Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2021/3760 Esas 2022/3173 Karar Sayılı İlamı

     Özet:

Davacı, harici satıma dayalı tapu iptali ve tescil istemiyle dava açmıştır. Ancak mahkeme, harici satışın şekle aykırılığından dolayı bu istemi kabul etmemiştir. Davacı, temliken tescil talebinde bulunarak mülkiyetin kendisine devredileceğine inanmıştır. Mahkeme, temliken tescil istemi için gereken objektif koşulları araştırmadan reddetmiştir. Ancak subjektif iyiniyet koşulunun gerçekleştiği anlaşıldığı için davanın bozulmasına karar verilmiştir. TMK’nın 684, 718, 722, 723 ve 724. maddeleri yapılan işlemlerin niteliklerini ve tapu tescili hakkındaki hükümleri düzenlemektedir.

MAHKEMESİ : Adana Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi
MAHKEMESİ : Tarsus 3. Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 06/11/2015 tarihinde verilen dilekçeyle asıl davada haricen satıma ilişkin tapu iptali ve tescil, birleştirilen davada temliken tescil talep edilmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; asıl ve birleştirilen davaların reddine dair verilen 30/01/2020 tarihli hükmün istinaf yoluyla incelenmesi davacı vekili tarafından talep edilmiştir. Adana Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesince istinaf talebinin esastan reddine dair verilen kararın davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içeriğindeki tüm kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü.
K A R A R
Asıl ve birleşen dava, harici satıma dayalı tapu iptali ve tescil, mümkün olmaması durumunda TMK’nın 724. maddesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Davacı vekili, müvekkilinin Mersin ili, Tarsus ilçesi, ... Mah. 97 ada 13 parsel sayılı taşınmazda 160 m² yeri davalıların murisi ...'dan 27.02.1989 tarihinde haricen satın aldığını ve satın aldığı kısım üzerine ev inşa ettiğini, taşınmazın ...'ın ölümü nedeniyle mirasçıları olan davalılara intikal ettiğini ileri sürerek; harici alıma konu 160 m² yerin tapusunun iptali ile müvekkili adına tapuya kayıt ve tesciline, bu talep uygun görülmez ise TMK hükümlerine göre muhik bir tazminat karşılığında dava konusu taşınmazın 160 m²'lik kısmın tapudaki kaydının iptali ile müvekkili adına kayıt ve tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalılar davanın reddini savunmuşlardır.
İlk derece mahkemesince, asıl ve birleşen davanın reddine karar verilmiştir.
Davacı vekilinin istinaf başvurusu üzerine, Adana Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesince istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
Hüküm, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
TMK’nın 684 ve 718. maddeleri hükümleri gereğince yapı, üzerinde bulunduğu taşınmazın mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Ancak, yasa koyucu somut olaydaki taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış; bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi TMK’nın 722, 723. ve 724. maddelerinde özel olarak düzenlemiştir. Uyuşmazlığın bu kapsamda değerlendirilmesi gerekecektir.
Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde malzeme sahibinin iyiniyetli olması yanında diğer bazı koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.
TMK’nın 724. maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiasıyla ileri sürülebilir.
Malzeme sahibinin TMK’nın 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;
a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır.
TMK’nın 724. maddesi hükmünden açıkça anlaşılacağı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin TMK’nın 3. maddesinde hükme bağlanan subjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.
Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir. (Subjektif koşul)
İyiniyet koşulunun gerçekleşmediği durumlarda diğer koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğinin araştırılmasına gerek bulunmamaktadır.
b) İkinci koşul, yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır. (Objektif koşul)
c) Üçüncü koşul ise yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.
d) Yukarıda değinilen üç koşulun yanı sıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.
Yapılan bu açıklamalar doğrultusunda, mahkemenin harici satışın şekle aykırılık nedeniyle geçersiz olduğuna ilişkin kabulü isabetli ise de, temliken tescil talebinde bulunan davacı, harici satış sözleşmesine dayalı olarak dava konusu yerin bedeli karşılığında kendisine teslim edilmesi ve haricen satın aldığı tarihten itibaren taşınmaz üzerine yapı yapmasına karşı çıkılmaması nedeniyle mülkiyetin ilerine kendisine devredileceğine inandırılmış olduğundan, temliken tescil talebinin kabulü için aranan subjektif iyiniyet koşulunun gerçekleştiği anlaşılmaktadır.
Mahkemece, temliken tescil talebinin kabulü için aranan diğer koşulların gerçekleşip gerçekleşmediği araştırılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirme ile karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararının 6100 sayılı HMK'nin 373/1. maddeleri uyarınca KALDIRILMASINA, ilk derece mahkemesi kararının yukarıda belirtilen nedenle BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın yatırana iadesine,
dosyanın İLK DERECE MAHKEMESİNE, kararın bir örneğinin BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİNE GÖNDERİLMESİNE, 27/04/2022 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.