BÖLÜNEMEZ BÜYÜKLÜKTE VE BİRLİKTE MÜLKİYETİN SÖZ KONUSU OLDUĞU TARIM ARAZİLERİNİN, PAYDAŞLARININ VEYA İŞTİRAKÇİLERİNİN TAMAMININ BİRLİKTE KATILIMI İLE ÜÇÜNCÜ KİŞİYE SATIŞI YAPILABİLİR, DEVREDİLEBİLİR VEYA BÖLÜNEMEZ BÜYÜKLÜKTE VE BİRLİKTE MÜLKİYETİN SÖZ KONUSU OLDUĞU TARIM ARAZİLERİNİN TÜMÜ REHNEDİLEBİLİR.
TALEP KONUSU PARSELİN BULUNDUĞU YERİN İMAR PLANININ OLUP OLMADIĞI; PLANI VARSA KULLANIM AMACININ (NAZIM, UYGULAMA, İMAR V.B.) NE OLDUĞU İLGİLİ BELEDİYELERDEN VEYA VALİLİKLERDEN ALINACAK YAZI İLE BELGELENDİRİLMELİ; BU PLANLARIN KESİNLEŞMESİ İLE PLANDAKİ KULLANIM AMACINA TABİ OLACAĞINDAN, TARIMSAL ALANA TAHSİL EDİLMEYEN YERLER, BU KANUN KAPSAMI DIŞINDA DEĞERLEN-DİRİLMELİDİR.
SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNE KONU TAŞINMAZLARIN TARIMSAL NİTELİĞİNİN TARIM VE KÖYİŞLERİ BAKANLIĞI İL VEYA İLÇE MÜDÜRLÜĞÜNDEN SORULUP GÖRÜŞÜ ALINDIKTAN SONRA TESCİLİN MÜMKÜN OLUP OLMADIĞI BELİRLENİP SONUCUNA GÖRE PAY SATIŞININ MÜMKÜN OLDUĞUNUN ANLAŞILMASI HALİNDE DAVANIN KABULÜNE, AKSİ HALDE DAVANIN REDDİNE KARAR VERİLMESİ GEREKİR.
Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 07.03.2011 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 29.03.2012 günlü hükmün Yargıtay’ca incelenmesi davalı tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Davalı, satış bedelinin ödenmediğini savunmuş ve davanın reddini istemiştir.
Mahkemece, dava kabul edilmiştir.
Hükmü, davalı temyiz etmiştir.
03.07.2005 tarihinde yayımlanarak yürürlüğe giren 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Hakkındaki Kanunun 1. maddesinde yasanın amacı “bu kanunun amacı; toprağın doğal veya yapay yollarla kaybını ve niteliklerini yitirmesini engelleyerek korunmasını, geliştirilmesini ve çevre öncelikli sürdürebilir kalkınma ilkesine uygun olarak planlı arazi kullanımını sağlayacak unsur ve esasları belirlemektir” şeklinde açıklanmıştır.
Anılan yasanın kabul edildiği tarihteki 8. maddesi ise, “tarım arazileri; doğal özellikleri ve ülke tarımındaki önemine göre, nitelikleri bakanlık tarafından belirlenen mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri, dikili tarım arazileri ve marjinal tarım arazileri olarak sınıflandırılır. Ayrıca, bakanlık, tarım arazilerinin korunması, geliştirilmesi ve kullanımı ile ilgili farklı sınıflandırmalar yapabilir. Tarımsal faaliyetin ekonomik olarak yapılabildiği en küçük alana sahip ve daha fazla küçülmemesi gereken yeter büyüklükteki tarımsal arazi parsel büyüklüğü, bölge ve yörelerin toplumsal, ekonomik, ekolojik ve teknik özellikleri gözetilerek, Bakanlık tarafından belirlenir. Kamu yatırımları için ihtiyaç duyulan yerler hariç olmak üzere tarım arazileri, belirlenen yeter büyüklükteki tarımsal arazi parsellerinden daha küçük parçalara bölünemez. Miras yolu ile intikallerde yeter büyüklükteki parseller oluşturulamıyorsa ifraz yapılmaz; ortak kullanım, kiralama veya satış yoluna gidilir” şeklindedir.
5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 8. maddesi 5578 sayılı Kanunla değiştirilerek;
Tarım arazileri; doğal özellikleri ve ülke tarımındaki önemine göre, nitelikleri mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri, dikili tarım arazileri ve marjinal tarım arazileri olarak sınıflandırılmıştır.
Yapılan düzenleme ile, tarımsal arazinin bu niteliğinin tapu kütüğüne şerh edileceği,
Belirlenen parsel büyüklüğünün; mutlak tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde2 hektar, dikili tarım arazilerinde0,5 hektar, örtü altı tarımı yapılan arazilerde0,3 hektarve marjinal tarım arazilerinde 2 hektardan küçük olamayacağı, tarım arazilerinin bu büyüklüklerin altında ifraz edilemeyeceği, bölünemeyeceği veya küçük parsellere ayrılamayacağı,
Ayrıca, Bakanlığın uygun görüşü ile kamu yatırımları için ihtiyaç duyulan yerler hariç olmak üzere tarım arazilerinin, belirlenen büyüklükteki parsellerden daha küçük parçalara bölünemeyeceği,
Bölünemez büyüklükteki tarım arazilerinin mirasa konu olmaları ve üzerlerinde her ne şekilde gerçekleşmiş olursa olsun birlikte mülkiyetin mevcut olması durumunda, bu arazilerin ifraz edilemeyeceği, payların üçüncü şahıslara satılamayacağı, devredilemeyeceği veya rehnedilemeyeceği hüküm altına alınmıştır.
Bölünemez büyüklükte ve birlikte mülkiyetin söz konusu olduğu tarım arazilerinde, satışa konu edilemeyen yerlerin, satış vaatlerine de konu olamayacağı kuşkusuzdur.
Bu nedenle; yukarıda belirtilen bölünemez büyüklükteki tarım arazilerinde oluşmuş hisselerin üçüncü şahıslara satılması devredilmesi veya rehnedilmesi yasaklanmakta olup bölünemez büyüklüklerin üzerinde alana sahip parsellerdeki hisselerin üçüncü şahıslara satılmasında, devredilmesinde veya rehnedilmesinde bir sakınca bulunmamaktadır. Ancak ifraz yapılırken tarım arazilerinde bölünemez büyüklüklerin altında parsel oluşturulmaz.
Bölünemez büyüklüğün üzerinde olan tarım arazileri yukarıda belirtilen miktarların altında ifraz edilmemek şartıyla oranına bakılmaksızın hisseli olarak satılabilir.
Bölünemez büyüklükte ve birlikte mülkiyetin söz konusu olduğu tarım arazilerinin, paydaşlarının veya iştirakçilerinin tamamının birlikte katılımı ile üçüncü kişiye satışı yapılabilir, devredilebilir veya bölünemez büyüklükte ve birlikte mülkiyetin söz konusu olduğu tarım arazisinin tümü rehnedilebilir.
Yürürlükteki mevzuata göre yapılan her türlü (nazım imar planları, uygulama imar planları ve mevzi imar planları gibi) onaylı planlar içerisinde bulunan araziler; tarımsal niteliği korunacak yerler hariç arsa niteliği kazanmaları nedeniyle kanun kapsamı dışındadır.
Planı bulunmayan, yoğun yerleşim alanları içerisinde kalan ve tarımsal amaçlı kullanımı mümkün olmayan araziler de bu kanun kapsamı dışındadır.
Tarım arazisinin hangi sınıfa girdiği, Tarım ve Köyişleri Bakanlığı Tarım İl veya İlçe Müdürlüklerine sorulmak suretiyle veya ilgilisi tarafından alınacak yazı ile belgelendirilmesi; eğer bölünemez büyüklükte tarım arazisi ise tescilli olduğu tapu kütük sayfasının beyanlar hanesine “5403 sayılı Kanunun 8. maddesine tabidir” şeklinde şerh verilmesi gerekmektedir.
Talep konusu parselin bulunduğu yerin imar planının olup olmadığı; planı varsa kullanım amacının (nazım, uygulama, imar, v.b.) ne olduğu ilgili Belediyelerden veya Valiliklerden alınacak yazı ile belgelendirilmeli: bu planların kesinleşmesi ile plandaki kullanım amacına tabi olacağından, tarımsal alana tahsis edilmeyen yerler, bu kanun kapsamı dışında değerlendirilmelidir.
Onaylı imar planı bulunmamakla birlikte, yoğun yerleşim alanları içerisinde kalan ve tarımsal amaçlı kullanımının mümkün olmadığı Belediye sınırları içerisinde ise Belediyeden, belediye sınırları dışında ise Valilikten (İl Özel İdaresinden) alınacak yazı ile belgelendirilerek bu Kanun kapsamı dışında değerlendirilmelidir.
5578 sayılı Yasa kapsamında bölünemez büyüklüğün altında parsel oluşturulması mümkün olmadığından, 5578 sayılı Yasanın yürürlüğe girdiği 09.02.2007 tarihinden önce alınmış olsa da ifraza yönelik belediyelerden ve idare kurullarından alınan encümen kararlarına geçerlilik tanınması mümkün değildir.
Ancak, hiç kuşkusuz bölünemez büyüklükte ve birlikte mülkiyetin olduğu tarım arazilerinde paydaşların veya iştirakçilerin tamamının birlikte katılımı ile üçüncü kişiye satışlarının yapılması, devredilmesi veya bölünmez büyüklükte ve birlikte mülkiyetin olduğu tarım arazisinin tümünün rehni olanaklıdır. Keza, birlikte mülkiyet olarak tasarruf edilen bölünemez büyüklükteki tarım arazilerinde paydaşların veya iştirakçilerin tamamının birlikte katılımı ile hisselerini üçüncü bir kişiye satmaları ve devretmeleri de mümkündür. Buna ilave olarak paydaşlar, kendi aralarında paylarını birbirlerine satış yapabilir ve devredebilir.
Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında somut olaya gelince; satış vaadi sözleşmesine konu taşınmazların tarımsal niteliğinin Tarım ve Köyişleri Bakanlığı İl veya İlçe Müdürlüğünden sorulup görüşü alındıktan sonra tescilin mümkün olup olmadığı belirlenip sonucuna göre pay satışının mümkün olduğunun anlaşılması halinde davanın kabulüne, aksi halde davanın reddine karar verilmesi gerekir.
Mahkemece, eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden kararın bozulması gerekmiştir.
S o n u ç: Yukarıda yazılı nedenlerle temyiz olunan kararın (BOZULMASINA), bozma nedenine göre öteki temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, 13.11.2012 tarihinde oybirliği ile karar verildi.
