Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2021/3617 Esas 2022/2860 Karar Sayılı İlamı

     Özet:

Davacılar, babalarının kendilerine kargir ev olarak kullandıkları gayrimenkulün hemen yanındaki 66 metrekarelik arsayı, bir protokol yaparak davalı komşudan satın aldıklarını ancak tapu kaydı yapamadıklarını iddia ederek tapu iptali ve tescili, olmazsa arsa bedelini ve protokole istinaden yaptıkları muhdesat bedelini davalıdan talep etmişlerdir. Davalı vekili ise, satışın geçersiz olduğunu ve davanın reddedilmesi gerektiğini belirtmiştir. Mahkeme, sözleşmenin geçersizliği sebebiyle tapu iptali ve tescil talebini reddederken alacak talebini kabul etmiştir. İstinaf yoluyla verilen karar ise taleplerin reddedilmesi üzerinedir. Kararda, tapulu taşınmazların satışına ilişkin sözleşmelerin resmi şekilde yapılmasının geçerlilik koşulu olduğu ve geçersiz sözleşmeye dayalı kazanımların geri istenebileceği belirtilmiştir. Ayrıca, harici satışın hüküm ifade etmemesi halinde verdiklerinin sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca istenebileceği ifade edilmiştir. Kararda yer alan kanun maddeleri şunlardır: 743 S.K'nun 634, 4721 S.Türk Medeni Kanunu m. 706, Borçlar K. m. 213, Tapu Kanunu m. 26, 1512 Sayılı Noterlik Kanunu m. 60, 89, TBK'nın 146. maddesi (818 sayılı BK m.125).

MAHKEMESİ : Adana Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi
MAHKEMESİ : Adana 5. Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacılar vekili tarafından, davalı aleyhine 06.03.2017 tarihinde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil, ikinci kademede alacak talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; tapu iptali ve tescil talebinin reddine, alacak talebinin kabulüne dair verilen 10.03.2020 tarihli hükmün istinaf yoluyla incelenmesi taraf vekillerince talep edilmiştir. Adana Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesince istinaf taleplerinin esastan reddine dair verilen kararın davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içeğindeki tüm kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
KARAR
Davacılar vekili, davacıların babası ...'nın ... ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, ... ada ... parselde kayıtlı gayrimenkulden 07/11/1985 tarihinde 530 hisse kargir evi olan bağ vasfındaki şimdiki kullandığı evini satın aldığını, daha sonra evinin yanına evlerin yapılmasıyla evinin hemen yanında 66 m2 arsanın boş kaldığını, burayı davalı komşusu ...'dan 28/02/2002 tarihinde satın aldığını, satışın m² hissesinin küçük olması tapuda devrinin mümkün olmaması sebebiyle iki şahit huzurunda bir protokol yapılarak gerçekleştirildiğini bildirerek, öncelikle 10808 ada 6 parseldeki 66 m² taşınmazın davacılar adına tesciline, taşınmazın durumu itibariyle tescil mümkün olmadığı taktirde arsa bedelinin ve arsa üzerine protokole istinaden iyi niyetle yapılan muhdesat bedelinin tespit edilerek ve dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili cevap dilekçesinde, protokolün üzerinden 15 yıl geçtiğini, TBK 146’da düzenlenen 10 yıllık zamanaşımının dolduğunu, tarafların resmi senetle devir işlemini gerçekleştirmediği gibi noterden de sözleşme yapmadığını, bu sebeple protokolün geçersiz olduğunu, belgede ne kadar paranın ödendiğine dair ibarenin de yer almadığını belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
İlk derece mahkemesince, davacıların tapu iptali ve tescil istemlerinin reddine, alacak taleplerinin kabulü ile; 164.590,00 TL'nin 10.000,00 TL'sine dava tarihi olan 06/03/2017 tarihinden 154.590,00 TL'sine 26/02/2018 tarihinden itibaren işletilecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacılara verilmesine karar verilmiştir.
Taraf vekilleri hükmü istinaf etmiştir.
Adana Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesince taraf vekillerinin istinaf taleplerinin esastan reddine karar verilmiştir.
Hükmü, davalı vekili temyiz etmiştir.
Dava, haricen satış nedeniyle tapu iptali ve tescil, olmazsa bedel talebine ilişkindir.
Bilindiği üzere, tapulu bir taşınmazın mülkiyetinin devrini öngören her türlü sözleşmelerin resmi şekilde yapılması geçerlilik koşuludur. (743 S.K'nun 634. ; 4721 S.Türk Medeni Kanunu m. 706; Borçlar K. m. 213; Tapu Kanunu m. 26; 1512 Sayılı Noterlik Kanunu m. 60, 89) Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak Kanunun öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davası kural olarak kabul edilemez. Yasa hükümlerinin öngördüğü biçimde yapılmayan sözleşmeler hukuken geçersizdir. Burada öngörülen şekil, sözleşmenin geçerlilik koşulu olup, kamu düzenine ilişkindir. Bu nedenledir ki, gerek mahkemece gerekse Yargıtayca doğrudan göz önünde tutulur. (Yargıtay H.G.K.'nun 05.12.2001 gün ve 2001/13-1021 Esas, 2001/1101 Karar; H.G.K.'nun 16.04.2008 gün ve 2008/8-324 Esas, 2008/328 Karar; H.G.K.'nun 27.05.2009 gün ve 2009/1-181 Esas, 2009/220 Karar; H.G.K.'nun 16.06.2010 gün ve 2010/14-290 Esas, 2010/328 Karar) Tapulu taşınmazların satışına ilişkin sözleşmeler resmi biçimde yapılmadıkça geçersizdir. (TMK m.706, BK m.213, Tapu Kanunu m. 26 ve Noterlik Kanunu m.60, 89) Geçersiz sözleşmeye dayalı olarak elde edilen kazanımlar sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri istenebilir. Ancak bu durumda, taraflar arasında geçersiz de olsa bir sözleşme olduğundan dava, sözleşme zamanaşımı süresine tabidir. TBK’nın 146. maddesinde (818 sayılı BK m.125) sözleşmeye dayanan alacakların, başka türlü hüküm mevcut olmadığı takdirde 10 yıllık zamanaşımına tabi olduğu hükme bağlanmıştır.
Yine 10.07.1940 tarih ve 1939/2 Esas, 1940/77 Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararına göre, harici satışın hüküm ifade etmemesi halinde taraflar, satışın kanıtlanması durumunda verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca isteyebilirler. Taşınmazın güncel karşılığı talep edilemez (07.06.1939 tarih ve 1936/31 Esas, 1939/47 Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı). Geçerli bir sebebe dayanmaksızın bir kişinin malvarlığından diğerinin malvarlığına kayan değerlerin eksiksiz iadesi denkleştirici adalet düşüncesine dayanır ve bu ilke; haklı bir sebep olmaksızın başkasının malvarlığından istifade ederek kendi malvarlığını artıran kişinin elde ettiği bu kazanımı geri vermek zorunda olduğunu ve eski hale getirme yükümlülüğü altında bulunduğunu ifade eder.
Somut olayda, davacı 28.05.2002 tarihli basit yazılı harici satış sözleşmesine dayanmaktaysa da sözleşmenin aslı dosyada bulunmamaktadır. Davalının anılan sözleşmeyi ve içeriğini açıkça kabul beyanı da bulunmamaktadır. O halde mahkemece öncelikle davacı taraftan sözleşmenin aslının temini istenilmeli, sözleşme aslının bulunamaması halinde HMK 169. madde doğrultusunda davalının isticvabı sağlanmalıdır. Mahkemece belge aslı getirtilmeden ya da davalı isticvap edilmeden fotokopi belge üzerinden hüküm kurulması, bölge adliye mahkemesince de bu hususa değinilmeden istinaf talebinin reddedilmesi doğru görülmemiş, hükmün bu sebeplerle bozulmasına karar verilmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile HMK'nın 373/1. maddesi gereğince temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yerel mahkeme hükmünün BOZULMASINA, bozma sebebine göre sair temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına, karardan bir örneğin Adana Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesine, dosyanın İLK DERECE MAHKEMESİNE GÖNDERİLMESİNE, peşin yatırılan harcın yatırana iadesine, 14.04.2022 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.

KARŞI OY

Davacı tarafın yargılama boyunca harici satış sözleşmesinin aslını sunma imkanı var iken sunmamış olması ve davalı yanında 05.12.2019 tarihli duruşma zaptına geçen beyanı ile harici satış sözleşmesi olarak değerlendirilen "belgeye" karşı beyanlarının alınmış olması karşısında sayın çoğunluğun bozma görüşüne katılmadığım kararın onanması gerektiği yönündeki azınlık görüşümdür.

KARŞI OY

Temyiz incelemesine konu Adana Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesinin 10.02.2021 tarihli (ve Adana 5. Asliye Hukuk Mahkemesinin 10.03.2020 tarihli) kararı usul ve kanuna uygun bulunmakla, temyiz itirazlarının reddi ile kararın onanması gerektiği görüşünde bulunmam sebebiyle, sayın çoğunluğun bozmaya yönelik kararına katılmadığımı karşı oy olarak açıklıyorum.