• KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ
• GEÇ TESLİM SEBEBİYLE KİRA TAZMİNATI
• YÜKLENİCİNİN YAPI RUHSATI TALEBİ
• ARSA SAHİBİNİN PROJE İYİLEŞTİRMELERİNDEN YARARLANMASI

• İMAR KANUNU (3194) Madde 22
• BORÇLAR KANUNU(MÜLGA) (818) Madde 355
• BORÇLAR KANUNU(MÜLGA) (818) Madde 356
• BORÇLAR KANUNU(MÜLGA) (818) Madde 357

Taraflar arasındaki asıl ve birleşen tazminat-alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı asıl ve birleşen davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

-K A R A R-
Asıl davada davacı, birleşen davada davalı vekili, müvekkili ile davalı şirket arasında, müvekkiline ait taşınmaz üzerinde davalı yüklenici tarafından yapılacak konutlardan üç tanesinin müvekkiline verilmesi konusunda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, sözleşme uyarınca konutların yapı ruhsatı tarihinden itibaren iki yıl içinde teslimi gerekirken, yüklenicinin sözleşmeden 35 ay sonra yapı ruhsatı için başvurduğunu, müvekkilinin sözleşme tarihinde arsa mülkiyetini yüklenicinin müdürü olan diğer davalıya vererek edimini yerine getirdiğini, iki yıllık sürenin ruhsatın alınması için gereken makul süreden başlatılması gerektiğini ve müvekkiline ait dairelerin henüz teslim edilmediğini ileri sürerek, 24.000 TL kira tazminatının tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiş, ıslahla alacak miktarını 42.660,00 TL’sına yükseltmiştir.
Asıl davada davalılar, birleşen davada davacılar vekili, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca arsa maliki davacıya 133 er m2 alanlı üç daire verilmesinin kararlaştırılmasına rağmen imar durumu nedeniyle yapılan tevhit ve yola terk işlemleri sonucu arsa malikine verilen dairelerin 25" er m2 büyüdüğünü ileri sürerek, 37.500,00 TL’nin asıl davadaki davacı arsa sahibinden tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiş, asıl davaya cevabında ise, yapı ruhsatının 09.09.2008 tarihinde alınabildiğini, kira tazminatının bu tarihten itibaren iki yıl içinde konutların teslim edilmemesi halinde verilebileceğini savunarak, asıl davanın reddini istemiştir.
Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre, sözleşme uyarınca inşaatın ruhsat tarihinden başlayarak iki yıl içinde bitirilmesi nedeniyle asıl davadaki davacı arsa sahibinin kira alacağının doğmadığı, birleşen davada ise, daire alanında meydana gelen artışın paylaşım oranına uygun olduğu, aynı artıştan yükleniciye isabet eden dairelerin de yararlandığı gerekçesiyle asıl ve birleşen davanın reddine karar verilmiştir.
Karar, taraf vekillerince ayrı ayrı temyiz edilmiştir.
1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, asıl davadaki davacı vekilinin aşağıdaki bent kapsamı dışında kalan diğer, davalı-birleşen dosya davacısı yüklenici şirket vekilinin tüm temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
2- Asıl dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca süresinde teslim edilmeyen bağımsız bölümler nedeniyle davacı arsa malikinin uğradığı kira kaybının tazmini istemine ilişkindir. Eser sözleşmesinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin edimi, inşaatı sözleşmeye uygun şekilde yaparak teslim etmektir. Sözleşme uyarınca işe zamanında başlama ve sürdürme borcu yüklenicinin eseri sadakat ve özenle meydana getirme borcunun sonucudur. Sözleşmede, inşaata başlama tarihinin gösterilmemesi, yükleniciye işe başlamak üzere dilediğince süre tanındığı anlamına gelmez. Sözleşmedeki teslim süresiyle ilgili hüküm makul bir süre olarak yorumlanmalıdır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, inşaatın ruhsat tarihinden itibaren iki yıl içinde tamamlanacağı belirtildiğinden yüklenici inşaat ruhsatını almak için makul sürede merciine başvurmalıdır. Somut olayda olduğu gibi sözleşme tarihinden yaklaşık 35 ay sonra yapılan başvurunun makul sürede yapıldığını kabul etmek olanaklı değildir. Diğer yandan sözleşmede, yüklenicinin arsa üzerinde yapacağı üç katlı inşaattan üç daireyi arsa malikine vermesi, üç kattan fazla inşaat yapılması halinde ise arsa sahibinin dairelerinde belirlenen imalatların yapılması kararlaştırılmıştır. Taraflarca belirlenen iki yıllık teslim süresinin üç katlı inşaata göre belirlendiği, ancak yüklenicinin 09.09.2008 tarihinde merciinden beş katlı inşaat için yapı ruhsatı aldığı anlaşılmaktadır. O halde, mahkemece İmar Kanunu’nun 22. maddesi uyarınca, yüklenicinin yapı ruhsatını alabileceği makul süre belirlenerek, belirlenen bu süreye ilave iki katın yapımı için gereken sürenin de eklenmesi suretiyle yüklenicinin teslimde temerrüde düştüğü tarih belirlenerek, bu tarihten teslim tarihine kadar arsa maliki davacının istemi göz önüne alınarak bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.
3- Asıl davada davalı, birleşen davada davacı A.. A..’ın temyiz isteminin incelenmesinde, anılan kişinin sözleşmede taraf olmaması, sözleşmenin arsa maliki ile davalı/davacı şirket arasında imzalanması, A.. A..’ın sözleşmede garantör veya başka bir şekilde sorumluluğuna ilişkin hüküm bulunmaması nedeniyle anılan davalı hakkındaki davanın pasif husumet yokluğundan reddine karar verilmesi gerekirken, işin esasına girilerek yazılı şekilde karar verilmesi de doğru değildir.
SONUÇ: Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle asıl davada davacı, birleşen davada davalı A.. G.. vekilinin diğer, asıl davada davalı, birleşen davada davacı şirket vekilinin tüm temyiz itirazlarının reddine, (2) numaralı bentlerde açıklanan nedenlerle, asıl davada davacı, birleşen davada davalı A.. G.. vekilinin, (3) numaralı bentte açıklanan nedenlerle asıl davada davalı, birleşen davada davacı A.. A.. vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün anılan kişiler yararına BOZULMASINA, aşağıda yazılı onama harcının temyiz edenlerden davalı-karşı davacı şirketten alınmasına, peşin alınan harçların istek halinde davacı-karşı davalıya iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 10.07.2012 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.