Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2022/3608 Esas 2022/4946 Karar Sayılı İlamı

     Özet:

Davacı, dava konusu taşınmazın önalım hakkı nedeniyle kendisi adına tescil edilmesini istemiştir. Davalı ise, taşınmazın gerçek satış bedelinin 75.000 TL olduğunu ancak yanlışlıkla 2.000 TL olarak gösterildiğini iddia etmiştir. Mahkeme, dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar vermiştir. Ancak davalı vekili hükme karşı kanun yararına bozma istemiyle başvurmuştur. Kararda, önalım hakkının amacı ve işleyişi, kanun maddeleri açıklanmış ve davalı tarafın, dava açılmadan önce gerçekleştirdiği satış ve düzeltme işlemlerinin, değerlendirilip dava konusu taşınmazın değeri üzerinden karar verilmesi gerektiği belirtilmiştir. Sonuç olarak kanun yararına bozma talebinin kabul edilmesine ve hükmün kalkmamak koşulu ile kanun yararına bozulmasına karar verilmiştir. Kanun maddeleri: 5403 sayılı Kanunun 8/i, Türk Medeni Kanununun 733. maddesi, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 2. maddesi, HMK'nın 363 maddesi.

7. Hukuk Dairesi
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 31/05/2019 gününde verilen dilekçe ile önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 20/02/2020 tarihli temyiz edilmeden kesinleşen hükmün Adalet Bakanlığının 30/03/2022 tarihli ve 39152028-153.01-1925-2021 Esas, 765/11812 Karar sayılı başvurusu ile HMK'nın 363. maddesi gereğince kanun yararına bozulması istenilmiş olmakla dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R

Dava, 5403 sayılı Kanunun 8/i maddesinde düzenlenen önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Davacı vekili, ...,... ilçesi, ...Mahallesinde kain davacının ... ada 38 parsel sayılı taşınmazın maliki olduğunu, dava konusu ... ada 39 parsel sayılı taşınmazın davalı tarafından 24.04.2019 tarihinde 2.000,00 TL bedel karşılığı satın alındığını, bu taşınmazların sınırdaş olduğunu belirterek, 5403 sayılı Kanunun 8/i maddesinde düzenlenen önalım hakkı nedeniyle dava konusu ... ada 39 parsel sayılı taşınmazın müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı vekili, dava konusu taşınmazın 75.000,00 TL bedel ile satın alındığını, satış bedelinin sehven tapuda 2.000,00 TL olarak gösterildiğini, ancak daha sonra resmi satış bedelinin 75.000,00 TL olarak düzeltildiğini ileri sürerek öncelikle davanın reddini, aksi kanaatte bulunulması halinde ise düzeltilen satış bedeli olan 75.000,00 TL üzerinden davanın kabul edilmesi gerektiğini savunmuştur.
Mahkemece, davanın kabulüne, dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline, önalım bedeli olarak 2.040,00 TL olarak belirlenmesine kesin olmak üzere karar verilmiştir.
Davalı vekili tarafından hükme karşı kanun yararına bozma isteminde bulunulmuş ve Adalet Bakanlığı'nın 30.03.2022 tarihli 39152028-153.01-1925-2021- Esas, 765/11812 Karar sayılı yazısı ile davalı vekilinin temyiz istemi yerinde görülmekle dosya, temyiz istemi ile Dairemize gönderilmiştir.
Kanuni önalım hakkının, başlıca iki amacının olduğundan bahsedilir. Birincisi, paydaşlar arasına yabancı kişilerin girmesini önlemek; diğeri ise, paydaş sayısını azaltmak ve paylı mülkiyetin ortadan kalkmasını kolaylaştırmaktır.
Kanuni önalım hakkı, paylı mülkiyet ilişkisinin kurulduğu anda doğar ve mülkiyet ilişkisi devam ettiği müddetçe varlığını sürdürür; paydaşlardan birinin, payını üçüncü bir kişiye satması durumunda, önalım hakkı kullanılabilir hale gelir.
Türk Medeni Kanununun 733. maddesi uyarınca, pay satışının önalım hakkı sahibine bildirilmesinden itibaren üç ay içinde ve her halde satışın üzerinden iki yıl içinde, dava açılmak suretiyle kullanılması ve bu beyanın muhatabına ulaşması ile birlikte, önalım hakkı sahibi ile alıcı arasında yeni bir satış ilişkisi doğar.
4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 2. maddesinde; herkesin haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uyması zorunluluğu getirilmiş, uyulmamasının yaptırımı olarak da hakkın kötüye kullanılmasının hukuk düzeni tarafından korunmayacağı belirtilmiştir.
Paylı mülkiyet ilişkisine tâbî bir taşınmazda, fiili taksimin mevcut olması durumunda yasal önalım hakkının kullanılmasını açıkça engelleyen bir düzenleme bulunmamasına rağmen, Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin ve Dairemizin istikrar bulmuş kararlarında; önalım davasına konu paya ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması, 4721 sayılı TMK’nin 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağı; kötüniyet iddiasının, 14.02.1951 gün ve 17/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği ve hatta mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerektiği kabul edilmektedir.
Dava konusu olaya gelince; resmi satış sözleşmesine göre, davalı dava konusu taşınmazları 29.04.2019 tarihinde toplam 2.040,00 TL’ye satın almış; davalının 29.04.2019 tarihli dilekçesi ile Torbalı Vergi Dairesine başvuruda bulunarak dava konusu ... ada 39 parseldeki gerçek satış bedelinin 75.000,00 TL olarak ifade edildiği, Torbalı Vergi Dairesinin 29.04.2019 tarihli, ... ada 39 parsel için tapu harcı ve pişmanlık zammı açıklamalı, 1.489,20 TL miktarlı vergi dairesi alındısına göre, davalının gerçek değer olarak ifade ettiği miktar üzerinden harcı tamamladığı anlaşılmıştır. Bu düzeltme işlemi, önalım davasının açıldığı 31.05.2019 tarihinden önce tamamlanmıştır.
Davalı taraf, satış sözleşmesinde yer alan ve satış bedelinden kaynaklanan hatayı dava açılmadan önce yetkili merciye başvurmak suretiyle düzelttirmiştir.
Buradaki mesele; davalı tarafın, dava açılmadan önce resmi olarak düzenlenen sözleşmedeki herhangi bir hatayı düzelttirmeye hakkı ve yetkisinin bulunup, bulunmadığı; eğer düzeltme yapılmış ise bu düzeltmenin sözleşme dışındaki üçüncü kişilere etki edip etmeyeceğidir.
Taşınmaz mal mülkiyetinin kanundan kaynaklanan daraltımlarından biri olan önalım hakkıyla ilgili yorumların ve değerlendirmelerin, mülkiyet hakkının özüne zarar verecek şekilde önalım hakkı sahibi lehine genişletilmesi doğru değildir. Bu nedenle, dava açılmadan önce gerçekleşen satış ve düzeltme işlemlerinin, bir bütün halinde ve hepsine eşit değer vererek mevcut durumun değerlendirilmesi gerekir. Önalım davasına konu satış sözleşmesine ve buradaki bilgilere dayanarak talepte bulunan davacının, dava açılmadan önce bu sözleşmedeki bir hatanın düzeltilmesine yönelik davalı işlemini kabul etmemesi 4721 sayılı Kanunun 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmaz. Davanın 75.000,00 TL satış bedeli üzerinden kabulü gerekirken, 2.040,00 TL üzerinden kabulü hukuka uygun değildir.
Bu nedenle Adalet Bakanlığının kanun yararına bozma istemi kabul edilerek, mahkeme kararının kanun yararına bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, Adalet Bakanlığının 30.03.2022 tarihli 39152028-153.01-1925-2021-Esas, 765/11812 Karar sayılı yazısı ile Kanun yararına bozma talebinin kabulüne, HMK'nın 363 maddesi gereğince hükmün hukuki sonuçları kalkmamak koşulu ile KANUN YARARINA BOZULMASINA, aynı Yasanın 363/son maddesi uyarınca kararın bir örneğinin Resmi Gazete'de yayımlanmak üzere Adalet Bakanlığı'na gönderilmesi için Yargıtay Cumhuriyet Başsavcılığı'na verilmesine, 07.09.2022 gününde oy birliği ile karar verildi.