olduğunda ayni hakka üstünlük tanınır. TMK'nın 1023. maddesine göre “Tapu kütüğündeki sicile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.
Daire karşılığı inşaat sözleşmesi ile, yükleniciye bağımsız bölüm verecek arsa sahipleri, sözleşme geriye etkili şekilde fesih edilmediği sürece, yükleniciye kalacak bağımsız bölümlerde tasarruf yetkisinden yoksundur. Daire karşılığı inşaat sözleşmesi ile yapılmakta olan yapıda, arsa sahiplerinden bağımsız bölüm satın alanlarında, ayni hak kazanımları, satın aldıkları dairenin sözleşme gereği, arsa sahiplerine kalacak yerlerden olması koşuluna bağlıdır.
O halde, mahkemece yapılacak iş, 08.06.2009 tarihli daire karşılığı inşaat sözleşmesi içeriği dikkate alınarak, yüklenicinin edimini fen ve sanat kurallarına uygun olarak yerine getirip getirmediğinin tespit edilmesi, yüklenicinin edimini eksiksiz olarak yerine getirdiğinin saptanması durumunda bu kez, dava konusu dairenin, yükleniciye kalacak daire olup olmadığının belirlenmesi gerekmektedir. 10 nolu bağımsız bölümün yükleniciye düştüğünün anlaşılması halinde bu kez davacının iktisabının iyiniyete (TMK. 1023. m. ) dayalı olup olmadığının tespiti ile sonucuna göre karar verilmesi gerekir. Eksik araştırma ile verilen kararın bozulması gerektiği düşüncesinde olduğumdan sayın çoğunluğun kararına katılmıyorum.
...