Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2021/8680 Esas 2022/5238 Karar Sayılı İlamı

7. Hukuk Dairesi
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
DAVACI-KARŞI
DAVALILAR : ... vd.
DAVALI-KARŞI
DAVACILAR : ... Otomotiv İnş. Ltd. Şti. vd.

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 09/11/2010 gününde verilen dilekçe ile asıl dava elatmanın önlenmesi ve kal; karşı dava temliken tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davacıların men-i müdahale ve kal taleplerinin reddine; karşı davanın kabulüne dair verilen 21/05/2021 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacılar ... vd. ve katılma yolu ile karşı davacılar tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

K A R A R

Davacılar, 2 parsel sayılı taşınmaz maliki davalı .... Şti’nin yaptığı binanın 3 parsel sayılı taşınmazlarına taşkın olduğunu ileri sürerek, elatmanın önlenmesini ve binanın taşkın bölümünün kal’ini istemişlerdir.
Davalı davanın reddini savunmuş; karşı dava ile de, iyiniyetle yaptığı bina değerinin zemin değerinden fazla olduğunu ileri sürerek, 3 parsel sayılı taşınmazın 27 metrekarelik kısmının adına tescilini istemiştir.
Asıl dava elatmanın önlenmesi ve kal; karşı dava temliken tescil istemine ilişkindir.
Mahkemece, asıl davanın kabulüne, karşı davanın reddine dair verilen kararın davacı karşı davalılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 21/03/2017 gün, 2016/10756 Esas, 2017/2165 Karar sayılı ilamıyla “Dava mülkiyet hakkına dayalı elatmanın önlenmesi ve yıkım, karşı dava ise TMK'nın 725. maddesi gereğince temliken tescil isteğine ilişkindir.
Dosya içerisindeki tapu kayıtlarına göre davada mülkiyet hakkına dayalı olarak elatmanın önlenmesi ve yıkım istenen dava konusu 3088 ada 3 parsel sayılı 187,37 m2 kargir 2 ev cinsli taşınmazın davacılar dışında başka müşterek paydaşları bulunduğu halde, davada yer almadıkları gibi paydaşlardan ...,... olarak tapuda kayıtlı olan davacı ... kızı ...'nın, nüfustaki kimlik bilgisine uygun olarak tapu kaydındaki isminin idari yoldan düzeltilmesi mümkün olmadığı takdirde tapuda isim düzeltilmesi davası açmak üzere davacıya yetki ve makul süre verilerek nüfus kaydı ile tapu kaydı arasındaki çelişki giderildikten sonra ve tüm paydaşlar usulüne uygun olarak davada yer alarak ve 3088 ada 3 parsel sayılı taşınmazın tüm maliklerine dava yöneltilerek taraf teşkili sağlanması gerekir.
Ayrıca TMK 725. maddesine dayalı taşkın inşaat nedeniyle temliken tescile ilişkin karşı davada 3088 ada 2 parsel sayılı kat irtifakı kurulu taşınmazın davacı şirket dışında dava dışı bağımsız bölüm maliklerinin bulunduğu halde davada davacı olarak yer almadıkları anlaşılmıştır. Tüm maliklerin birlikte davacı olarak davada yer almaları ve 3088 ada 3 parsel sayılı taşınmazın tüm maliklerine karşı davanın yöneltilmesi gerekir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun (13.6.1984 tarih ve 1982/358 Esas, 1984/710 Karar sayılı; yine 26.10.2005 tarih 2005/14-587 Esas, 2005/609 Karar sayılı, 2010/4-4 Esas, 2010/56 Karar sayılı ilamlarında) açıklandığı üzere el atmanın yanı sıra yıkım isteminin ve temliken tescil isteminin de söz konusu olduğu hallerde tüm müşterek maliklerin karşılıklı olarak davada yer almaları gereklidir. Bozma ilamına uyulduğu halde taraf teşkili tam olarak yerine getirildikten sonra işin esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken, taraf teşkili tam olarak sağlanmadan yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş bu nedenle kararın bozulması gerekmiştir." gerekçesiyle bozulmuştur.
Mahkemece bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonunda, davacıların men-i müdahale ve kal taleplerinin reddine, karşı davanın kabulü ile davacılara ait 3088 ada, 3 numaralı parselde bilirkişi raporunda sarı renk ile boyalı (A) harfi ile gösterilen zemin katta 4,75 m², üst katlarda 6,04 m² tecavüzlü alanın ifrazı ile davalı karşı davacıya ait 3088 ada, 2 numaralı parsel ile tevhidine, mahkeme veznesine depo edilen 38.500,00 TL'nın karar kesinleştiğinde davacı karşı davalılara hisseleri oranında ödenmesine karar verilmiştir.
Hüküm, davacı-karşı davalılar vekili ve katılma yolu ile davalı- karşı davacı ... İnşaat ve Ticaret Ltd. Şti. vekili tarafından temyiz edilmiştir.
1) Yapılan yargılama, toplanan delillere ve dosya kapsamına göre davalı-karşı davacılar vekilinin tüm temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.
2) Davacı-karşı davalılar vekilinin temyiz itirazlarına gelince;
Yasal ayrıcalıklar dışında, TMK’nın 684/1 ve 718/2 maddeleri hükümlerine göre, arazinin mülkiyeti ve buna bağlı olan tasarruf hakkı o arazide kalıcı olmak koşuluyla yapılan şeyleri de kapsar. TMK’nın 725. maddesinde ise bu kuralın istisnalarından birisi düzenlenmiş; böylece muhdesatla arasındaki bağlantı kesilmiş bina sahibine bazı koşulların oluşması halinde ayrılmaz parça niteliğindeki taşkın yapı için üzerinde bulunduğu taşınmaza malik olabilme olanağı tanınmıştır.
Bunun için, tapuya kayıtlı özel mülkiyete konu bir taşınmaz üzerinde, temelli kalması amacıyla yapılan binanın ayrılmaz parçası yine tapuda kayıtlı üçüncü kişiye ait taşınmaza taşkın yapılmış olmalıdır.
Taşkın inşaat, taşkın yapı ile iki komşu taşınmazı fiilen birleştirmekte, ekonomik bir bütünlük oluşturmaktadır. Bu özelliğinden dolayı taşkın yapıya dayanan temliken tescil isteği taşınmaza bağlı kişisel hak niteliğindedir. Taşılan arazi malikinin devir borcu, eşyaya bağlı bir borç olduğundan, inşaat maliki hakkını taşılan arazinin her malikine karşı kullanabilir. Yeni malikler de Türk Medeni Kanununun 725. maddesinde belirtilen haklardan yararlanabilecekleri gibi borçlardan da sorumlu olur.
Bu tür davalarda, taşkın yapıyı yapan kişinin taşınmazı lehine, taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkı yoksa durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde taşkın yapıyı yapan kimse, taşan kısım için uygun bir bedel karşılığında irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir.
TMK’nın 725. maddesine dayanılarak tescil talebinde bulunulabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;
a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır.
TMK’nın 725. maddesi hükmünden açıkça anlaşılacağı üzere, taşkın yapının bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin TMK’nın 3. maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, taşkın inşaatı yapan kimsenin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da taşkın inşaat yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.
İyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan taşkın inşaat sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir. (Sübjektif koşul)
b) İkinci koşul, yapı kıymetinin taşılan arazi parçasının değerinden açıkça fazla olmasıdır. TMK’nın 725. maddesinde “durum ve koşulların haklı kılması” şeklinde ifade edilen husus uygulama ve doktrinde inşaatın yıkılması ile inşaat sahibinin uğrayacağı zarar veya yıkılmaması halinde arsa malikinin arsasının uğrayacağı değer kaybının karşılaştırılması şeklinde değerlendirilmektedir. Kastedilen değer sadece taşılan arazinin değerinden ibaret değildir. Bu değerin içinde arazi sahibinin taşılan kısım dışında kalan arazisinin uğrayacağı değer kaybı da vardır. Arsa malikinin arsasının uğrayacağı değer kaybı uzman bilirkişilerden rapor alınmak suretiyle TMK’nın 4., TBK’nın 50. maddesi uyarınca ve aynı zamanda sebepsiz zenginleşmeyi önleyecek biçimde dava tarihine ve objektif esaslara göre tespit ve takdir edilmelidir. (Objektif koşul)
c) Üçüncü koşul ise taşkın inşaat yapanın, taşınmaz malikine bu bedeli ödemesidir.
Taşkın inşaatın yıkılması gerekmiyorsa, mahkemece yukarıdaki açıklamalar doğrultusunda belirlenecek bedel arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmelidir.
d) Yukarıda değinilen bu üç koşulun yanısıra, mahkemece, iptal ve tescile karar verilebilmesi için taşkın yapının zeminindeki arazi parçasının ana taşınmazdan ifrazının da İmar Yasası uyarınca mümkün olması gereklidir.
İmar Yasası kamu yararı (kamu düzeni) düşüncesiyle kabul edilmiş olan ve özellikle tarafların arzu ve rızası ile bertaraf edilmeyecek hükümler içeren bir yasadır. Bu niteliği ile ifraz hususunun, davanın her aşamasında resen nazara alınması ve belediye encümen kararına dayalı olup olmadığının araştırılması zorunludur.
Davacıların bedele yönelik temyiz itirazlarına gelince; dosyada yer alan bilirkişi raporlarına göre tecavüzlü yapının yıkılmasının fahiş zarar doğuracak olması nedeniyle, yukarıda açıklanan ilkeler ışığında belirlenecek güncel değerin depo ettirilerek hüküm kurulması gerekirken; 2011 yılında alınan bilirkişi raporuna göre 38.500 TL’nin depo edilip bu miktar üzerinden hüküm kurulması doğru görülmemiştir.
3194 sayılı İmar Kanununun 15. maddesi hükmü gereğince, ifraz veya tevhit işlemlerinin yapılabilmesinde karar mercii olarak görev 5393 sayılı Yasanın 34. maddesine göre Belediye Encümenine aittir.
Kabule göre de; mahkemece mahallinde keşif yapılarak konusunda uzman bilirkişiye ifraz ve tevhidi gösterir şekilde denetime elverişli bir kroki düzenlettirilmesi; akabinde düzenlenen ifraz krokisinin ilgili belediyeye sunularak ifraz ve tevhidin mümkün olup olmadığı hususunda belediye encümeninden bir karar alınması ve daha sonra oluşacak sonuca göre bir hüküm kurulması gerekirken, taşınmazın ifrazı hususunda onay makamından sorulmadan ifraz kararı verilmesi doğru görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda (1) nolu bentte yazılı nedenlerle, davalı-karşı davacı vekilinin tüm temyiz itirazlarının REDDİNE, (2) nolu bentte açıklanan nedenlerle, davacı-karşı davalılar vekilinin bedele yönelik temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, bozma nedenine göre davacı-karşı davalılar vekilinin diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, peşin alınan harcın temyiz edene iadesine, 15/09/2022 tarihinde oybirliği ile karar verildi.