Taraflar arasında görülen davada;
Davacı, kayden maliki olduğu 2307, 1419 ve 1420 parsel sayılı taşınmazların davalıya satışı konusunda anlaştıklarını, davalının taşınmaz bedellerinin tamamını ödemediği için tapuda devir işlemlerinin yapılmadığının, buna rağmen taşınmazları davalının tasarruf ettiğini ileri sürerek, elatmanın önlenmesi ve ecrimisil isteğinde bulunmuştur.
Davalı, çekişmeli taşınmazları haricen satın aldığını bildirip, davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, davacı iddiası sabit görülerek elatmanın önlenmesi isteğinin kabulüne, ecrimisil isteğinin kısmen kabulüne karar  verilmiştir.
Karar, davalı tarafından süresinde temyiz edilmiş olmakla; Tetkik Hakimi  raporu okundu, düşüncesi alındı. Dosya incelendi, gereği görüşülüp, düşünüldü.
Dava, çaplı taşınmazlara elatmanın önlenmesi ve ecrimsiil isteklerine ilişkindir.
Mahkemece, davanın kabulüne karar  verilmiştir.
Dosya içeriğinden, toplanan delillerden;  dava konusu 2307, 1419 ve 1420 parsel sayılı  taşınmazların davacı adına kayıtlı olduğu davalının kayıttan ve mülkiyetten kaynaklanan bir hakkının bulunmadığı anlaşılmaktadır.
Davacı, çekişmeli taşınmazların satışı için davalı ile anlaştıklarını bir kısım bedelin kendisine ödendiğini, bedelin tamamını ödemediğinden tapuda işlem yapılmadığını, ancak taşınmazları  davalının tasarruf ettiğini ileri sürerek, eldeki davayı açmış, elatmanın önlenmesi isteğinin kabulüne, ecrimisil isteğinin kısmen kabulüne karar  verilmişse de; anılan taşınmazların davalıya haricen satıldığı zilyetliğinin devredildiği bir kısım harici satış bedelinin de ödendiği tarafların kabulündedir.
Tapulu taşınmazların mülkiyetinin naklinin T.M.K."nun 706, Borçlar Kanununun 213 ve Tapu Kanununun 26.maddeleri gereği resmi şekle bağlı olduğu, anılan hükümler karşısında, harici satışa değer  verme olanağı bulunmadığı, ancak böyle bir satışın taşınmazın kullanılmasına icazet (muvafakat) sebebi sayılabileceği kuşkusuzdur.
Öte yandan, 10.7.1940 tarih 2/77 Sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca haricen yapılan ( tapu memuru huzurunda yapılmayan) taşınmaz mal satışından dönüldüğünde satış bedelini geri vermeyen taraf,  taşınmaz malın kendisine verilmesi için karşı tarafı zorlayamaz, harici satış bedeli kendisine iade edilmeyen taraf parası geri  verilinceye kadar yararlandığı ürünlerin bedelini ve ecrimisil ödemekle yükümlü değildir.
Hal böyle olunca, davalı tarafından davacıya ödenen harici satış bedeli belirlenerek bu bedel üzerinden davalı yararına hapis (alı koyma) hakkı tanınmak  suretiyle elatmanın önlenmesi isteğinin kabulüne, ecrimisil isteğinin de reddine karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile mutlak biçimde elatmanın önlenmesi ve ecrimisile (işgal tazminatına) hükmedilmiş olması doğru değildir.
Davalının, temyiz itirazları yerindedir. Kabulüyle hükmün açıklanan nedenlerden ötürü HUMK."nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine,  17.01.2011  tarihinde oyçokluğuyla  karar  verildi.Dava, çaplı taşınmazlara elatmanın önlenmesi ve ecrimisil isteklerine ilişkindir.
Mahkemece; davanın kabulüne karar verilmiş, karar davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Davacının maliki olduğu 2307, 1419 ve 1420 parsel sayılı taşınmazların 2300 USD karşılığında haricen satışı konusunda 2002 yılı Haziran ayında tarafların anlaştıkları, satış bedelinin 1100 USD peşin ödenerek zilyetliğinin devredildiği, 2003 yılı Haziran ayında ödenmesi gereken 1200 USD bakiye satış bedelinin ödenmemesi nedeniyle tapuda resmi satışın yapılamadığı, tarafların kabulündedir.
Tapulu taşınmazların, Türk Medeni Kanununun 706/1. maddesi, Borçlar Kanununun 213. maddesi ve Tapu Kanununun 26. Maddesi uyarınca resmi şekle uyulmadan harici satışına hukuken değer verilemez.
Davalının haricen satın ve zilyetliğini devraldığı taşınmazları ileride kendisine devredileceği inancıyla kullandığı, davacının da karşı çıkmayarak onay verdiği saptandığına göre, davalı kullanımının iyi niyete dayalı olduğu tartışmasızdır.
YİBBGK 10.07.1940 tarih 2/77 Sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca, taşınmazın harici satışından dönüldüğünde, satış bedeli kendisine ödenmeyen taraf temerrüde düşmüş sayılamayacağından, para geri verilinceye kadar yararlandığı ürünler bedelini tazmin ve ecrimisil ödemekle sorumlu tutulamaz
Bilindiği üzere; TMK 993 ve 994 madde hükümleri geri vermekle yükümlü iyiniyetli zilyedin hak ve borçlarını düzenlemiştir. Geçersiz sözleşme nedeniyle taşınmazı geri vermekle yükümlü olan iyiniyetli zilyedin, taşınmazı geri vermekten kaçınma ya da alıkoyma hakkı TMK 994/1 maddesi ile tanınmış bir haktır. İyiniyetli zilyet, elatmanın önlenmesi ( geri verme) davası sırasında def’i (savunma) yoluyla zorunlu ve yararlı giderler ile harici satış bedelinin ödenmesini isteyebileceği gibi, taşınmazın geri verilmesinden sonra; taşınmazı geri verirken açıkça veya örtülü olarak vazgeçmemiş (feragat etmemiş) olduğu hallerde, faydalı ve zorunlu giderler ile satış bedelini sonradan ve ayrı bir dava ile istemesine engel yoktur. (Y.4.H.D 03.06.1958 tarih, 3265/3847 sayılı kararı, Prof. Dr.Jale G. Akipek, Prof. Dr. Turgut Akıntürk, Eşya Hukuku 214,215 sayfa, Prof. Dr. Turhan Esener, Prof. Dr. Kudret Güven, Eşya Hukuku sayfa 100 )
Harici satın alma, satın alan davalı bakımından satış bedeli üzerinden kişisel hak sağlar ve Türk Medeni kanununun 994/1 maddesi uyarınca iyiniyetli zilyet yapılanması nedeniyle faydalı ve zorunlu giderlerini isteyebileceği gibi anılan bu giderler ile satış bedeli üzerinden alıkoyma hakkı tanınmasını da defi ( savunma ) yoluyla isteyebilir.
Eldeki davada; davalı yargılama sırasındaki yazılı ve sözlü beyanlarında harici satış sözleşmesi nedeniyle haksız ve hukuki dayanaktan yoksun davanın reddini savunmuş, Türk Medeni Kanununun 994/1 maddesine dayanarak savunma ( defi ) yoluyla, davacının davalı tarafından yapıldığını ilere sürdüğü tadilat, yapılaşmalar bedeli ( faydalı ve zorunlu masraflar ) ile harici satış bedeli üzerinden alıkoyma (hapis ) hakkı tanınarak elatmanın önlenmesine karar verilmesi konusunda açık bir talebi bulunmamaktadır.
HUMK 74. maddesi uyarınca hakim tarafların talepleri ile bağlıdır, mahkemenin tarafların talep etmediği, nitelendirip açıkça belirlemediği isteklerinin, yasanın düzenlediği ayrık haller dışında kendiliğinden tespit edip hüküm altına almasına yasal olanak yoktur, istekten fazlaya karar verilemez.
Belirtilen ilkeler ve esaslar uyarınca; hukuken geçersiz sözleşme nedeniyle taşınmazı geri vermekle yükümlü olan iyiniyetli zilyed 10 07 1940 tarih 2/77 sayılı İçtihadı birleştirme kararı uyarınca ecrimisil ödemekle yükümlü bulunmadığından, ecrimisil isteğinin reddine karar verilmesine ilişkin çoğunluk görüşüne katılıyorum, ancak; HUMK 74. maddesi ve Türk Medeni Kanununun 994 /1 maddesindeki “isteyebilir “ ve “ geri vermekten kaçınabilir “ şeklindeki açık düzenleme karşısında, davalının harici satış bedeli üzerinden alıkoyma (hapis) hakkı tanınması konusunda, savunma (defi) yoluyla ileri sürdüğü açık bir talebi, belirleme ve nitelemesi bulunmadığı gözetilerek elatmanın önlenmesi isteğinin kabulüne ilişkin kararın onanması gerektiği görüşünde olduğumdan, mahkemenin kendiliğinden (resen) harici satış bedeli üzerinden alıkoyma (hapis) hakkı tanınmak suretiyle elatmanın önlenmesi isteğinin kabulüne karar verilmesi yönündeki çoğunluk görüşüne katılamıyorum.