Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi - İyiniyet - Resmi Şekil Zorunluluğu - Yüklenicinin Temliki İşlemine Dayalı Tapu İptali Ve Tescil - Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2011/1958 Esas 2011/3194 Karar Sayılı İlamı

14. Hukuk Dairesi 2011/1958 E., 2011/3194 K.

14. Hukuk Dairesi 2011/1958 E., 2011/3194 K.

• ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ
• İYİNİYET
• RESMİ ŞEKİL ZORUNLULUĞU
• YÜKLENİCİNİN TEMLİKİ İŞLEMİNE DAYALI TAPU İPTALİ VE TESCİL

• 4721 S. TÜRK MEDENİ KANUNU [ Madde 706 ]
• 818 S. BORÇLAR KANUNU [ Madde 11 ]
• 818 S. BORÇLAR KANUNU [ Madde 162 ]
• 818 S. BORÇLAR KANUNU [ Madde 163 ]
• 818 S. BORÇLAR KANUNU [ Madde 167 ]
• 818 S. BORÇLAR KANUNU [ Madde 213 ]
• 1512 S. NOTERLİK KANUNU [ Madde 60 ]
• 2644 S. TAPU KANUNU [ Madde 26 ]

"İçtihat Metni"

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 14.08.2007 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 24.09.2010 günlü hükmün Yargıtay"ca incelenmesi davalı Lokman vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

Dava, yüklenicinin temliki işlemine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davalılardan yüklenici davayı kabul etmiş, arsa sahibi olan davalı ise eserin tamamlanmadığını, borcun ifa edilmemesi nedeniyle davacının da tescil talebinde bulunamayacağını, açılan davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, eser büyük ölçüde tamamlandığından bahisle dava kabul edilmiştir.

Hükmü, davalı arsa sahibi temyiz etmiştir.

Davalılar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi tarihsiz ve adi yazılı olarak düzenlenmiştir. Bir tanımlama yapmak gerekirse; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi "yüklenicinin finansı kendisi tarafından sağlanarak arsa malikinin arsası üzerine bina yapım işini üstlendiği, arsa malikinin ise bedel olarak binadaki bir kısım bağımsız bölüm mülkiyetini yükleniciye geçirmeyi vaat ettiği" sözleşmelerdir. Bu tür sözleşmelerde, ücret (bedel) arsa sahibi tarafından ayın olarak ödenmektedir. Burada, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde şekil sorunu üzerinde de durulması gerekmektedir. Gerçekten, Borçlar Kanunumuzda kural olarak sözleşmelerin yapılışı, bir şekle tabi tutulmamıştır. BK m. 11/1 hükmüne göre "akdin sıhhati kanunda serehat olmadıkça hiçbir şekle tabi değildir" şayet kanun "taraflardan birinin veya her ikisinin bazen de üçüncü kişinin veya kamunun menfaatini korumayı, hukuki güvenliği sağlamayı" amaçlamışsa şekil zorunluluğu getirebilir. BK m. 11/II uyarınca "kanunun emrettiği şeklin şümul ve tesiri derecesi hakkında başkaca bir hüküm tayin olunmamış ise akit bu şekle riayet olunmadıkça sahih olmaz", bu hükme göre aksine açıklık bulunmadıkça uyulması emredilen şekil bir sıhhat-geçerlilik şartıdır.

Yukarıda tanımlandığı üzere arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenici, bina yapım işini üstlenmekte, yüklenicinin finansını sağlayarak yapacağı bu binaya karşılık arsa sahibi de ona arsa payı mülkiyeti ge-çirmektedir. Bu niteliği itibariyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, iki tipli karma bir sözleşmedir. Burada eser sözleşmesinin konusu olan inşaat yapımı edimi ile gayrimenkul satım sözleşmelerindeki mülkiyet nakli edimi biraraya gelmektedir. Eser sözleşmesi bir şekle bağlı olmasa da, arsa sahibi taşınmazdaki bir bölüm mülkiyeti yükleniciye geçirmek zorunda olduğundan, sözleşmenin TMK m. 706, BK m. 213, 2644 sayılı Tapu Kanunu"nun 26 ve 1512 sayılı Noterlik Kanunu"nun 60. maddeleri uyarınca tapu sicil müdürlüğünde veya noterlerce düzenleme şekilde yapılması zorunludur. Kanun, sözleşmenin geçerliliği (sıhhati) için resmi şekil aradığından, emredici kural gereği, resmi şekle uyulmadan yapılan sözleşmeler geçersizdir.

Burada üzerinde durulması gereken diğer bir sorun da, davalı yüklenicinin davacıya yaptığı 10.10.2005 tarihli adi yazılı temlik işleminin hukuki niteliğidir. Gerçekten, yüklenici arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince şahsi hak kazanmış ise, şahsi hakkını doğrudan arsa sahibine karşı ileri sürebileceği gibi Borçlar Kanunu"nun 162. maddesine dayanarak üçüncü bir kişiye yazılı olması koşuluyla (BK m. 163) temlik edebilir. Temlik halinde de üçüncü kişinin, temlik sözleşmesine dayanarak arsa sahibinden hak iddiasında bulunması mümkündür. Davadaki istemin dayanağı, yüklenicinin yaptığı temlik işlemidir. Ne var ki temlik işlemine yabancı olan arsa sahibi, temlik işlemini öğrendiğinde buna hemen uymak zorunda değildir. Borçlar Kanunu"nun 167. maddesine göre, temlik işlemi yapılmamış olsaydı yükleniciye karşı ileri sürebileceği her türlü def"ileri temellük edene karşı da ileri sürebilir. Davadaki arsa sahibinin savunma nedeni de Borçlar Kanunu"nun 167. maddesidir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin özelliği, geçerlilik koşulu, temlik işleminin ne olduğu ve temlike vakıf olan arsa sahibinin haklarına ilişkin bu genel açıklamalardan sonra, somut olaya gelince;

Yukarıda belirtildiği üzere, davalılar arasındaki arsa payı devrini de içeren adi yazılı ve tarihsiz sözleşme geçerli değildir. Her ne kadar 30.09.1988 tarihli ve 2/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile başlangıçta geçersiz olarak yapılan sözleşmenin taraflarının alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanması halinde geçersizliğin ileri sürülmesi Türk Medeni Kanunu"nun 2. maddesindeki iyiniyet kuralları ile bağdaşmayacağı kabul edilmişse de, görülmekte olan davada inşaat tamamlanmadığı gibi yapımı kararlaştırılan bir bloğun yapımına henüz başlanmadığı saptandığından, sözü edilen Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararının burada uygulanması düşünülemez. Geçersiz sözleşmelere olanak sağlayan diğer bir neden de, yükleniciye geçersiz sözleşmeye rağmen arsa payı devredilmesi halidir. İncelenen tapu kayıt örneklerinden, arsa sahipleri tarafından yükleniciye tapu devri yapılmadığı görüldüğünden, bu sebeple de sözleşmenin geçerli hale geldiğini kabule olanak yoktur. Geçersiz sözleşmeye dayanarak, ne yüklenici ve ne de onun temlik işleminde bulunduğu üçüncü kişi istemde bulunamayacağından, dava bu nedenle reddolunmalıdır.

Mahkemece yapılan tüm bu saptamalar bir yana bırakılarak, orta yerde geçerli bir sözleşme varmış ve yüklenici edimlerini bütünüyle yerine getirmiş gibi talebin hüküm altına alınması doğru olmadığından, karar bozulmalıdır.

S o n u ç: Temyiz olunan kararın yukarıda açıklanan nedenlerle (BOZULMASINA), peşin harcın istek halinde yatırana iadesine, 14.03.2011 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.