Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2022/452 Esas 2022/6210 Karar Sayılı İlamı

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 29.11.2013 gününde verilen dilekçe ile önalım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil talebi üzerine Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin bozma ilamına uyularak yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 22.09.2021 günlü hükmün Yargıtayca duruşmalı olarak incelenmesi davalı vekili ve davacı vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 25.10.2022 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacı vekili Av. ... ... ile davalı vekili Av. ... geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlenildi. Açık duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içeriğindeki tüm kağıtlar incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü:
KARAR
Dava, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Davacı vekili, müvekkilinin paydaşı olduğu 2692 ada 20 parsel sayılı taşınmazın dava dışı önceki paydaşları olan Neriman Kahraman ve diğerlerinin taşınmazdaki 65/128 oranındaki paylarını 12.12.2011 tarihinde 350.000 TL bedelle davalıya sattıklarını, önalım hakkına engel olmak amacıyla bedelde muvazaa yapıldığını ileri sürerek mahkemece belirlenecek gerçek satış bedeli karşılığında, dava konusu taşınmazda davalı adına kayıtlı payın iptali ile adına tescilini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili, hak düşürücü sürenin dolduğunu, davacının dava değerini 140.000,00 TL olarak göstermekle sadece Neriman Kahraman’ın satmış olduğu hisse için önalım hakkını kullandığını, tapuda gösterilen satış bedelinin gerçek olduğunu, muvazaa olmadığını ileri sürerek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, davanın kabulü ile dava konusu 2692 ada, 20 parsel sayılı taşınmazdaki davalıya ait 65/128 oranındaki tapu kaydının iptali ile davacı ... adına tapuya kayıt ve tesciline dair verilen kararın davacı vekili ve davalı vekili tarafından temyizi üzerine davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddine, davacı vekilinin muvazaa iddiasına münhasır olmak üzere, temyiz itirazının kabulü ile her iki tarafın tanık dahil her türlü delilleri toplanarak bedelde muvazaa iddiası hakkında bir karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.
Mahkemece bozma ilamına uyularak davanın kabulüne, 2692 ada 20 parsel sayılı taşınmazın davalı ...'a ait 65/128 hissesinin tapu kaydının iptali ile davacı ... oğlu, ... adına tapuya kayıt ve tesciline, davacı tarafça depo edilen 361.695,00 TL şufa bedelinin karar kesinleştiğinde davalıya ödenmesine karar verilmiştir.
Hükmü davacı vekili ve davalı vekili temyiz etmiştir.
1- Davacı vekilinin temyiz itirazlarının incelenmesinde, mahkemece davanın kabulüyle taşınmazın davacı adına tesciline karar verilmiştir. Davacı vekili 18.11.2021 tarihli temyiz dilekçesinde hükmün onanmasını talep etmiştir. Mahkemece davacının talepleri karşılanmak suretiyle hüküm kurulduğundan, kanun yoluna başvurmada korunmaya değer hukuki bir yararı bulunmayan davacının temyiz isteminin hukuki yarar yokluğu nedeniyle reddine karar vermek gerekmiştir.
2-Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve tüm dosya içeriğine göre davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.
Önalım ... paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.
4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 734. maddesi uyarınca "Önalım ... sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür."
Önalım hakkının kullanılmasıyla bu ... kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Kural olarak önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibaret olup bu bedelin dava açılırken hazır edilmesi ve mahkemece makul süre içinde mahkeme veznesine depo edilmesiyle birlikte vadeli bir hesapta değerlendirilmesi gereklidir.
Anayasanın "Mülkiyet ..." kenar başlıklı 35. maddesine göre; "Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz."
Anayasanın 35. maddesiyle, bireyin mülkiyet hakkının korunması konusunda devlete atfedilebilen müdahalelere yönelik sınırlamalar getirildiği gibi, lafzında açık bir biçimde düzenlenmemiş ise de, üçüncü kişilerin müdahalelerine karşı korumasız bırakmaması için devlete birtakım pozitif yükümlülükler de yüklediği kabul edilmektedir.
Pozitif yükümlülüklerin ortaya çıkmasının nedeni, mülkiyet hakkına gerçek anlamda koruma sağlama amacıdır.
Anayasada, temel hak olarak güvence altına alınan mülkiyet hakkının gerçekten ve etkili bir şekilde korunabilmesi için yalnızca devletin müdahaleden kaçınması yeterli olmayıp, devletin negatif yükümlülükleri dışında pozitif yükümlülüklerinin de olması gerekir. Bu bağlamda, söz konusu pozitif yükümlülükler, bazı durumlarda özel kişiler arasındaki uyuşmazlıklar da dâhil olmak üzere mülkiyet hakkının korunması için belirli tedbirlerin alınmasını gerektirmektedir.
Özel kişilerin mülkiyet haklarının çatıştığı durumlarda, her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğunca dengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir sonuca da yol açmaması gerekir. Olayın bütün koşulları ve taraflara tanınan tüm imkânlar ile tarafların tutum ve davranışları gözönünde bulundurularak menfaatların ... bir şekilde dengelenmesi sağlanmalıdır.
Bu kapsamda mahkemeler, dava açıldıktan sonraki makul bir süre içinde ön alım bedelinin, vadeli bir mevduat hesabına yatırılmasını sağlayarak yargı sürecinin hızlı işlememesinin taraflar üzerinde oluşturduğu olumsuz etkileri asgari seviyeye indirgeyerek mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlülüğü gerekçekleştirmiş olacaklardır.
Somut olaya gelince; davalı ise satış tarihi üzerinden uzun bir süre geçtikten sonra açılan davanın haksız menfaat temini oluşturduğunu, bu nedenle taşınmazın güncel bedelinin depo edilmesi gerektiğini iddia etmiştir.
Mahkemece, 26.12.2011 tarihinde yapılan satış nedeniyle açılan önalım davasında önalım bedeli ve masraflar toplamı olan 361.695,00 TL'nin 23.03.2016 tarihinde depo edilmesine karar verilmiş, resmi senette belirtilen bedel depo edildikten sonra davanın kabulüne karar verilmiştir.
Davalı vekili ise; dava konusu hisseyi davalının satın aldığı tarihten sonra, kurdaki değişiklikler nedeniyle resmi senetteki satış bedelinin değerinin azaldığını, bedel depo edilirken bu hususların mahkemece dikkate alınmadığını belirterek hükmü temyiz etmiştir.
Somut olayda, önalım bedeli tensip tarihi itibariyle depo ettirilmemiş, satış tarihinden yaklaşık 5 yıl sonra mahkeme veznesine yatırılmasına ilişkin depo kararı verilerek satış bedelinin değerinde meydana gelen azalmanın önüne geçilmemiştir.
Resmi satış sözleşmesindeki önalım bedelinin makul süre içerisinde depo edilmemesi ve vadeli bir mevduat hesabında değerlendirilmemesi nedeniyle pay satın alan davalıyı fakirleştirecek, önalım hakkını kullanan davacıyı amaç dışında zenginleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılmalıdır.
Hakkın kullanılması hiçbir zaman davalının zararına olmamalıdır.
Dava konusu paya yönelik önalım davasının açıldığı tarih ile önalım bedelinin depo edildiği tarih arasında uzunca bir zamanın geçtiği;  bu süre gözönüne alındığında, önalım bedelini zamanında depo etmeyerek kullanması nedeniyle davacının amacı dışında zenginleştirildiği, nemalandırılmayan satış tarihindeki miktarın depo edilmesi nedeniyle faiz getirisinden mahrum kalınması oranında davalının da fakirleştiği, bir tarafın diğer taraf zararına azımsanamayacak derecede oransız bir çıkar sağladığı, bu durumun 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralına aykırı olacağı açıktır.
 Mahkemelerce, ön inceleme tarihi itibariyle resmi senetteki bedelin, satış masraflarıyla birlikte, vadeli bir mevduat hesabında depo edilmesine karar verilerek yargılama sürecinin uzaması nedeniyle önalım bedelinde meydana gelecek değer kaybının önüne geçilmesi sağlanmış olacaktır.
Mahkemece yapılması gereken, konusunda uzman bilirkişiden denetime elverişli şekilde rapor alınarak; resmi senette yazılı satış bedeli ile tapu masrafı toplamı olan 361.695,00 TL'nin ön inceleme tarihi olan 14.04.2014 tarihinden bilirkişi incelemesi yapılan tarihe kadar nemalandırılması halinde ulaşacağı değer belirlenerek, bu miktardan depo edilen ve bankada mevcut bulunan (nemalı veya nemasız) miktar çıkarılarak aradaki farkın da depo edilen önalım bedeline ilavesi suretiyle karar vermektir.
Davacı tarafından aradaki fark depo edildikten sonra işin esası hakkında bir hüküm kurulması gerekirken yazılı olduğu şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden bölge adliye mahkemesinin esastan ret kararının kaldırılmasına ve ilk derece mahkemesi kararının bozulmasına karar vermek gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda (1.) bentte açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının REDDİNE, (2.) bentte yazılı nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, 8.400,00 TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine, peşin yatırılan temyiz harcının yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 25.10.2022 tarihinde oybirliği ile karar verildi.