14. Hukuk Dairesi


MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi
İLK DERECE
MAHKEMESİ : Konya 4. Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 21/03/2016 tarihinde verilen dilekçeyle önalım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil talep edilmesi üzerine yapılan duruşma sonunda davanın reddine dair verilen 14/09/2017 tarihli hükmün istinaf yoluyla incelenmesi davacı vekili tarafından talep edilmiştir. Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesince istinaf talebinin esastan reddine dair verilen kararın davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içeriğindeki tüm kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü.
KARAR
Dava, önalım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.
Davacı vekili, müvekkilinin Konya ili, Karatay ilçesi, Hamzaoğlu Mahallesi, 32530 ada 1 parselde kayıtlı olan arsanın 83/1200 payının maliki olduğunu, gayrimenkuldeki diğer paydaşlara ait bir kısım payların davalı tarafından satın alındığını öğrendiğini belirterek, davalı adına kayıtlı payların iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini istemiştir.
Davalı vekili cevap dilekçesinde, davacı taleplerinin zamanaşımına uğradığını, önalım hakkının ancak gerçek bir satışın varlığı halinde kullanılabileceğini, davaya konu taşınmazdaki payların ise kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği müvekkil şirkete devredildiğini, dolayısıyla iş bu paylar açısından gerçek bir satışın varlığından söz edilemeyeceğini, davaya konu taşınmazın fiilen taksim edildiğini, her bir paydaş tarafından belirli bir yerin kullanıldığını, fiili taksimin varlığı halinde ön alım hakkının söz konusu olmayacağını belirterek davanın reddini savunmuştur.
İlk derece mahkemesince, "...evveliyatında ayrı ayrı kullanılan taşınmazların imar nedeni ile birleştirilmesinden kaynaklı paydaşlığın önalım hakkını vermediği gibi, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ile davalıya devredilen taşınmazların da gerçek anlamda satılmadığının sabit olduğu..." gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiş, davacı vekili tarafından hükmün istinaf kanun yolu ile incelenmesi talebi üzerine, Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesince istinaf talebinin esastan reddine karar verilmiştir.
Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.
Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.
TMK"nin 733. maddesi gereğince yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi zorunludur.
Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirdiği tarihin üzerinden üç ay ve herhalde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.
Bu süre hak düşürücü süre olup mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.
TMK’nin 733/3 maddesi gereğince üç aylık hak düşürücü sürenin başlaması için öğrenme yeterli olmayıp yapılan satışın, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir. Noter aracılılığıyla bildirimde bulunulmamışsa iki yıllık hak düşürücü süre içerisinde önalım hakkına dayanılarak tapu iptali ve tescil istenebilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 21.09.2005 tarihli, 2005/6-358 Esas, 470 Karar. sayılı kararı da bu doğrultudadır.
Önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması TMK’nin 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Kötüniyet iddiası 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir.
Somut olaya gelince; davacının önalım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil talebi, ilk derece mahkemesince gerçek bir satış olmadığı ve fiili taksim bulunduğu gerekçeleriyle reddedilmişse de, mahkeme gerekçesine katılmak mümkün değildir.

Öncelikle, fiili taksimin kabul edilebilmesi için dava konusu taşınmaz üzerinde davalıya pay satan satıcıların ve önalım hakkını kullanan davacının ayrı ayrı kullandıkları yerlerin bulunması gerekir. Mahkemece yapılan keşif ve sonrasında bilirkişilerce hazırlanan krokiye göre, dava konusu taşınmaz üzerinde pay satan satıcılar tarafından fiilen kullanılan yerler ayrı ayrı belirtilmiş olup, davacı tarafından fiilen kullanılan bir yer belirlenememiştir. Bu durumda, fiili taksimin varlığından söz edilemez.
Öte yandan, dava konusu satışların arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca devredildiğinden bahisle gerçek bir satışın olmadığı şeklindeki mahkeme gerekçesinin doğru kabul edilebilmesi için, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin noterde düzenlenmesi ve davacı tarafın da bu sözleşmeye onay vermesi gerekir. Dosya arasındaki pay satanların bir kısmı ile davalı arasında yapılan adi yazılı sözleşmeye davacının, taraf olmadığı anlaşıldığından; mahkemece iş bu sözleşmeye atıf yapmak suretiyle, dava konusu pay satışlarının gerçek satış işlemleri olmadığı şeklindeki gerekçeye katılmak da mümkün değildir.
Tüm bu nedenlerle, tarafların diğer iddia ve savunmaları kapsamında inceleme yapılarak bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi ve bölge adliye mahkemesince de istinaf talebinin esastan reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bu sebeplerle bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenler ve Hukuk Muhakemeleri Kanunu"nun 373/1. maddesi gereğince, davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının KALDIRILMASINA, yerel mahkeme hükmünün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın yatıranlara iadesine, karardan bir örneğin Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesine, dosyanın İLK DERECE MAHKEMESİNE GÖNDERİLMESİNE, 14.06.2021 tarihinde oy birliğiyle kesin olarak karar verildi.