Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2021/7262 Esas 2022/5323 Karar Sayılı İlamı

     Özet:

Davacılar, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil talep ederek davalıların adına kayıtlı hisselerin iptal edilip kendi adlarına tescil edilmesini istemişler. İlk derece mahkemesi davanın kabulüne karar vermiş ancak Yargıtay 14. Hukuk Dairesi davacıların bedelde muvazaa iddiasının yeterince araştırılmadığı gerekçesiyle kararı bozmuştur. Davacıların bedelde muvazaa iddialarını ispatlamak için sundukları deliller yetersiz bulunmuştur. Önalım bedeli resmi satış sözleşmesindeki bedel ve masraflar üzerinden belirlenmeliydi ancak yanılgılı değerlendirmeyle hüküm kurulmuştur. Bu nedenle davalıların temyiz itirazları kabul edilmiş ve karar bozulmuştur.
Kanun Maddeleri:
2.1. Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.
2.2. Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir.
2.3. Dava konusu payın satışına ilişkin hukuki işlemin tarafı olan davalı 3. kişi durumundaki davacıya karşı bedelde muvazaa iddiasında bulunamaz ise de davacı önalım hakkına engel olmak amacıyla satış bedelinin resmi satış senedinde yüksek gösterildiğini iddia edebilir ve bu iddiasını tanık dahil her türlü delille kanıtlayabilir.

7. Hukuk Dairesi
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
DAVACILAR : ... vd.
DAVALILAR : ... vd.

Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 16/09/2014 gününde verilen dilekçe ile önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil talebi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin bozma ilamına uyularak yapılan muhakeme sonunda; davanın kabulüne dair verilen 30/06/2021 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davalılar vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 20/09/2022 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalılar vekili Av. ... ile karşı taraftan davacılar vekili Av. ... geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi. Açık duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

K A R A R

I. DAVA
Davacılar vekili dava dilekçesinde, müvekkillerinin dava konusu 141 ada 24; 172 ada 21, 23, 25, 24, 26, 29, 30, 32; 179 ada 5, 7, 13, 14, 15, 17, 18, 19 parsel sayılı taşınmazlarda paydaş olduklarını, dava dışı satıcıların davalılara hisselerini sattıklarını, satışın müvekkillerine haber verilmediğini, satış bedelinin paydaşların önalım hakkını kullanmasını engellemek maksadıyla muvazaalı olarak yüksek gösterildiğini belirterek, dava konusu taşınmazlarda davalılar adına olan hisselerin iptali ile müvekkilleri adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalılar cevap dilekçesinde, davanın süresinde açılmadığını, davacıların dava konusu hisselerin kendilerine satılmasına rıza gösterdiklerini, satış bedelinin resmi senette gösterilenden daha yüksek olduğunu beyan ederek davanın reddini savunmuşlardır.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin 17.02.2016 tarih, 2014/83 E-2016/26 K sayılı kararı ile davacının bedelde muvazaa iddiasını ispatladığı gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Bozma Kararı
1.İlk Derece Mahkemesinin (III.) bentte belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
2.Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 28.05.2019 tarih, 2016/5881 E-2019/4876 K sayılı ilamı ile davacıların bedelde muvazaa iddiasında bulundukları ve bedelde muvazaa iddiasının yeteri kadar araştırılmadığı gerekçesiyle kararın bozulmasına karar verilmiştir.
B. İlk Derece Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacıların bedelde muvazaa iddiasını ispat ettikleri ve davanın hak düşürücü süre içerisinde açıldığı gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davalılar vekili, davacıların bedelde muvazaa iddiaları bakımından ispat yükünün davacılarda olduğunu ve davacıların bedelde muvazaa iddialarını ispatlayamadıklarını, İlk Derece Mahkemesi gerekçesinin hatalı olduğunu belirterek ve re’sen gözetilecek sebeplerle kararın bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
2.1.Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.
2.2.Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir.
2.3.Dava konusu payın satışına ilişkin hukuki işlemin tarafı olan davalı 3. kişi durumundaki davacıya karşı bedelde muvazaa iddiasında bulunamaz ise de davacı önalım hakkına engel olmak amacıyla satış bedelinin resmi satış senedinde yüksek gösterildiğini iddia edebilir ve bu iddiasını tanık dahil her türlü delille kanıtlayabilir
3. Değerlendirme
Davacılar bedelde muvazaa iddialarını kanıtlamak için tapu kaydı, tanık ve keşif delillerine dayanmıştır. İlk Derece Mahkemesince, davacı ve davalı tarafın tanıkları duruşmalarda ve talimat yoluyla dinlenmiş dinlenen davacı tanıkları, davalılar ile satıcılar arasındaki alışverişe ilişkin bir anlatımda bulunmamışlardır. Ziraat bilirkişisi tarafından sunulan 16.12.2015 tarihli rapora göre satış tarihinde dava konusu hisselerin değerleri toplamının 109.331,49 TL olduğu belirlenmiş, İlk Derece Mahkemesince bu bedel ve tapu harcı toplamı olan 119.384,83 TL esas alınarak hüküm kurulmuştur. Resmi senetteki satış bedeli ile keşif ile belirlenen bedel arasındaki fark tek başına bedelde muvazaa iddiasını kanıtlamaya yeterli değildir. Davacı tanıklarının da davalı ile satıcı arasındaki mülkiyet nakline ilişkin görgüye dayalı bilgileri bulunmadığından davacı bu delillerle bedelde muvazaa iddiasını kanıtlayamamıştır. Bu nedenle resmi satış sözleşmesindeki bedel ve masraflar üzerinden önalım bedeli belirlenerek karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirmeyle yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, hükmün bu nedenlerle bozulması gerekmiştir.
VI. KARAR
Gerekçe bölümünde yer alan (3) numaralı bentte açıklanan nedenlerle davalılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, Yargıtay duruşma vekalet ücreti 8.400,00 TL’nin davacılardan alınarak davalılara verilmesine, peşin yatırılan harcın yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 20.09.2022 tarihinde oy birliği ile karar verildi.