Taraflar arasında görülen davada;
Davacı, davalıların her ikisinin de Ö.. adı altında emlak komisyonculuğu yaptıklarını, kat mülkiyeti kurulu yapıdaki 13 nolu meskeninin satışı konusunda vekil tayin ettiği davalı İsmail"in, vekalet görevini kötüye kullanarak, taşınmazı değerinin altında ortağı olan diğer davalıya satış suretiyle devrettiğini, bu konuda kendisine bir bilgi vermediği gibi satış bedelinin de ödemediğini ileri sürerek, tapu iptal ve tescile karar verilmesini istemiştir.
Davalılar, iddiaların doğru olmadığını, taşınmazın davacının bilgisi dahilinde 48.300.-TL bedelle satılarak karşılığında davacının bir kısım borçlarının ödendiğini, bir kısım borçlarının da üstlenildiğini belirterek, davanın reddini savunmuşlardır.
Mahkemece, vekil davalının, vekalet görevini kötüye kullandığı, diğer davalının da bunu bilen konumunda olduğu gerekçesi ile davanın kabulüne karar verilmiştir.
Karar, davalılar vekili tarafından süresinde temyiz edilmiş olmakla; Tetkik Hakimi raporu okundu, düşüncesi alındı. Dosya incelendi, gereği görüşülüp, düşünüldü.
Dava, vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuksal nedenine dayalı tapu iptal ve tescil isteğine ilişkindir.
Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiştir.
Dosya içeriği ve toplanan delillerden; davacının, satış yetkisini içerir şekilde davalı İ.. .."yı Gölcük 2. Noterliği"nin 17.02.2010 tarihli özel vekaletnamesi ile vekil tayin ettiği, kayden davacıya ait 13 nolu meskeni vekilin, 29.09.2010 tarihinde yanında çalışan diğer davalıya satış suretiyle temlik ettiği, davacı; vekilin taşınmazı gerçek değerinin altında temlik ettiği gibi kendisine herhangi bir satış bedeli de ödemediğini ileri sürerek, eldeki davayı açtığı anlaşılmaktadır.
Bilindiği üzere; Borçlar Kanununun temsil ve vekalet bağıtını düzenleyen hükümlerine göre, vekalet sözleşmesi büyük ölçüde tarafların karşılıklı güvenine dayanır. Vekilin borçlarının çoğu bu güven unsurundan, onun vekil edenin yararına ve iradesine uygun davranış yükümlülüğünden doğar.
Borçlar Kanununda sadakat ve özen borcu, vekilin vekil edene karşı en önde gelen borcu kabul edilmiş ve 390/2 maddesinde "vekil, müvekkiline karşı vekaleti hüsnüniyetle ifa ile mükelleftir..." hükmüne yer verilmiştir. Bu itibarla vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır. Sözleşmede vekaletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa dahi vekilin bu yükümlülüğü daima mevcuttur. Hatta malik tarafından vekilin bir taşınmazın satışında, dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimseyi dahi belirtmesi,ona dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu gözardı etmek suretiyle, makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez. Vekil edenin yararı ile bağdaşmayacak bir eylem veya işlem yapan vekil değinilen maddenin birinci fıkrası uyarınca sorumlu olur.
Öte yandan, vekil ile sözleşme yapan kişi Medeni Kanunun 3. maddesi anlamında iyi niyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar. Vekil vekalet görevini kötüye kullansa dahi bu husus vekil ile vekalet eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz.
Ne var ki, üçüncü kişi vekil ile çıkar ve işbirliği içerisinde ise veya kötü niyetli olup vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması, Medeni Kanunun 2. maddesinde yazılı dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilmelidir. Söz konusu yasa maddesi buyurucu nitelik taşıdığından hakim tarafından kendiliğinden (resen) göz önünde tutulması zorunludur. Aksine düşünce kötü niyeti teşvik etmek en azından ona göz yummak olur. Oysa bütün çağdaş hukuk sistemlerinde kötü niyet korunmamış daima mahkum edilmiştir. Nitekim uygulama ve bilimsel görüşler bu yönde gelişmiş ve kararlılık kazanmıştır.
Somut olaya gelince; çekişme konusu taşınmazın sicil kaydında satıştan önce birden çok haciz şerhinin bulunduğu, davalıların; satış bedeli ile şerhe konu bir kısım borçları temlikten önce ödediklerini, ödenmeyen borçlar yönünden takyitli olarak taşınmazın temlik edildiğini, taşınmazın değerinin yüksek hesaplandığını savunma olarak ileri sürdükleri, dosya arasına sundukları bir kısım belgelerden de takyitlere konu bir kısım borçların davalılar tarafından ödendiği, bir kısım haciz borçlarının ise ödenmediği görülmektedir.
Ne var ki; çekişme konusu taşınmazın akit tarihi itibariyle değerini belirleyen teknik bilirkişi sicil kaydında yeralan takyidatlarla ilgili bir değerlendirme yapmadığı gibi, bu takyidatların taşınmazın değerini etkileyip etkilemeyeceği hususunda da bir değerlendirmeye de gitmiş değildir.
Hal böyle olunca; çekişme konusu taşınmazın vekaletin verildiği tarih ile temlik tarihi itibariyle sicil kaydında yeralan takyitleri (ipotek, haciz vs.) gösterir şekilde tapu kaydı getirtilip, bu takyitlere göre taşınmazın değeri belirlenerek bir karşılaştırma yapılması, toplanan ve toplanacak delillerin yukardaki ilkeler uyarınca birlikte değerlendirilmesi, satışın vekalet görevi kötüye kullanılarak yapılıp yapılmadığının duraksamaya yer bırakmayacak şekilde açıklığa kavuşturulması ve varılacak sonuç çerçevesinde bir karar verilmesi gerekirken eksik incelemeyle yetinilerek yazılı şekilde karar verilmiş olması doğru değildir.
Davalılar vekilinin temyiz itirazları belirtilen nedenlerle yerindedir. Kabulüyle, hükmün (6100 sayılı Yasanın geçici 3.maddesi yollaması ile) 1086 sayılı HUMK."nın 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 19.01.2012 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.