Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2021/1172 Esas 2022/6225 Karar Sayılı İlamı

MAHKEMESİ :Tüketici Mahkemesi

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 26.11.2014 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil veya tazminat talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 17.01.2020 günlü hükmün Yargıtayca duruşmalı olarak incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 25.10.2022 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacı vekili Av. ... ile karşı taraftan davalı ... vekili Av. ..., ... vekili Av. ... ... ve ... vekili Av. ... ... ... geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlenildi. Açık duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içeriğindeki tüm kağıtlar incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü:
K A R A R
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde, arsa sahibi ... ile yüklenici ... Deri Kırtasiye Mimarlık Mühendislik İnşaat Turizm Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi arasında düzenlenen Antalya 2. Noterliği düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye düşen dava konusu 20216 ada 8 parsel sayılı taşınmazda kayıtlı C blok zemin kat 2 numaralı bağımsız bölümü müvekkilinin yüklenici firmanın ortaklarından olan ve müvekkilinin önceden tanıdığı davalı ...’den 2011 yılı Aralık ayında satın aldığını, satın alma tarihinde natamam olan dairenin davacı tarafça oturulur hale getirildiğini, davalı ... ile aralarındaki sözlü anlaşmaya göre satış bedelinin 180.000 TL olduğunu, satış bedelinin 160.000 TL’sinin elden ödendiğini, kalan 20.000 TL’nin tapu devri sırasında ödeneceğinin kararlaştırıldığını, davalı ...’ın satış akdini ve evi teslim ettiğini kaymakamlık dosyasındaki beyanıyla kabul ettiğini, davalı ...’ın beyanları ile müvekkilinin kendisine ... duymasını sağladığını, daire oturulur hale geldikten sonra 2012 yılı Mart ayında müvekkilinin daireye taşındığını, taşınmazın değeri yükselince davalı ...’ın 19.06.2012 tarihinde taşınmazı muvazaalı olarak davalı ... ...’na sattığını, davalı ...’ın daireyi görmeden aldığını, davalı ... ile ...’ın birbirini tanıdığını, davalı ...’ın 2013-2014 yıllarında Kaymakamlığa başvurarak müvekkilinin taşınmazdan tahliyesini istediğini, daha sonra dava konusu yerin 07.08.2014 tarihinde diğer davalı ...’e satılmış olduğunu, davalı ...’ın ise 12.08.2014 tarihli ihtarname ile müvekkilinin taşınmazdan çıkmasını istediğini belirterek; dava konusu dairenin şimdilik 10.000,00 TL değerle (fazlaya dair haklarımız saklı olarak) tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline ve tapu iptal ve tescil istemlerinin yerinde görülmemesi halinde natamam daireye yapılan zorunlu ve faydalı giderlerin ödenmesi için şimdilik 10.000,00 TL'nin davalılardan müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
II. CEVAP
1. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde, müvekkilinin dava konusu daireyi ailesiyle birlikte konut olarak kullanmak amacıyla 07.08.2014 tarihinde satın aldığını, müvekkilinin halen ailesi ile birlikte davaya konu taşınmazda ikamet etmekte olduğunu, müvekkilinin herhangi bir kötü niyetinin olmadığını, taşınmazın hiçbir zaman ...'e ait olmadığını, davacının bu şahıstan zararını tazminat olarak talep etmesi gerekirken kötüniyetli olarak tapu iptali ve tescil davası açmasının hukuken korunamaz olduğunu, müvekkilinin tapuda aleniyet ilkesi gereği iyiniyetli olarak taşınmazı devralmış ve taşınmazın devir tarihindeki rayiç bedelini ödemiş olduğunu, şayet var ise sebepsiz zenginleşen müvekkili değil, dava dışı ... Ltd. Şti. olduğunu beyan ederek davanın reddini savunmuştur.
2. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde, davacının iddialarının gerçeği yansıtmadığını, müvekkillerinin dava konusu taşınmazı yatırım amacıyla satın aldığını ve yeterince değerlendiği zaman satacağı için idaresini tanıdığı davalı ...’e bıraktığını, davalı ...’ın bir süre sonra müvekkiline taşınmazı kendisi için kiralamak istediğini beyan ettiğini ve müvekkilinin bu talebi kabul ettiğini, müvekkilinin 13.04.2013 tarihinde bu kira sözleşmesini haklı sebeple feshetmiş olduğunu, müvekkillerinin dava konusu taşınmazı satın aldıktan iki yıldan fazla süre geçtikten sonra yaşanan tatsız olayların etkisiyle yeterince değerlenmediği halde satışa çıkardığını ve 07.08.2014 tarihinde satışın gerçekleştiğini, bu durumun dahi müvekkilinin iyi niyetli olduğunu göstermekte olduğunu, haksız işgalci olan davacının kötü niyetli olduğunu beyan ederek davanın reddini savunmuştur.
3. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde, davacının aktif husumet ehliyetinin müvekkilinin ise taşınmazda hiçbir aşamada şahsen malik olmaması nedeniyle pasif husumet ehliyetinin bulunmadığını, davanın hak düşürücü süre ve zamanaşımı süreleri içerisinde açılmadığını, davacının tüketici olmadığını, haksız işgalci olduğunu, davacının gayrimenkul satış sözleşmesini sunamadığını, böyle bir sözleşmenin olmadığını, davacının müvekkiline herhangi bir bedel ödemediğini, davacının dava konusu taşınmaza faydalı ve aynı zamanda zorunlu giderler yaptığı iddiasını da kabul etmediklerini, sebepsiz zenginleşme koşullarının oluşmadığını beyan ederek davanın reddini savunmuştur.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
1. Antalya 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 31.12.2014 tarih ve 2014/561 Esas, 2014/666 sayılı Kararı;
Mahkemece, davanın görevsizlik nedeniyle reddine karar verilmiş; kararın davalı tarafça temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 23.03.2017 tarih ve 2015/18250 Esas, 2017/2265 Karar sayılı ilamıyla hükmün onanmasına karar verilmiştir. Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 03.03.2020 tarih ve 2020/392 Esas, 2020/871 Karar sayılı ilamyla davalı ... vekilinin karar düzeltme istemi reddedilmiştir.
2. Antalya 1. Tüketici Mahkemesinin 17.01.2020 tarih ve 2017/329 Esas, 2020/14 sayılı Kararı;
Dava dışı yüklenici şirket ile davacı tarafından düzenlenmiş bir satış sözleşmesi ve davacı tarafından şirkete yapılmış bir ödemenin bulunmadığı, davacının satış bedeli ödediğine dair bir belge sunamadığı, bu nedenle tapu iptali ve tescil talebinin yerinde olmadığı, davalılardan ...'un dava konusu taşınmazı 19/06/2012 tarihinde dava dışı arsa sahibi ...'dan, davalı ...'in ise dava konusu taşınmazı 07/08/2014 tarihinde davalı ...'dan satın aldığı ve halen ikamet etmekte olduğu; davacı tarafından yapıldığı iddia edilen masrafların da davalılar ... ve ...’ın taşınmazı satın almasından önce olduğu ve mevcut değerini ödeyerek taşınmazı satın alan davalılardan davaya konu taşınmaza yapıldığı iddia edilen zorunlu ve faydalı giderlerin talep edilemeyeceği, dolayısıyla davacının tazminat talebini davalılara karşı ileri süreyemeyeceği gerekeçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
IV. TEMYİZ
1. Temyiz Eden
Hükmü, davacı vekili duruşma istemiyle temyiz etmiştir.
2. Temyiz Nedenleri
Davacı vekili temyiz dilekçesinde, müvekkilinin iyi niyetli zilyet olduğunu, tapu iptali ve tescil olmazsa faydalı ve zorunlu masrafların tazmini talebinin kabul edilmesi gerektiğini, davalı ...’in kaymakamlık dosyasında yer alan beyanlarının dikkate alınmadığını, Türk Medeni Kanununun 994. maddesi uyarınca müvekkilinin faydalı ve zorunlu masrafları davalılardan talep edebileceğini, davalıların kötü niyetli olduklarını ve muvazaalı işlemler yaptıklarını, baştan beri yolsuz olan tescile dayanılarak mülkiyet kazanılamayacağını, bilirkişi raporlarının da müvekkilinin haklılığını ortaya koyduğunu, yatırılan harcın iadesinin gerektiğini beyan ederek kararın bozulmasını talep etmiştir.
V. GEREKÇE
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Dava, şahsi hakka dayalı tapu iptali ve tescil ikinci kademede 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 994 ve 995. maddelerine dayalı zorunlu ve yararlı giderlerin tazmini istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
2.1. Tapulu bir taşınmazın mülkiyetinin devrini öngören her türlü sözleşmelerin resmî şekilde yapılması, geçerlilik koşuludur (4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu madde 706; Tapu Kanunu madde 26; Noterlik Kanunu madde 60). Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davası kural olarak kabul edilemez. Yasa hükümlerinin öngördüğü biçimde yapılmayan sözleşmeler hukuken geçersizdir; burada öngörülen şekil, sözleşmenin geçerlilik koşulu olup, kamu düzenine ilişkindir.
2.2. "Sebepsiz zenginleşmeden ... borç ilişkileri" 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 77 ve devamı maddelerinde düzenlenmiş olup, Türk Borçlar Kanununun 77. madde hükmüne göre; "Haklı bir sebep olmaksızın, bir başkasının malvarlığından veya emeğinden zenginleşen, bu zenginleşmeyi geri vermekle yükümlüdür. Bu yükümlülük, özellikle zenginleşmenin geçerli olmayan veya gerçekleşmemiş ya da sona ermiş bir sebebe dayanması durumunda doğmuş olur."
2.3. Görüleceği üzere, sebepsiz zenginleşmeden söz edilebilmesi için bir taraf zenginleşirken diğerinin fakirleşmesi, zenginleşme ile fakirleşme arasında uygun nedensellik (illiyet) bağının bulunması ve zenginleşmenin hukuken geçerli bir nedene dayalı olmaması gerekmektedir. Sebepsiz zenginleşme halinde zenginleşen ve fakirleşen arasında kanun gereği bir borç ilişkisi doğmakta olup, bu borcun konusu malvarlığında meydana gelen fazlalığın geri verilmesidir.
2.4. Öte yandan, 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 995. maddesinde, “İyiniyetli olmayan zilyet, geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoymuş olması yüzünden hak sahibine verdiği zararlar ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği ürünler karşılığında tazminat ödemek zorundadır. İyiniyetli olmayan zilyet, yaptığı giderlerden ancak hak sahibi için de zorunlu olanların tazmin edilmesini isteyebilir. İyi niyetli olmayan zilyet, şeyi kime geri vereceğini bilmediği sürece ancak kusuruyla verdiği zararlardan sorumlu olur.” hükmü yer almaktadır.
2.5. Zilyetliğinin haksız olduğunu bilen veya gerekli özeni sarf etmiş olsa bunu öğrenebilecek olan zilyet iyi niyetli zilyet olmayıp, kötü niyetli zilyettir.
2.6. İyi niyetli olmayan zilyet hak sahibi için de yapılması zorunlu olan giderlerin karşılığını isteyebilir. Ancak yararlı ve lüks giderleri isteyemez. İyi niyetli zilyetten farklı olarak kötü niyetli zilyedin isteyebileceği zorunlu giderler bakımından, gider ödeninceye kadar malı geri vermekten kaçınma ... yoktur.
2.7. Hak sahibinin giderleri talep ... Türk Borçlar Kanunundaki zamanaşımına tabi olacaktır (Oğuzman, K.; Seliçi, Ö.; Oktay - ..., S.: Eşya Hukuku, İstanbul 2021, s. 138 vd.) .
3. Değerlendirme
3.1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davacı vekilinin aşağıdaki bentlerin kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
3.2. Davacı vekilinin diğer temyiz itirazlarına gelince;
3.3. Davacı, zorunlu ve yararlı giderler yaptığını ileri sürdüğü ve dava dışı arsa sahibi ile yüklenici şirket arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenici şirkete düşen dava konusu taşınmazı yüklenici şirketin ortağı olan davalı ...’den haricen satın aldığını ve satış bedelinin bir kısmını ödediğini ileri sürmüş ise de bu iddiasını ispata yarar delil sunmamıştır.
3.4. Davacının dava konusu taşınmazda bir kısım tadilatlar yaptırdıktan sonra taşınmazı 2012 yılı Mart-Nisan aylarında kullanmaya başladığı dosya kapsamında sabittir. Diğer taraftan, davalı ...’un cevap dilekçesi içeriği ile Konyaaltı Kaymakamlığı dosyası içerisinde yer alan özellikle davalı ...’e ait 21.11.2014 tarihli ifade tutanağı ile diğer tutanaklardan davalı ...’in taşınmazı davacı taşınmazda tadilat yaptırdıktan sonra 19.06.2012 tarihinde davalı ...’a sattığı anlaşılmaktadır.
3.5. Dosyada bulunan tapu kayıtlarından da davalı ...’un taşınmazı 07.08.2014 tarihinde davalı ...’e satış yoluyla devrettiği anlaşılmıştır.
3.6. Bu durumda, dava konusu taşınmazdaki zilyetliğinin haksız olduğunu bilen veya gerekli özeni sarf etmiş olsa bunu öğrenebilecek olan davacı, Türk Medeni Kanununun 995. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca taşınmazda yaptığı giderlerden zorunlu olanların tazminini Türk Borçlar Kanununun 77. maddesi gereğince davalı ...’den isteyebilir.
3.7. O halde mahkemece; bilirkişiden ek rapor alınarak, gerekirse taşınmazın başında yeniden keşif yapılarak davacının dava konusu taşınmazda yaptığı zorunlu giderler belirlenmeli, bu giderlerin karşılığının davalı ...’den tazminine karar verilmelidir.
3.8. Mahkemece, değinilen hususlar gözetilmeden yanılgılı değerlendirmeyle yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: 1. Gerekçe bölümünde yer alan (3.1.) numaralı bentte açıklanan nedenlerle davacı vekilinin sair temyiz itirazlarının REDDİNE,
2. (3.2.) numaralı ve devamı bentlerde açıklanan nedenlerle davacı vekilinin diğer temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, Yargıtay duruşma vekalet ücreti 8.400,00 TL’nin davalı ...’den alınarak davacıya verilmesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 25.10.2022 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.
K A R Ş I O Y
Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve dosya içeriğine göre, mahkeme kararı ve dayandığı gerekçeler usul ve yasaya uygun bulunduğundan yerinde olmayan temyiz itirazlarının reddiyle hükmün onanması görüşünde olduğumdan sayın çoğunluğun bozma yönündeki görüşüne katılmıyorum.25.10.2022