Uyuşmazlık, asıl davada 45.000 TL kira alacağının tahsiline yönelik icra takibine yapılan itirazın iptali, takibin devamı ve icra inkar tazminatının tahsiline, karşı davada ise fazla ödenen kira parası ve güvence parasından fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak kaydıyla şimdilik 10.000 TL alacağın tahsiline ilişkindir. Mahkemece asıl davanın kısmen kabulü ile itirazın iptaline, takibin devamına, icra inkar tazminatı isteminin reddine ve karşı davanın kabulü ile davalı - karşı davacının fazlaya ilişkin haklarının saklı tutulmasına karar verilmesi üzerine hüküm davalılar- karşı davacılar vekili ve davacı- karşı davalı vekili tarafından ayrı ayrı temyiz edilmiştir.
1-İcra takibinde ve davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.06.2008 başlangıç tarihli ve altı yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede aylık kira parası net 15.000 TL olarak belirtilmiş ve ayın ilk beş günü içinde ödeneceği kararlaştırılmıştır. Davacı-karşı davalı, sözleşme gereğince ödenmeyen Ocak-Şubat ve Mart 2009 ayları kirası 45.000 TL"nin tahsili için davalılar- karşı davacılar hakkında İstanbul 9. İcra Müdürlüğü"nün 2009 / 7952 sayılı dosyası ile icra takibi yapmış, takibe yasal süresi içinde itiraz edilmesi üzerine açılan işbu davada, davalılar-karşı davacılar kira borçları olmadığı gibi, fazla ödemelerinin bulunduğunu savunmuşlardır. Dosyaya celp edilen banka hesap ekstresinden davada dayanılan kira sözleşmesinin başlangıç tarihi olan 01.06.2008 tarihinden önce de kira parası adı altında yapılan ödemelerin olduğu, takip konusu edilen Ocak - Şubat ve Mart 2009 ayları içinde kiracının 09.01.2009 - 16.01.2009 - 30.01.2009 ve 20.02.2009 tarihlerinde toplam 18.500 TL ödediği, ancak bu ve önceki ödemelerin hangi aylara ilişkin olduğu konusunda bir açıklama içermediği anlaşılmaktadır. Davacı-karşı davalı da her ne kadar 01.06.2008 başlangıç tarihli kira sözleşmesine dayanmış ise de, taraflar arasında çok daha öncesinden başlayan bir kiracılık ilişkisinin bulunduğunu beyan etmiştir. Sözleşme başlangıcından önce yapılan kira ödemeleri bu iddiayı doğrulamaktadır. Kira sözleşmesinin yazılı olması zorunlu olmadığından bu durumda mahkemece taraflar arasındaki kira ilişkisinin gerçek başlangıç tarihi araştırılarak yapılan kira ödemeleri çerçevesinde icra takibine konu edilen aylar kirasının ödenip ödenmediği ve bu bağlamda karşı dava açısından kiracının fazla ödemesinin olup olmadığı konularında bilirkişi incelemesi yaptırılarak oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, bu yönde bir araştırma ve inceleme yapılmaksızın doğrudan davalılar-karşı davacılara yemin teklif etme hakları hatırlatılarak yazılı şekilde itirazın iptaline karar verilmesi doğru olmadığı gibi, sözleşmede müteselsil kefil sıfatı ile yer alanlar arasında Z... A...,"ın isminin yer almasına karşın imzasının bulunmaması ve davacı-karşı davalı vekilinin de 07.01.2011 tarihli dilekçesi ile adı geçen davalı hakkındaki davalarından vazgeçtiklerini beyan etmesi karşısında davalı Z... A... yönünden de itirazın iptaline karar verilmesi doğru değildir.
2-Davacı-karşı davalı vekilinin hüküm altına alınan güvence parasına ilişkin temyiz itirazlarına gelince ;
Taraflar arasında düzenlenen 01.06.2008 tarihli sözleşmenin hususi şartlar bölümü 8. maddesinde kiracının kiralananı boşaltmak istemesi halinde bir ay öncesinden haber vereceği, özel şartlar bölümü 14 / d maddesinde ise kiracının üç ay önceden haber vermek şartıyla taşınmazı tahliye edebileceği kararlaştırılmıştır. Açılan karşı davada davalılar-karşı davacılar kiralananın 01.04.2009 tarihinde tahliye edildiğini belirterek, sözleşmenin özel şartlar bölümü 14/c maddesi gereğince güvence parası olarak verilen 15.000 Euro"nun iadesi isteminde bulunmuşlardır. Davacı-karşı davalı ise tahliye tarihine itiraz ederek Nisan 2009 ayı kirası yönünden de yapılan icra takibine itiraz edilmesi üzerine açılan davada kiracının tahliyeye ilişkin savunmalarının kabul edilmeyerek itirazın iptaline karar verildiğini savunmuştur. Davalı-karşı davacı sözleşmenin fesih ve kiralananın tahliyesine ilişkin sözleşmede kararlaştırılan bir feshi ihbarda bulunmamıştır. Diğer yandan davalı-karşı davacının kiralananın tahliye edildiği tarih olarak bildirdiği tarihe davacı-karşı davalı tarafından kaşı çıkılmaktadır. Davalı-karşı davacının karşı davadaki istemi sözleşme ile verilen güvence parasının iadesine ilişkindir. Ancak sözleşmenin özel şartlar bölümü 14/c maddesinde kiralanana verilecek her türlü ödenmeyen zarar, ödenmeyen elektrik, su yakıt ve ödenmeyen kiraların güvence parasından mahsup edileceği, bu hususların vuku bulmaması durumunda kiracının çıktığı tarihte bedelin kendisine aynen iade edileceği düzenlenmiştir. Başka bir deyişle güvence parasının iadesi öncelikle kiralananın tahliye edilmesi, peşi sıra da anılan maddedeki koşulların gerçekleşmesine bağlıdır. Kiralanan tahliye edilmeden güvence parasının iadesi söz konusu olamaz. Kiralananın hangi tarihte tahliye edildiğini kanıtlama yükümlülüğü de kiracıya aittir. Aksi takdirde bu konuda kiralayanın beyanına itibar edilir. Bu durumda mahkemece kiralananın tahliye edilip edilmediği ve edilmişse hangi tarihte tahliye edildiği, güvence parasının iade koşullarının gerçekleşip gerçekleşmediği üzerinde durulup özellikle tahliye tarihi konusunda davalı-karşı davacıdan delilleri sorulup toplanarak bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde güvence parasının iadesine hükmedilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.
SONUÇ : Davalılar-karşı davacılar vekili ve davacı-karşı davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün yukarıda ( 1) ve ( 2 ) No"lu bentlerde yazılı nedenlerle BOZULMASINA ve Yargıtay duruşması için kendisini vekille temsil ettiren davalılar-karşı davacılar yararına takdir edilen 900 TL vekalet ücretinin davacı-karşı davalıdan alınarak davalılar-karşı davacılara verilmesine, keza Yargıtay duruşması için kendisini vekille temsil ettiren davacı-karşı davalı yararına takdir edilen 900 TL vekalet ücretinin davalılar-karşı davacılardan alınarak davacı-karşı davalıya verilmesine, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edenlere iadesine, 29.05.2012 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
