MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 26/08/2015 tarihinde verilen dilekçeyle ipoteğin fekki talep edilmesi üzerine yapılan duruşma sonunda davanın reddine dair verilen 04/10/2016 tarihli hükmün istinaf yoluyla incelenmesi davacı vekili tarafından talep edilmiştir. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesince istinaf talebinin kabulü ile ilk derece mahkemesinin karının kaldırılmasına ve davanın kabulüne dair verilen kararın davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içeriğindeki tüm kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü.
KARAR
Dava, ipoteğin kaldırılması istemine ilişkindir.
Davacı vekili, müvekkilinin 11.03.2014 tarihinde, dava dışı..."ten İstanbul ili, Beylikdüzü ilçesi, Gürpınar Mahallesi, 1289 ada 2 parsel, A blok, 2 no"lu bağımsız bölümü satın aldığını, müvekkilinin iş bu taşınmazı satın almasından önceki tarihte satıcı..."in davalı bankadan konut kredisi kullanarak taşınmaz üzerinde banka lehine 98.446,00TL değerinde ipotek tesis ettirdiğini, müvekkilinin satın alma tarihine kadar olan kredi taksitlerinin dava dışı... tarafından ödendiğini, geriye kalan borcun ise müvekkili tarafından borçlu... kredi hesabına yatırılmak suretiyle bankaya ödendiğini, ancak ipoteğin bugüne kadar kaldırılmadığını, daha sonra banka çalışanlarından öğrenildiğine göre, müvekkilin kredinin ödenmesi için yatırdığı paranın..."in kredi kartı borcuna mahsup edildiğini, ipotek konusu borcun ödenmediğinden bahisle davalı banka tarafından ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla icra takibi başlatıldığını belirterek ipoteğin kaldırılmasını istemiştir.
Davalı vekili cevap dilekçesinde, yetki ve görev itirazı olduğunu, davacı tarafından yapılan bir ödeme bulunmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, davanın reddine karar verilmiştir.
Davacı vekilinin istinaf talebi üzerine, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesinin, 04.04.2018 tarihli, 2017/1035 Esas, 2018/613 sayılı Kararı ile davacı vekilinin istinaf talebinin kabulü ile ilk derece mahkemesinin kararının kaldırılmasına karar verilmiş, davanın kabulü ile ipoteğin kaldırılmasına hükmedilmiştir.
Hükmü, davalı vekili temyiz etmiştir.
İpotek kişisel bir alacağın teminat altına alınması amacını güden ve bir taşınmaz değerinden alacaklının alacağını elde etmesini sağlayan sınırlı bir ayni haktır. İpotek tesisi için rehin edilecek taşınmaz maliki ile alacaklı arasındaki anlaşmanın (rehin sözleşmesi) bulunması ve rehin sözleşmesinin Türk Medeni Kanununun 856. maddesi gereğince tapu siciline tescil edilmesi gerekir.
Alacak sona erdiği halde alacaklı, terkin taahhüdünü iradesiyle yerine getirmezse, taşınmaz maliki ipoteğin fekkini (kaldırılmasını) dava yolu ile isteyebilir.
Somut olayda, dava konusu taşınmaz 11.03.2014 tarihinde davacıya, dava dışı... tarafından ipotekli olarak devredilmiştir. Devir tarihine kadar satıcı... ipotek konusu borcun taksitlerini ödemiş, bakiye borç ise davacı tarafından..."e ait mevduat hesabına peyderpey yatırılmış ancak banka, yatırılan paraların bir kısmını şahsın hesabının banka ürünleri, kredi kartı, KMH, çek, vs. ürünler ile tanımlı olması nedeniyle..."in borçlarına karşılık mahsup etmiştir. Davacı, banka tarafından yapılan iş bu mahsup işlemi nedeniyle ipoteğin bugüne kadar kaldırılmadığını, hatta borcun sona ermediğinden bahisle taşınmaz aleyhine icra takibi başlatıldığını belirterek... hesabına yaptığı ödemelerin dikkate alınmasını ve taşınmazı üzerindeki ipoteğin kaldırılmasını talep etmiştir.
İncelenen ve ipotek akdinin çerçevesini tayin eden resmi akit tablosu içeriğinden ipoteğin, ileride gerçekleşecek veya gerçekleşmesi muhtemel olan bir alacağın teminatı olarak tesis edildiği görülmektedir. Bu haliyle ipotek, azami meblağ (üst sınır ipoteği) ipoteğidir. Türk Medeni Kanununun 851 ve 881. maddelerinde ifadesini bulan azami meblağ (üst sınır) ipoteğinde alacağın ulaşacağı miktar önceden belirsiz olduğundan taşınmazın ne miktar için teminat teşkil edeceği ipotek akit tablosunda gösterilen limitle sınırlanabilir. Türk Medeni Kanununun 875. maddesinde belirtilen ve ipotekle teminat altına alınan ana borç, gecikme faizi, icra takip giderleri ve taraflarca kararlaştırılan eklentilerden oluşan borcun toplam miktarının bu limiti aşması olanaklı değildir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu"nun 1989/11-294 E. – 1989/378 K. ve 24.05.1989 tarihli kararında da yukarıdaki kural benimsenmiştir. Bu kural uyarınca üst sınır ipoteğinde alacak bakımından bir üst sınır tespit edilerek teminatın kapsamı saptanmaktadır. Bu şekilde rehin edilen alacağın tutarı değil, ipotekli gayrimenkulün sorumlu olduğu üst miktar belirlenmektedir. O halde teminat, alacağı ve alacaklı icra takibi yapmışsa takip giderleri ile temerrüt faizlerini, üst sınıra kadar sınırlamaya tabi olmaksızın sağlamaktadır. Bu bakımdan üst sınır ipoteği kurulurken akit tablosuna üst sınır belirlenmesi yapıldıktan sonra “ bu meblağa ilaveten” denilmek suretiyle ilave yapma olanağı bulunmamaktadır. Yapılsa da geçerli sayılmaz. Kısaca, ipoteğin üst sınır ipoteği olması durumunda borçlu sadece ipotek akit tablosunda belirtilen miktar ile sınırlı olmak üzere sorumludur. Diğer taraftan taşınmaz malikinin ödeme iddiası varsa bu iddianın da yazılı delille kanıtlanması zorunludur.
Taşınmaz maliki davacının, kredi borçlusu... hesabına yatırdığı paraların kredi borcunun ödenmesine ilişkin olduğuna dair iddiasını ispatlamak amacıyla dosyaya sunduğu makbuzlar, davacı tarafından kredili mevduat hesabına peyderpey para yatırıldığı hususunu ispatlasa da, alacaklı bankanın ipoteğe konu kredi alacağına ilişkin yatırılmış olduğu hususunu ispata yetmemektedir. Zira, davacının ipotek konusu krediyi kapatma amacıyla yatırdığı paralar, borçlu konumundaki..."e ait mevduat hesabına yatırılmıştır. Kredi işlem numarası ile borçlunun mevduat hesap numaraları aynı olmadığı gibi mevduat hesabına yatırılan paralara ilişkin dosyaya sunulan dekontlarda bir açıklama da bulunmamaktadır. Bu şekilde açıklama yapılmaksızın, mevduat hesabına yatırılan her türlü meblağın kullanımı konusunda mevduat hesabı sahibinin sınırsız yetkisi olduğu gibi hesabın bağlı olduğu ilgili banka şubenin de muaccel hale gelen alacaklarına ilişkin mahsup yapabilme yetkisi bulunmaktadır. Dolayısıyla davacının, dava dışı kredi borçlusu..."in mevduat hesabına açıklamasız olarak yatırdığı meblağlar ile doğrudan alacaklının kredi alacağını karşılamış olduğunu söylemek doğru olmayacaktır. Aksi düşüncede, davalı bankaya, borçlu mevduat hesabına yatan her türlü meblağdan öncelikle kredi borcunun mahsubunu yapma yükümlülüğü yüklenmiş olacaktır ki bu hususta düzenlenmiş bir kural ya da taraflar arasında yapılmış bir sözleşme bulunmamaktadır. Tüm bu anlatımlar sonucunda; davacının, davalı alacaklı konumundaki bankaya, ipotek konusu kredi borcunu doğrudan doğruya ödediğine dair tespit yoktur. Yine de, 08.01.2018 tarihli bilirkişi raporunda da belirtildiği üzere, davacı tarafından yatırılan paraların bir kısmı ipoteğe konu kredi borcunun bir kısmına mahsup edilmiştir.
O halde, mahkemece yapılması gereken iş; dava konusu ipotek, azami meblağ (üst sınır) ipoteğine ilişkin bulunduğundan, davalı alacaklı tarafından başlatılan ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla icra takip dosyasını eldeki dava dosyası içerisine celpetmek, resmi akit tablosundaki sözleşme hükmü gözetilmek suretiyle alacaklının ipotekle teminat altına alınan anapara alacağını taraflardan delillerini isteyip toplayarak bulmak, anapara dışında istenebilecek gecikme faizi ile icra takibi takip giderlerini gerek duyulursa bilirkişiye hesaplatmak, bunların toplamını ipotek akit tablosunda gösterilen limiti aşmamak koşuluyla davalı alacaklıya ödenmek üzere davacıya depo ettirmek, eksiksiz depo edilirse ipotek şerhini terkin etmek, kısmen ödeme yapılırsa davanın reddine karar verilmekle beraber ödenen bölümü kütüğün düşünceler sütununda gösterilmesine karar vermek olmalıdır.
Değinilen yönler gözetilmeden eksik inceleme ve araştırma ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle ve Hukuk Muhakemeleri Kanununun 371. maddesi uyarınca davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi kararının BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın yatırana iadesine, Hukuk Muhakemeleri Kanununun 373/2. maddesi gereğince dosyanın İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesine GÖNDERİLMESİNE, 14.06.2021 tarihinde oy birliği ile karar verildi.