Kaçak Kat - Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi - Paylı Mülkiyet - Projeye Aykırı Yapı - Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 2006/828 Esas 2007/2061 Karar Sayılı İlamı

15. Hukuk Dairesi 2006/828 E., 2007/2061 K.

15. Hukuk Dairesi 2006/828 E., 2007/2061 K.

• KAÇAK KAT
• KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ
• PAYLI MÜLKİYET
• PROJEYE AYKIRI YAPI

• 743 S. TÜRK KANUNU MEDENİSİ (MÜLGA) [ Madde 625 ]
• 3194 S. İMAR KANUNU [ Madde 21 ]
• 3194 S. İMAR KANUNU [ Madde 32 ]

"İçtihat Metni"

Mahalli mahkemesinden verilen hükmün temyizen tetkiki davacılar vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla, dosyadaki kağıtlar okundu, gereği konuşulup düşünüldü:

Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi ve ek sözleşme uyarınca projeye aykırı yapılmış çatı katının davacılar adına tapuya tescili, inşaattaki projeye aykırı tüm imalatların kal"i ve projeye uygun hale getirilmesi, davalının ortak alanlara elatmasının önlenmesi, işgal tazminatı, değer farkı ve kal masraflarının tahsili istemlerine ilişkindir. Mahkemece, değer farkı ile ilgili tazminat isteminin kabulüne, bunun dışındaki tüm taleplerin reddine dair verilen karar, davacılar vekilince temyiz edilmiştir.

1-

Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerek-tirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davacılar vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.

2-

Dosyadaki tapu kaydı ile sözleşmelere göre inşaat yapılan taşınmazda davacı Perihan ile diğer davacıların murisinin müşterek mülkiyet şeklinde malik olduğu ve dava dışı başka paydaşların da bulunduğu anlaşılmaktadır. Dava tarihinde yürürlükte bulunan 743 sayılı Medeni Kanun"un 625/11. maddesine göre, önceden oybirliği ile karar verilmiş olmadıkça müşterek mülkiyette paylı malın temliki, üzerinde ayni hak tesisi ve yararlanma şeklinin (intifa tarzının) değiştirilmesi mümkün değildir. Paylı taşınmazda inşaat yapılması gibi mevcut bir yapının tamamen veya kısmen yıkılması da intifa tarzının değiştirilmesi niteliğinde olduğundan, tüm paydaşların rızasını gerektiren tasarruflardandır. Somut olayda, binanın kaçak katları ile projeye aykırı diğer imalatların yıkılması da talep edilmiş olduğu halde, davada tüm paydaşlar yer almamıştır.

Öte yandan, 3194 sayılı İmar Kanunu"nun 21. maddesi gereği istisnalar hariç tüm yapılar yerel idareden alınacak izne uygun tasdikli projesi doğrultusunda inşa edilmek zorundadır. Ruhsatsız ve kaçak yapılar, aynı Yasa"nın 32. maddesi uyarınca yıkılır. Bu husus kamu düzenine ilişkin olup, mahkemelerce kendiliğinden gözetilir. İmara aykırı, ruhsatsız veya tasdikli projesine aykırı kaçak bina, kat veya bağımsız bölümlerdeki yasaya aykırılıkların yasal hale getirilmesinin mümkün olmaması halinde, bunlar üzerinde yüklenici veya arsa sahibinin mülkiyet veya tazminat talep etme hakkı yoktur. Bu halde arsa sahibi; imara, tasdikli ruhsat ve projesine aykırı yapı, kaçak kat ile bağımsız bölüm ve eklentilerinin yıkılmasını isteyebilir/Eldeki davada hükme esas alınan bilirkişi rapor ve ek raporlarında ana taşınmazda otopark rampasının değiştirilmiş olup projesine uygun hale getirilmesi gerektiği, 4. normal kat ile teras katın ruhsat ve projesine aykırı yapıldığı, yasal hale getirilmesinin mümkün olmadığı ve Şişli Belediye Encümenince yıkım kararı verildiği saptanmıştır.

Bu durumda mahkemece öncelikle, dava konusu taşınmazın son durumunu gösterir tapu kaydı getirtilip davacılara, dava dışı diğer paydaşların muvafakatlerini sağlaması, bunun mümkün olmaması halinde haklarında bu dava ile birleştirilmek üzere dava açmak üzere süre verilip bu şekilde taraf teşkili tamamlandıktan sonra, bilirkişi kurulundan kaçak katlar ile projeye aykırı kısımların projeye uygun hale getirilmesi bedelleri konusunda ek rapor alınıp, kaçak 4. normal kat ile teras katının kaili ve otopark rampasının projeye uygun hale getirilmesine ve bunların yıkılarak yasal hale getirilmesi için gereken masrafların talep de dikkate alınarak hüküm altına alınması gerekirken, yanlış değerlendirme ve eksik inceleme sonucu yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamış, bozulması uygun bulunmuştur.

Sonuç: Yukarıda (i.) bentte yazılı nedenlerle davacıların diğer temyiz itirazlarının reddine, (2.) bent uyarınca kabulü ile hükmün davacılar yararına (BOZULMASINA), ödedikleri temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davacılara geri verilmesine, 02.04.2007 gününde oybirliğiyle karar verildi.