Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2021/2880 Esas 2022/4369 Karar Sayılı İlamı

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 03.11.2015 gününde verilen dilekçe ile önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil talebi üzerine Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin bozma ilamına uyularak yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 17.12.2020 günlü hükmün Yargıtayca duruşmalı olarak incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 21.06.2022 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalı vekili Av. ... ile karşı taraftan davacı vekili Av. ... geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlenildi. Açık duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içeriğindeki tüm kağıtlar incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü:
K A R A R
Dava, önalım hakkından kaynaklanan tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.
Davacı vekili, davacının 442 ada 1 parsel, 454 ada 2 parselde kayıtlı taşınmazlarda paydaş olduğunu davalının adı geçen parsellerden pay satınaldığını belirterek önalım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil talebinde bulunmuştur.
Davalı vekili, davacının tapu da paydaş olmadığını, aktif husumet yokluğundan davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
Mahkemece yapılan yargılama neticesinde 17.01.2017 tarihli karar ile; 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK)'nun 114/1-d maddesinde "Tarafların, taraf ve dava ehliyetine sahip olmaları" şeklinde hüküm altına alınan dava şartının yokluğu nedeniyle, 6100 sayılı HMK'nın 115/2. maddesi gereğince davanın usülden reddine karar verildiği, yerel mahkemece verilen karar davalı vekili tarafından istinaf edilmekle Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesince 2017/1016 Esas, 2017/998 Karar ve 01/11/2017 tarihli kararla yerel mahkeme kararının HMK'nın 353/1-a-6 maddesi gereğince kaldırılmasına karar verildiği anlaşılmıştır. Yerel mahkemece kaldırma kararından sonra yapılan yargılama neticesinde; 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK)'nun 321. ve devamı maddeleri gereğince davanın esastan kabulüne, 442 ada, 1 parsel numarası ve arsa vasfıyla davalı ... adına 5782/7709 hisse ile 454 ada, 2 parsel numarası ve arsa vasfıyla davalı ... adına 13/162 hisse ile kayıtlı taşınmazların tapu kaydının iptaline ... adına tapuya kayıt ve tesciline karar verildiği anlaşılmıştır.
Davalı vekilince istinaf talebinde bulunulmuş, Bölge Adliye Mahkemesince davalı vekilinin istinaf başvurusunun HMK'nın 353/1-b-1. maddesi gereğince esastan reddine karar verilmiştir.
Hükmün, davalı vekili tarafından temyizi üzerine 14. Hukuk Dairesinin 17.12.2019 tarihli 2019/602 Esas- 2019/8744 Karar sayılı ilamı ile, davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki temyiz itirazlarının reddine, mahkemece sadece davalının Hülya'dan aldığı payların tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamı depo ettirilmiş, ancak davalının Ali Uğurlu'dan aldığı payların tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamı depo ettirilmeden eksik inceleme ile hüküm kurulduğu gerekçesiyle kararın bozulmasına karar verilmiştir.
Mahkemece bozma ilamına uyularak davanın kabulüne karar verilmiştir.
Hükmü davalı vekili temyiz etmiştir.
Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.
4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 734. maddesi uyarınca "Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür."
Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Kural olarak önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibaret olup bu bedelin dava açılırken hazır edilmesi ve mahkemece makul süre içinde mahkeme veznesine depo edilmesiyle birlikte vadeli bir hesapta değerlendirilmesi gereklidir.
Anayasanın "Mülkiyet hakkı" kenar başlıklı 35. maddesine göre; "Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz."
Anayasanın 35. maddesiyle, bireyin mülkiyet hakkının korunması konusunda devlete atfedilebilen müdahalelere yönelik sınırlamalar getirildiği gibi,  lafzında açık bir biçimde düzenlenmemiş ise de, üçüncü kişilerin müdahalelerine karşı korumasız bırakmaması için devlete birtakım pozitif yükümlülükler de yüklediği kabul edilmektedir.
Pozitif yükümlülüklerin ortaya çıkmasının nedeni, mülkiyet hakkına gerçek anlamda koruma sağlama amacıdır.
Anayasada, temel hak olarak güvence altına alınan mülkiyet hakkının gerçekten ve etkili bir şekilde korunabilmesi için yalnızca devletin müdahaleden kaçınması yeterli olmayıp, devletin negatif yükümlülükleri dışında pozitif yükümlülüklerinin de olması gerekir. Bu bağlamda, söz konusu pozitif yükümlülükler, bazı durumlarda özel kişiler arasındaki uyuşmazlıklar da dâhil olmak üzere mülkiyet hakkının korunması için belirli tedbirlerin alınmasını gerektirmektedir.
Özel kişilerin mülkiyet haklarının çatıştığı durumlarda, her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğunca dengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir sonuca da yol açmaması gerekir. Olayın bütün koşulları ve taraflara tanınan tüm imkânlar ile tarafların tutum ve davranışları gözönünde bulundurularak menfaatların adil bir şekilde dengelenmesi sağlanmalıdır.
Bu kapsamda mahkemeler, dava açıldıktan sonraki makul bir süre içinde ön alım bedelinin, vadeli bir mevduat hesabına yatırılmasını sağlayarak yargı sürecinin hızlı işlememesinin taraflar üzerinde oluşturduğu olumsuz etkileri asgari seviyeye indirgeyerek mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlülüğü gerekçekleştirmiş olacaklardır.
Somut olaya gelince; davacı dava dilekçesinde tapuda gösterilen satış bedeli üzerinden önalım hakkını kullanmak istediğini, davalı ise satış tarihi üzerinden uzun bir süre geçtikten sonra açılan davanın haksız menfaat temini oluşturduğunu, bu nedenle taşınmazın güncel bedelinin depo edilmesi gerektiğini iddia etmiştir.
Mahkemece, 22.05.2014 ve 15.05. 2014 tarihinde yapılan satış nedeniyle açılan önalım bedelinin masraflarının bir kısmı olan 198.900,00 TL'nin mahkeme veznesine 18.04.2016 tarihinde depo edilmesine karar verilmiş,09.05.2018 tarihinde vadeli mevduat hesabına alınmış, bozma ilamından sonra eksik depo ettirilen 154.020,00 TL ise 25.09.2020 tarihinden depo ettirildikten sonra, resmi senette belirtilen bedel üzerinden davanın kabulüne karar verilmiştir.
 Davalı vekili ise; dava konusu hisseyi davalının satın aldığı tarihten sonra, kurdaki değişiklikler nedeniyle resmi senetteki satış bedelinin değerinin azaldığını, bedel depo edilirken bu hususların mahkemece dikkate alınmadığını belirterek hükmü temyiz etmiştir. 
Somut olayda, önalım bedeli tensip tarihi itibariyle depo ettirilmemiş, satış bedelinin değerinde meydana gelen azalmanın önüne geçilmemiştir.
Resmi satış sözleşmesindeki önalım bedelinin makul süre içerisinde depo edilmemesi ve vadeli bir mevduat hesabında değerlendirilmemesi nedeniyle pay satın alan davalıyı fakirleştirecek, önalım hakkını kullanan davacıyı amaç dışında zenginleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılmalıdır.
Hakkın kullanılması hiçbir zaman davalının zararına olmamalıdır.
Dava konusu paya yönelik önalım davasının açıldığı tarih ile önalım bedelinin depo edildiği tarih arasında uzunca bir zamanın geçtiği;  bu süre gözönüne alındığında, önalım bedelini zamanında depo etmeyerek kullanması nedeniyle davacının amacı dışında zenginleştirildiği, nemalandırılmayan satış tarihindeki miktarın depo edilmesi nedeniyle enflasyon oranında veya faiz getirisinden mahrum kalınması oranında davalının da fakirleştiği, bir tarafın diğer taraf zararına azımsanamayacak derecede oransız bir çıkar sağladığı, bu durumun 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralına aykırı olacağı açıktır.
Mahkemelerce, ön inceleme tarihi itibariyle resmi senetteki bedelin, satış masraflarıyla birlikte, vadeli bir mevduat hesabında depo edilmesine karar verilerek yargılama sürecinin uzaması nedeniyle önalım bedelinde meydana gelecek değer kaybının önüne geçilmesi sağlanmış olacaktır.
Mahkemece yapılması gereken, konusunda uzman bilirkişiden denetime elverişli şekilde rapor alınarak; resmi senette yazılı satış bedeli ile tapu masrafı toplamı olan 352.020,00 TL'nin öninceleme tarihinden bilirkişi incelemesi yapılan tarihe kadar nemalandırılması halinde ulaşacağı değer belirlenerek, bu miktardan depo edilen ve bankada mevcut bulunan (nemalı veya nemasız) miktar çıkarılarak aradaki farkın da depo edilen önalım bedeline ilavesi suretiyle karar vermektir.
Davacı tarafından aradaki fark depo edildikten sonra işin esası hakkında bir hüküm kurulması gerekirken yazılı olduğu şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden bölge adliye mahkemesinin esastan ret kararının kaldırılmasına ve ilk derece mahkemesi kararının bozulmasına karar vermek gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, 3.815,00 TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine, peşin yatırılan harcın yatırana iadesine, 21.06.2022 tarihinde oy birliği ile karar verildi.