Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2022/229 Esas 2022/1625 Karar Sayılı İlamı

     Özet:

Mahkeme, borçlunun şikayetinin reddedilmesine karar veren icra mahkemesinin kararını bozdu. Borçlu ihalelerin feshini talep ettiği başvurusunda, taşınmazların imar durumunda çok önemli değişiklikler olduğunu ve gerçek değerlerinin ilanda belirtilenden daha yüksek olduğunu belirtti. Mahkeme, önceki kıymet takdir raporunun eski imar planına göre hazırlandığını ancak sonradan imar durumunda değişiklik yapıldığını tespit etti. Bilirkişi raporu da taşınmazların yeni imar durumuna göre değerlerinin daha yüksek olduğunu ortaya koydu. İcra mahkemesinin şikayeti reddetmesi yanlış oldu ve ihalelerin feshine karar verilmesi gerekiyordu. Kararda İİK'nun 128/a-2. maddesi açıklanarak, satışa konu taşınmazların tapu kaydındaki değişikliklerin satışı engelleyebileceği ve ihale yapmadan önce yeni imar planı ve son tapu kaydının sorulması gerektiği belirtildi. Ayrıca, İİK'nun 366 ve HUMK’nun 428. maddeleri uyarınca kararın bozulması kararlaştırıldı.

MAHKEMESİ :İcra Hukuk Mahkemesi

Yukarıda tarih ve numarası yazılı mahkeme kararının müddeti içinde temyizen tetkiki borçlu tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya mahallinden daireye gönderilmiş olup, dava dosyası için Tetkik Hakimi ... tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve dosya içerisindeki tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp düşünüldü :
Sair temyiz itirazları yerinde değil ise de;
Borçlunun icra mahkemesine başvurusunda; sair fesih iddiaları ile birlikte şikayete konu taşınmazların imar durumunda önemli değişikler meydana geldiğini, taşınmazların gerçek değerinin ilanda belirtilen değerden fazla olduğunu ileri sürerek 06.02.2015 tarihli ihalelerin feshini talep ettiği, mahkemece istemin kabulü ile ihalelerin feshine karar verildiği, alacaklının kararı temyizi üzerine Dairemizce ihalesi yapılan taşınmazların ihaleden önceki imar durumlarının sorulması ve imar durumunda bir değişilik olup olmadığının tespiti ile bu durumun talep ve talibe etkisi araştırılarak oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerektiğinden bahisle bozulduğu, bozma üzerine mahkemece alınan bilirkişi raporuna dayanılarak şikayetin reddi ile şikayetçi aleyhine % 10 para cezasına hükmedildiği, kararın borçlu tarafından temyiz edildiği anlaşılmıştır.
İİK'nun 128/a-2. maddesine göre; “Kesinleşen kıymet takdirinin yapıldığı tarihten itibaren iki yıl geçmedikçe yeniden kıymet takdiri istenemez. Ancak, doğal afetler ve imar durumundaki çok önemli değişiklikler meydana getiren benzer hallerde yeniden kıymet takdiri istenebilir.”
Artırmaya çıkarılan bir taşınmazın tapu kaydındaki son durumunun, şartnamede açıkça gösterilmesi ve böylece artırmaya katılacak olan kişilerin, taşınmazın imar durumunu ve miktarını bilerek artırmaya girmeleri sağlanmalıdır. Satışa konu taşınmazların tapu kaydındaki söz konusu değişikler, değer artırıcı nitelikte ise, yeni imar planı ve son tapu kaydı sorulmadan ihalenin yapılması, ihalenin feshi nedenidir.
Şikayetçi borçlu tarafından, ihale tarihinden önce, taşınmazların imar durumlarında olağanüstü değişiklikler yapıldığı ve değerinin önemli ölçüde değiştiği ileri sürülmüş olup, bu husus, taşınmazlarda değer artırıcı unsurları etkileyeceğinden ve şikayetçinin menfaatine olacağından şikayet konusu yapılabilir.
Somut olayda, icra müdürlüğünce yaptırılan 23.8.2013 tarihli kıymet takdir raporunun eski imar planına göre hazırlandığı ve buna göre keşif tarihi itibariyle taşınmazların değerlerinin; 3 Parsel için 180.000,00 TL, 5 Parsel için 506.730,00 TL ve 10 parsel için de 548.000,00 TL olarak belirlendiği, borçlu tarafından icra mahkemesine yapılan kıymet takdir raporuna itiraz talebi sonucu ... .... İcra Hukuk Mahkemesi’nin
09...2014 tarih ve 2013/1059 E. - 2014/656 K. sayılı kararı ile istemin kabulüne ve taşınmazların kıymetlerinin; 3 Parsel için 200.000,00 TL, 5 Parsel için 560.070,00 TL ve 10 Parsel için de 602.800,00 TL olarak belirlenmesine hükmedildiği, söz konusu kıymet takdirine itiraza ilişkin mahkeme kararına esas alınan bilirkişi raporunun da eski imar planına göre hazırlandığı görülmüştür.
Dairemizin bozma kararından sonra dosya arasına alınan; ... Tapu Müdürlüğü’nün 30.12.2019 tarihli yazısında, imar neticesinde, 1909 Ada 3 Parsel ve 1909 Ada 5 Parsel numaralı taşınmazların 91447 Ada 3 Parsel, 1909 Ada 10 Parsel numaralı taşınmazın ise 91447 Ada 2 Parsel olduğunun bildirildiği, ... Büyükşehir Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Dairesi Başkanlığı İmar Planlama Şube Müdürlüğü'nün 28.3.2019 tarihli yazısında da; 91447 Ada 2 ve 3 Parsel’i kapsayan ... 1. Etap 1/1000 ölçekli uygulama imar planı ve tavsiye 1/5000 ölçekli nazım uygulama planının, ... Belediye Meclisi’nin 01.7.2013 tarihli kararıyla uygun görüldüğü ve ... Büyükşehir Belediye Meclisi’nin 13...2013 tarihli kararıyla onaylandığı, onaylanan planlarda bu taşınmazların “E:1.60 Hmax: Serbest Yapılaşma koşullu konut alanı kullanımında” olduğunun belirtildiği, buna göre 18.12.2014 tarihli satış kararından önce taşınmazların imar durumunda değişiklik yapıldığı, şikayete konu ihalelere esas alınan kıymet takdiri raporunun, “ayrık nizam 4 kat E:2.00” olan eski imar planına göre hazırlandığı görülmüştür.
Mahkemece hükme esas alınan 11.3.2021 tarihli bilirkişi raporu ile 15.7.2021 tarihli ek bilirkişi raporlarının incelenmesinde; her ne kadar raporların sonuç kısmında imar durumundaki değişikliğin taşınmazların değerinde azalma oluşturduğu mütalaa edilmiş ise de; bilirkişi raporlarında yeni imar durumu nazara alınarak belirlenen taşınmaz değerlerinin; 2 Parsel yönünden 723.360,00 TL ve 3 Parsel yönünden de 968.088,00 TL olduğu, buna göre icra mahkemesince kıymet takdirine itiraz üzerine belirlenen ve satışa esas alınan değerlerin (şimdiki 2 Parsel olan eski 10 Parsel için: 602.800,00 TL, şimdiki 3 Parsel olan eski 3 Parsel için : 200.000,00 TL ve eski 5 Parsel için 560.070 TL), işbu ihalenin feshi yargılaması aşamasında alınan raporlardaki değerlerden daha düşük olduğu anlaşılmıştır. Bu durumun, taşınmazların gerçek değerinden satışa çıkarılmasını engellediği, 3 Parsel ve 5 Parsel olarak ayrı ayrı satılan taşınmazların, satış kararından önce tek Parsel’de birleşmesi nedeniyle tek taşınmaz olarak satışa çıkarılması gerektiği nazara alınarak şikayete konu ihalelerin feshine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde istemin reddi yönünde hüküm tesisi isabetsizdir.
SONUÇ :
Borçlunun temyiz itirazlarının kısmen kabulü ile mahkeme kararının yukarıda yazılı nedenlerle İİK'nun 366 ve HUMK’nun 428. maddeleri uyarınca (BOZULMASINA), peşin alınan harcın istek halinde iadesine, ilamın tebliğinden itibaren 10 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 10/02/2022 gününde oy birliğiyle karar verildi.