MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi


Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 22.06.2015 tarihinde verilen dilekçeyle önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil ile tapu kaydındaki intifa hakkı şerhinin terkini talep edilmesi üzerine yapılan duruşma sonunda davanın kabulüne dair verilen 10.05.2018 tarihli hükmün istinaf yoluyla incelenmesi dahili davalılar ve davalı Haneir A.Ş vekili tarafından talep edilmiştir. Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi"ce istinaf talebinin esastan reddine dair verilen kararın Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davalı Haneir A.Ş vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 15.06.2021 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalı vekili Av. Muammer Menekşe ve davacı vekili Av. ... Rıfat Malkoçoğlu geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi. Açık duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içeriğindeki tüm kağıtlar incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü:
K A R A R
Dava, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil ile tapu kaydındaki intifa hakkı şerhinin terkini istemlerine ilişkindir.
Davacı vekili, müvekkilinin paydaşı olduğu dava konusu 1049 ada 18 parsel sayılı taşınmazda, paydaşlar ..., ..., Nedim İrengün ve Çiğdem Bitlis"in hisselerini davalı şirkete 25.12.2014 tarih 77088 ve 77086 yevmiye numaralı satış işlemleriyle devrettiğini, taşınmazın tapu kaydında yer alan intifa hakkı şerhinin ortaklığın giderilmesi davası devam ederken ve önalım hakkının kullanılması engellenmek amacıyla kötü niyetle tesis edildiğini belirterek, dava konusu paylara yönelik kayıtlar üzerindeki intifa hakkı şerhinin terkinine ve önalım hakkı nedeniyle bu payların müvekkili adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı şirket vekili, satışın 09.01.2015 tarihli ihtarname ile davacıya bildirildiğini, davanın süresinde açılmadığını, dava konusu satış işleminden önce taşınmazda paydaş olanlardan Nedim İrengün’ün davalı şirketi kuracağı ve tüm paydaşların paylarını bu şirkete satış suretiyle devredeceğinin kararlaştırıldığını, diğer paydaşların paylarının satın alındığını, davacının ise payını satmaktan kaçındığını, davacının o zamanki vekili ile yapılan e-posta yazışmalarından da bu durumun sabit olduğunu, davacının satıştan haberdar olmasına rağmen dava açmasının iyiniyete dayanmadığını, intifa hakkının terkininin de istenemeyeceğini, taraflar arasında akrabalık ilişkisi bulunduğunu, dava konusu hissenin gerçek bedeli üzerinden önalım hakkı kullanılması gerektiğini, taşınmazın şirkete sermaye olması için devredildiğini, satıcı Nedim İrengün’ün ise kurduğu şirkete hissesini devrettiğini beyan ederek davanın reddini savunmuştur.
Diğer davalılar, davaya cevap vermemişlerdir.
İlk derece mahkemesince, davalı paydaşlardan ... ile ..."in pay satışına ilişkin sözleşmede paylarının 1/2"lik kısmında intifa haklarını saklı tutmalarının, satışı bu şekilde gerçekleştirmelerinin intifa hakkının ön alım hakkını önlemeye yönelik olduğu ve bunun dürüstlük kurallarına uymadığı gerekçesiyle davanın kabulüne, dava konusu 1049 ada 18 parselde davalı adına kayıtlı 2/4 payına ilişkin tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline, kalan payın davalı üzerinde bırakılmasına ve bu pay üzerinde davalılar ... ve ... lehine konulan intifa hakkı şerhinin kaldırılmasına karar verilmiştir. 21.05.2018 tarihli tashih kararıyla ise, hükmün 1.maddesindeki, "2/4" payına ilişkin ibaresinin "3/4 payına ilişkin olarak" şeklinde düzeltilmesine ve "Kalan payın davalı üzerinde bırakılmasına" ilişkin ibarenin hükümden çıkartılmasına karar verilmiştir.
Davalı şirket vekilinin istinaf kanun yoluna başvurması üzerine, Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesince davalı şirket vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
Hükmü, davalı şirket vekili duruşmalı olarak temyiz etmiştir.
Bir taşınmazdaki pay satışlarının önalım hakkına konu edilebilmesi için gerçek bir satış olması gereklidir. Bir pay satışının gerçek satış olup olmadığının tespit edilebilmesi için konunun üç ayrı başlık altında değerlendirilmesi gerekmektedir;
A.Gerçek olmayan satışlara ilişkin olarak kanunlarımızda Türk Medeni Kanunu dışında herhangi bir düzenleme mevcut değildir. Türk Medeni Kanunu m. 733’de ise sadece cebri artırmayla satışlarda önalım hakkının kullanılamayacağı belirtilmiştir.

B.Gerçek olmayan satışlarla ilgili olarak bazı konularda Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararları mevcuttur. Örneğin;
a)Mirasçılar ve diğer bazı yakın akrabalara yapılan pay satışlarının bağış olarak değerlendirilmesi gerektiği kabul edilmektedir. Paylı mülkiyet halindeki bir taşınmazın paydaşı payını karı-kocaya, evlada veyahut akrabaya temlik ederse şeklen satış olarak gösterilen bu akdin gerçekte satış olmayıp miras hakkına bağlı veya hibe gibi maksada yönelik işlem olduğu iddia ve ispat edilirse önalım hakkı ileri sürülemez. (27.03.1957 tarihli, 12/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı)
b)Bunun gibi bir taşınmazda fiili taksim söz konusu ise, bunu bilen paydaşın önalım hakkını kullanmasının dürüstlük kuralına aykırı olacağı ifade edilmektedir. Önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Kötüniyet iddiası 14.2.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir.
C.Diğer bazı gerçek olmayan satışlar ise Yargıtay içtihatlarıyla benimsenmiş, öğretide de benzer örnekler gerçek olmayan satış olarak kabul edilmiştir.
27.03.1957 tarihli, 12/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı gerekçesinde de, sermaye konulmasını kapsayan tasarruflarda önalım hakkının kullanılamayacağı açıklanmıştır.
Öte yandan, Türk Medeni Kanununun 794. maddesindeki tanıma göre intifa hakkı taşınırlar, taşınmazlar hatta haklar veya bir malvarlığı üzerinde tesisi mümkün olan ve hak sahibine konusu olan şeyden yararlanma hakkı veren bir irtifak türüdür.
Türk Medeni Kanununda müşterek mülkiyette paydaş olan kişinin intifa hakkının özelliği gereği payı üzerinde intifa hakkı kurabileceği kabul edilmiştir.
Taşınmaz mallar üzerinde intifa hakkı, resmi senedin düzenlenerek tapuya tescili ile, taşınırlar üzerinde ise taşınır eşya zilyetliğinin intifa hakkı sahibine geçirilmesiyle kurulur. Alacaklar üzerinde intifa hakkı ise; hakkın temliki, kıymetli evrakın teslimi suretiyle kurulabilir. (TMK.m.795)
İntifa hakkı; bir süreyle sınırlı olarak kurulmuşsa sürenin dolması veya bu süreden önce intifa hakkı sahibinin hakkından vazgeçmesi, intifa hakkı sahibinin ölümü veya tüzelkişi ise tüzel kişiliğin sona ermesi, konusu olan şeyin bütünüyle, harap olması sebebiyle artık ondan yararlanma olanağının kalmaması durumlarında sona erer (TMK.m.796). Ayrıca, intifa hakkının danışıklı kurulduğu iddiası veya iradeyi sakatlayan nedenlerin varlığı da ileri sürülerek terkin isteğinde bulunulabilir.
Bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince;
Dosya içeriği ve toplanan delillerden; davalı satıcılar ... ve ...’ün 25.12.2014 tarih 77088 yevmiye numaralı satış işlemiyle dava konusu 1049 ada 18 parsel sayılı taşınmazda 1/4’er payın intifa hakkı adı geçen davalılar üzerinde kalarak çıplak mülkiyetini; satıcılar Nedim İrengün ve Çiğdem Bitlis’in ise aynı gün 77086 yevmiye numaralı satış işlemiyle 1/8’er payını davalı alıcı Haneir Gayrimenkul Yatırım ve Danışmanlık Tic. A.Ş.’ye devrettikleri anlaşılmıştır. Dosyadaki ticaret sicil gazetesinin incelenmesinde; davalı şirketin satıştan önce 04.12.2014 tarihinde kurulduğu, ortaklarının davalı Nedim İrengün ve eşi Senem Dida İrengün olduğu ve davalı Nedim İrengün’ün şirkette %60 oranında hisse sahibi olduğu tespit edilmiştir.
Davalı tarafça dosya sunulan 18.09.2014 tarihli e-postada, davalı Nedim İrengün temsilcisinin satıcılar ..., ... ve Çiğdem Bitlis’in hisselerini 3. kişi yerine davalı Nedim İrengün’e satmak istediğinin davacı vekiline bildirildiği; 30.10.2014 tarihli e-postada davacı vekilinin, açılan davalardan feragat edilmesi koşuluyla dava konusu taşınmazda müvekkiline ait hisseyi 5.000.000,00 TL bedelle davalı Nedim İrengün’ün dilediği kişiye satmaya hazır olduklarının davalı Nedim İrengün temsilcisine bildirdiği; 14.11.2014 tarihli e-postada ise davalı Nedim İrengün temsilcisinin davacı vekiline, satış bedelini kabul ettiklerinin, kredi ve şirket kurulması hususunda gerekli işlemlere başlanacağının ayrıca aralarındaki anlaşma gereği bir sözleşme düzenlemek istediklerinin bildirildiği görülmektedir.
Anılan yasal düzenlemeler, yargısal kararlar ve öğretideki değerlendirmeler ile dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; önalım hakkının niteliği ve meydana getirilme amacı gözönünde tutularak satıcı Nedim İrengün’ün hissedarı olduğu davalı Haneir Gayrimenkul Yatırım ve Danışmanlık Tic. A.Ş.’ye tapuda yaptığı pay satışının gerçek bir satış olmayıp satışa konu payın davalı şirkete sermaye konulması niteliğinde olduğu değerlendirilmiştir. Bu nedenle, davacı söz konusu pay temlikine yönelik önalım hakkı kullanamayacağından mahkemece bu satış işlemi yönünden davanın reddine karar verilmesi gerekirken kabulüne karar verilmesi doğru olmamıştır.
Taşınmazlardan mülkiyet hakkı sahibinin, taşınmazın yahut taşınmazdaki payını başkasına devrederken yararlanma (intifa) hakkını üzerinde bırakması mümkündür. İntifa hakkı tesis edilerek yapılan devirlerde işlem tarafı olmayan ve kurulan intifadan dolayı zarara uğradığını bildirenin herkes, intifanın danışıklı olduğunu ve terkin edilmesi gerektiğini savunabilir.
Davacı 3. kişi komununda bulunduğunda muvazaa olgusunu her türlü delil ile ispat edebilir. Bu tür davalarda intifa hakkı tesisinin asıl amacının ortaya çıkarılması gerekmektedir.
Mahkemece; satış sırasında intifa hakkı tesis edildiğinden bunun önalım hakkını zorlaştırmak için yapıldığını karine olarak kabul etmiştir.
Hukuk Muhakemeleri Kanunununda; kanuni karineler düzenlenmiş fiili karinelere yer verilmemiştir. Satış sırasında kurulu intifanın muvazaalı olduğuna dair yasal karine olmadığı gibi, fiili karine olduğu da söylenemez
Yukarıda belirtildiği gibi muvazaanın ispatlanması gerekmektir. Bunun için varsa tarafların delillerinin eksiksiz toplanması, gösterdikleri tanıkların dinlenmesi, intifa hakkı sahiplerinin intifa nedeniyle gelir elde edip etmediklerini yani intifanın ekonomik olarak değerlendirme imkanını bulunup bulunmadığını tespiti ile sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, fiili karineden hareketle intifanın terkinine karar verilmemesi de doğru görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenle davalı şirket vekilinin temyiz itirazının kabulü ile Hukuk Muhakemeleri Kanununun 373/1. maddesi gereğince temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yerel mahkeme hükmünün BOZULMASINA, 3.050,00TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalı şirkete verilmesine, peşin yatırılan harcın yatırana iadesine, karardan bir örneğin Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesine, dosyanın İLK DERECE MAHKEMESİNE GÖNDERİLMESİNE, 15.06.2021 tarihinde oy birliği ile karar verildi.