Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi - Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 2005/6533 Esas 2006/618 Karar Sayılı İlamı

15. Hukuk Dairesi 2005/6533 E., 2006/618 K.

15. Hukuk Dairesi 2005/6533 E., 2006/618 K.

• KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ

• 818 S. BORÇLAR KANUNU [ Madde 355 ]
• 818 S. BORÇLAR KANUNU [ Madde 356 ]
• 818 S. BORÇLAR KANUNU [ Madde 357 ]

"İçtihat Metni"

Mahalli mahkemesinden verilen hükmün duruşmalı olarak temyizen tetkiki davalı-karşı davacı Hüseyin ile birleşen dosya davalıları Kurban, Ali Kemal, Münevver, Güllüm, Muharrem, Aynur, Hürşehit, Cem, Ali Haydar, Fatma, Celal, Hamiyet, Ali, Öner, Hatice vekillerince istenmiş olmakla temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşıldığından ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü:

Davacı arsa sahibi ile davalı yüklenici Hüseyin arasında düzenleme şeklinde imzalanan 26.09.1996 tarihli kat karşılığı eser sözleşmesi uyarınca davacıya ait 20819 ve 20822 nolu iki adet parsel üzerine bina inşaatı yapımı kararlaştırılmış, bu sözleşme gereğince 20822 parseldeki tapu kayıtlarının bir bölümü davalı yükleniciye devredilmiştir. Yüklenici inşaatı tamamladığı halde 3. kişilere pay devri yaptığı iddiasıyla açılan ve birleştirilen dört davada tazminat, akdin feshi ve tapu kayıtlarının iptali talep edilmiştir.

Mahkemece akdin geriye etkili şekilde feshine ve 3. kişilere devredilen tapu kayıtlarının iptaline dair verilen karar davalı yüklenici ile davalı 3. kişiler Kurban, Ali Kemal, Münevver, Güllüm, Muharrem, Aynur, Hürşehit, Cem, Ali Haydar, Fatma, Celal, Hamiyet, Ali, Öner, Hatice tarafından temyiz edilmiştir.

Mahkemece hükme esas alınan bilirkişiler kurulu raporu ve belediyeden alınan cevabi yazılara göre yükleniciye bırakılacak bağımsız bölümlerin tamamının ikmal edilmesine rağmen arsa sahibine bırakılacak kısımların %40 seviyesinde inşa olunup inşaatın terk edildiği anlaşılmaktadır. Bu haliyle inşaat fiilen sözleşmesine uygun biçimde tamamlanmadığı gibi, imar durumuna da uygun olmadığı ve projesine aykırı olarak kaçak kat yapıldığı, zeminde de projeye uyulmadığı anlaşılmaktadır. Bu durumda yüklenicinin ve kendisinden bağımsız bölüm satın alan kişilerin akdin ifa olunduğu gerekçesiyle tapu talep etmeleri ve evvelce işin avansı olarak devredilen tapuda hak kazandıklarının kabulü mümkün değildir. Bu nedenle mahkemenin akdin geriye etkili şekilde feshine karar vermesi kural olarak yerinde bulunmaktadır. Ne varki yapılan inşaatta çok sayıda kişinin bağımsız bölüm satın almaları ve ikamet etmeleri karşısında akdin ileriye etkili fesih şartları da araştırılmalıdır. Ancak kaçak bir yapılaşmada projeye aykırı yerlerin yasal hale getirilmediği sürece bu yerler üzerinde bir hak sahibi olunamayacağı da ortadadır. Diğer yandan arsa sahibine ait bölümler tamamlanmadıkça da yine ileri etkili fesih şartlarının oluştuğu kabul edilmez. Dosya kapsamından davalılara mehil verilmesi halinde inşaatı yasal hale getirip getiremeyecekleri hususu da araştırılmamıştır. O halde mahkemece belediyeden inşaatın yasal hale getirilmesinin mümkün olup olmadığının sorulması, yasal hale getirilebiliyor ise davacının 01.12.1999 tarihli dilekçesi de gözetilerek bilirkişilerden ek rapor alınarak yasallaştırılması için yapılması gereken işlemlerin açıklattırılması, davalılara uygun bir mehil ve yetki tanınması ve sonucuna göre ileri etkili feshin düşünülmesi gerekirken bu konuda eksik incelemeyle sonuca varılması doğru olmamıştır.

Yine davacı tarafından açılan 1998/697 E. sayılı itirazın iptali davası hakkında müsbet-menfi bir karar verilmemiş olması da yerinde görülmemiştir. Keza 20819 parsel sayılı taşınmazla ilgili tapuda pay devri yapılmadığı halde bu parsel ile ilgili olarak iptal ve tescil kararı verilmesi usule aykırıdır. İptal edilen tapu payları gösterilmeden verilen kararın infaz kaabiliyeti bulunmamaktadır. Bütün bunların dışında akdin feshinde davalı yüklenicinin kusurlu bulunduğu anlaşılmakla dava sonucunda davacı arsa sahibinin masraf ve vekalet ücreti ile sorumlu tutulmaması da gerekmektedir.

Karar belirtilen nedenlerle bozulmalıdır.

Sonuç: Yukarıda açıklanan sebeplerle kararın temyiz eden davalılar yararına (BOZULMASINA), karar gerekçesine ve bozma nedenine göre taraflar yararına vekalet ücreti takdirine yer olmadığına, ödedikleri temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davalılara geri verilmesine, 09.02.2006 gününde oybirliğiyle karar verildi.