Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2022/1720 Esas 2022/4067 Karar Sayılı İlamı

     Özet:

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, tazminat istemiyle açılan bir davada mahkeme, bir kısım davalının zamanaşımı itirazını ve diğer davalının annesinin oğluna vekaletname verdiğini belirterek davanın reddine karar verdi. Ancak davacılar vekili temyiz edince Yargıtay, mirasçıların dava dosyasındaki bilgi ve belgelerden anlaşılmadığı için davaya dahil edilmesi gerektiğini belirterek hükmün bozulmasına karar verdi. Yeniden görülen davada, elbirliği mülkiyetine konu taşınmazda elbirliği ortaklarından sadece ortaklık dışı bir kişiye satış vaadinde bulunulması halinde sözleşmenin ifa olanağı bulunmadığına dikkat çekilerek 2 ve 3 parsel sayılı taşınmazlar yönünden davanın reddi doğru görülmemiş ve karar bozulmuştur. Kanun maddelerine göre, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanunu'nun 213. maddesi ve Türk Medeni Kanunu'nun 706. maddesi ile Noterlik Kanunu'nun 89. maddesi kapsamında noter önünde düzenlenmesi gereken ve tam iki tarafa borç yükleyen, mülkiyet devir borcu yüklenen çift taraflı sözleşmelerdir.

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 30/12/2013 gününde verilen dilekçe ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, 2. kademede tazminat istenmesi üzerine Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin bozma ilamına uyularak yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 17/03/2021 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün evrak incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan ve tapu iptali ve tescil, 2. kademede tazminat istemine ilişkindir.
Davacılar vekili, tarafların murisi ... ile davacıların murisi ... arasında, Zonguldak ili, ... ilçesi, 58 ada 2 ve 3 parsel ve 286 ada 21 parsel sayılı taşınmazlara ilişkin 08.03.1988 tarihli 5521 yevmiye sayılı düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapıldığını belirterek dava konusu taşınmazlarda davalıların paylarının iptali ile davacılar adına tescili, 2. kademede tazminata karar verilmesini talep etmiştir.
Bir kısım davalılar vekili, istemin zamanaşımına uğradığını, işlemin muvazaalı olduğunu, müvekkillerinin kök muristen gelen paylarının dikkate alınması gerektiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.
Davalı ..., zamanaşımı itirazının bulunduğunu, annesi ...'nin davacılar murisi olan oğluna vekaletname vereceğini sanıp noterliğe gitmiş olabileceğini belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, davanın reddine dair verilen kararın davacılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 29.11.2018 günlü 2016/1554 Esas, 2018/8399 Karar sayılı ilamıyla "...davalıların murisi ve satış vaadi borçlusu ...’ın Kdz. Ereğli 1. Sulh Hukuk Mahkemesinin 27.03.2015 tarihli ve 2015/240 Esas, 2015/201 Karar sayılı mirasçılık belgesine göre, mirasçıları olan ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... ve ... isimli kişilerin davada yer almadıkları dosyadaki bilgi ve belgelerden anlaşılmaktadır. Mahkemece, adı geçen mirasçıların davada yer almalarının sağlanması amacıyla, davaya dahil edilmeleri için davacı tarafa süre verilmesi, davada yer almaları sağlandıktan sonra işin esasına yönelik bir karar verilmelidir" gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.
Mahkemece bozmaya uyularak yapılan yargılama sonucunda davanın reddine karar verilmiştir.
Hükmü davacılar vekili temyiz etmiştir.
1- Dava konusu 21 parsel (ifraz/tevhit ile 2645 ada 19 ve 21 parsel, 2653 ada 2 parsel) sayılı taşınmaz yönünden temyiz incelemesinde;
Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve dosya kapsamına göre davacılar vekilinin 21 parsel sayılı taşınmaza yönelik temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.
2- Davacılar vekilinin 2 ve 3 parsel sayılı taşınmazlara yönelik temyiz itirazlarına gelince;
Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re'sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür.
Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesine dayanan tescil isteminin hüküm altına alınabilmesi için sözleşmede kararlaştırılan bedel ödenmiş olmalıdır. Ancak, bedelden ödenmeyen bir kısım var ise, bu bedel Borçlar Kanununun 81. maddesi uyarınca depo ettirilmelidir.
Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Elbirliği mülkiyetine (TMK m. 701) konu bir taşınmazda elbirliği (iştirak halinde) ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakta birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Bu durum, satışı vaat edilen taşınmazın tapusunda temliki tasasarrufu engelleyen bir kaydın bulunması veya vaade konu taşınmazın bir başka mahkemede mülkiyet uyuşmazlığına konu olması halinde de geçerlidir.
Somut olaya gelince, tarafların murisi ... ile davacıların murisi ... arasında dava konusu taşınmazlara ilişkin 08.03.1988 tarihli 5521 yevmiye sayılı düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılmıştır. Elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda elbirliği ortaklarının sadece ortaklık dışı bir kişiye satış vaadinde bulunması halinde sözleşmenin ifa olanağı bulunmadığından söz edilebilir. Somut olayda ise davacılar 2 ve 3 parsel sayılı taşınmazda elbirliği mülkiyetinin paydaşı olduklarından taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağının bulunduğu gözetilmeyerek, yerinde olmayan yazılı gerekçeyle 2 ve 3 parsel sayılı taşınmazlar yönünden davanın reddi doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle; davacılar vekilinin temyiz itirazlarının reddine, (2) numaralı bentte açıklanan nedenlerle davacılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 06.06.2022 tarihinde oy birliği ile karar verildi.