Taraflar arasındaki “tapu iptali, tescil” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Koçarlı Asliye Hukuk Mahkemesince davanın reddine, birleştirilen davanın kabulüne dair verilen 08.07.2004 gün ve 2002/181 E. 2004/240 K. sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 14.Hukuk Dairesinin 06.04.2005 gün ve 2004/9351-3011 sayılı ilamı ile;
(...Dava, Medeni Kanun’un 724. maddesi uyarınca açılan temliken tescil isteğine ilişkindir.
Medeni Kanun"un 718/2. (önceki Medeni Kanunun 644/2.) maddesine göre, arazi üzerindeki mülkiyetin kapsamına, yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere yapılar, bitkiler ve kaynaklar da girer. Medeni Kanunun 724. maddesinde bu kuralın istisnalarından birisi düzenlenmiş olup, zemin ile üzerindeki yapı arasındaki bağlantı kesilmiş ve aşağıdaki koşulların oluşması halinde ise, yapı sahibine üzerinde bulunduğu taşınmaza malik olabilme olanağı tanınmıştır. Bunun için:
1-Tapuya kayıtlı özel mülkiyete konu bir taşınmaz üzerinde, temelli kalması amacıyla bir yapı yapılmış olmalıdır.
2-Anılan maddede bina sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir.
3-Bu yapıyı kendi malzemesi ile yapan kişinin, inşaatın başlangıcından bitimine kadar iyi niyetli olması, diğer bir anlatımla zeminin kendisine ait olduğu, ya da 5.7.1944 tarihli 12/26 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında da belirtildiği gibi mülkiyetin ileride kendisine geçirileceği inancıyla hareket etmesi gereklidir. (subjektif koşul)
4-Yapının, dava tarihine göre hesaplanacak değeri, zemin değerinden, açıkça daha fazla olmalıdır. (objektif koşul)
5-Yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise, tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsar. Mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için de bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının mümkün olması gereklidir.
6-İptale konu olacak zemin bedelinin arsa sahibine ödenmesine karar verilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar, ödenecek bedelden mahsup edilmelidir.
Bu ilkeler ışığında somut olaya bakıldığında;
Davacı, 13.12.1983 tarihli senetle murisi babasının davalılar miras bırakanından satın aldığı taşınmaz üzerine binalar yaptığını ve kullandığını, iyi niyetle yapılan bina değerinin zemin değerinden fazla olduğunu ileri sürerek, tapu iptali ve tescil isteğinde bulunmuştur. Davalılar, satışın gerçek olmadığını, senedin miras bırakanı tarafından imzalanmadığını savunmuşlar, eldeki dava ile birleştirilen davalarında da elatmanın önlenmesini talep etmişlerdir. Mahkemece, 13.12.1983 tarihli senet uygulanmış, ayrıca, zemin ve üzerindeki bina değeri saptanmış, hazırlanan bilirkişi raporları Belediye Başkanlığı İmar İşleri Müdürlüğüne gönderilerek, binalar ve zorunlu kullanım alanlarının ifrazının mümkün olmadığına ilişkin cevap alınmıştır. Tüm deliller birlikte değerlendirilerek, satıcının daha önce yapılan işlemlerde mühür kullandığı, davanın dayanağı olan belgede ise parmak bastığı, bu nedenle satış yapıldığı iddiasının inandırıcı olmadığı, binalar ve zorunlu kullanım alanlarının ifraz edilemeyeceği ve
tapulu taşınmazın haricen satışının da geçerli olmadığı gerekçeleriyle davanın reddine karar verilmiştir.
Yukarıda açıklandığı gibi, başkasının arazisine bina yapan kişinin iyi niyetli olması zorunludur. Tapulu taşınmazların haricen satılması durumunda da alıcı taşınmaz mülkiyetinin ileride kendisine devredileceği inancını taşımaktadır. Bu nedenle haricen satın aldığı yer üzerindeki her türlü tasarrufu da bu inanca dayanarak yapmaktadır. Diğer bir anlatımda tasarruflarında iyi niyetli olduğu kabul edilmektedir. Davacının dayanağı olan belge Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu"nun 297. maddesine uygun olarak düzenlenmiş olup, satış bu belge ile kanıtlanmıştır. Davacı da miras bırakanının bedelini de ödeyerek haricen satın aldığı taşınmazın tamamını kullanmakta olup, üzerine yaptığı bina ve müştemilatların değeri de zemin değerinden açıkça fazladır. Temliken tescil isteminin dayanağı olan iki koşul da gerçekleşmiştir. Taşınmazın tamamı satın alınıp bedeli de ödendiğinden, ifraz koşulu aranmaksızın, tapunun tamamının iptali ile davacı adına tescili gerekirken aksine düşüncelerle elatmanın önlenmesi isteminin kabulü ile tapu iptali ve tescil isteğinin reddi bozmayı gerektirmiştir...)
Gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

TEMYİZ EDEN : Davacı vekili

HUKUK GENEL KURULU KARARI

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Dava, temliken tescil isteğine ilişkindir.
Davacı, K....Köyü 676 parsel sayılı taşınmazın, babası K. Ç. tarafından 400.000 TL. bedelle, harici köy senedi ile davalıların murisi Ş.K.’dan satın alındığını, babasının taşınmaz üzerindeki eski evi yıkarak yeniden inşa ettiğini, bugünkü haline getirdiğini; Ş.K.’nun köye geldiğinde bu evde misafir olduğunu; dava konusu evi satın aldığı 1983 yılından, 1997’de ölümüne dek babasının, daha sonra da kendisinin, iyiniyetle kullana- geldiklerini ileri sürerek arsa değerini davalılara ödemek suretiyle adına tescile karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Tapu kayıt maliki davalılar cevap dilekçeleriyle, murisleri Ş.’nin satış yapmadığını, davacının iddiasını ispat etmesi gerektiğini, davanın reddini savunmuşlardır.
Yerel mahkemece davanın reddine ilişkin olarak kurulan hüküm, Özel Dairece yukarıda yazılı gerekçeyle bozulmuş, mahkemece önceki kararda direnilmesine karar verilmiştir.
Başkasının taşınmazına, temelli ve kalıcı nitelikte yapı yapılması durumunda, yapı üzerinde veya altında bulunduğu taşınmazın tamamlayıcı parçası (mütemmim cüzü) haline geleceğinden ana taşınmazın mülkiyetine tabi olur.
Bir kimse kendi malzemesi ile başkasının taşınmazına sürekli, esaslı ve tamamlayıcı (mütemmim cüz) nitelikte yapı yapmışsa ve TMK’nun 724.maddesine göre binanın kıymeti açıkça arsanın kıymetinden fazla ise, iyiniyetle hareket eden yapı sahibi, uygun bir bedel karşılığında arazinin mülkiyetinin kendisine verilmesini isteyebilir. Anılan hükümde öncelikli koşul, iyiniyettir. Böyle bir davada iyiniyetli olduğunu iddia eden kişinin, 14.2.1951 tarih, 17/1 sayılı İçtihatları Birleştirme Kararında belirtildiği gibi bu iddiasını ıspat etmesi gerekir.İkinci koşul, yapının kıymetinin, arazinin kıymetinden açıkça fazla olmasıdır. Üçüncü koşul da, yapıyı yapan, taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemelidir. Uygun bedel genellikle yapı için lazım olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte isede büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde meydana gelecek noksanlıklar varsa taşınmaza bağlı öteki zararlar gözününde bulundurularak bu bedelin aşılması hak ve nesafet kuralı gereğidir. Önemle belirtmelidir ki temliken tescil isteme hakkı ancak, yapı yapıldığı sıradaki taşınmazın maliki olan kişiye karşı açılacak davada ileri sürülebilecek bir kişisel hak olup, yenilik doğurucu bu dava sonunda, verilen kararın kesinleşmesinden sonra aynî hakka dönüşebilir.
Somut olayda tarafların iddia ve savunmaları, tarafların miras bırakanları arasında düzenlenen 13.12.1983 tarihli harici satış senedi, tanık ve bilirkişi beyanları ve tüm dosya içeriğine göre, davaya konu 676 parsel sayılı taşınmazın F. Ö.’ın dul ve çocuksuz ölümüyle kızkardeşi Ş.K.’ya kaldığı, davalıların anneleri Ş. K. tarafından davacının babası K.’e haricen satıldığı; davacının babasının taşınmaz üzerindeki eski evi yıkarak yeni bir ev inşa ettiği, satışı yapan Ş. K.’nun zaman zaman köye ziyarete geldiğinde bu evde kaldığı; 14.8.1988 tarihinde ölümüne dek davacının babasının kullanımına itiraz etmediği anlaşılmaktadır. Babası ve daha sonra davacının zilyetliği, mülkiyetin ilerde kendilerine geçeceği inancıyla sürmüş, MK.nun 724.maddesinde öngörülen temliken tescil koşulları davacı yararına gerçekleşmiştir.
O halde, Hukuk Genel Kurulu’nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi, usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
SONUÇ:Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının yukarıda ve Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı HUMK.nun 429.maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, 08.03.2006 gününde oybirliği ile karar verildi.