DAVACININ ADİ YAZILI SÖZLEŞMEYLE O TARİHTEKİ MALİKİNDEN HARİCEN YER SATIN ALARAK ÜZERİNE BİNA YAPTIĞI VE BU SÖZLEŞME GEREĞİNCE TEMLİKEN TESCİL TALEBİNDE BULUNDUĞU ANLAŞILDIĞINDAN DAVACININ İYİNİYETLİ OLDUĞUNUN KABULÜ GEREKİR. BU TÜR DAVALARDA, TEMLİKEN TESCİLE KARAR VERİLEBİLMESİ İÇİN İYİNİYETLİ OLMANIN YA­NINDA, YAPI KIYMETİNİN TAŞINMAZIN DEĞERİNDEN AÇIKÇA FAZLA OLUP OLMADIĞI ARAŞTIRILMALI, DAVACININ DAVA KONUSU TAŞINMAZDAN SA­TIN ALDIĞI VE ÜZERİNE BİNA İNŞA ETTİĞİ BÖLÜMÜN İFRAZININ MÜMKÜN OLUP OLMADIĞI İNCELENMELİ, DAVACININ İNŞA ETTİĞİ ZORUNLU KUL­LANIM ALANI DA KROKİDE GÖSTERİLDİKTEN SONRA DAVACININ İNŞA ETMİŞ OLDUĞU BİNANIN DEĞERİ BELİRTİLEN ZORUNLU KULLANIM ALANI İLE KAR­ŞILAŞTIRILMAK SURETİYLE ARSA DEĞERİNDEN FAZLA OLUP OLMADIĞI ARAŞ­TIRILDIKTAN SONRA BİR KARAR VERİLMELİDİR.

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 05.12.2008 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 20.12.2011 günlü hükmün Yargıtay’ca ince­lenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün ka­ğıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

Dava, Türk Medeni Kanunu’nun 724. maddesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

Davalılar Durmuş ve Süleyman, davayı kabul etmişlerdir. Davalılardan Mustafa ise satış bedelinin ödenmediğini belirterek davanın reddini savun­muştur.

Mahkemece, davacının iyiniyetli olmadığı, temliken tescile konu evin basit bir yapı olduğu, ayrıca dava konusu taşınmazın davacı tarafından kullanılmadığı gerekçeleriyle davanın reddine karar verilmiştir.

Hükmü, davacı temyiz etmiştir.

Türk Medeni Kanunu’nun 684 ve 718. maddeleri hükümleri gereğince yapı, üzerinde bulunduğu taşınmazın mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Ancak, yasa koyucu somut olaydaki taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi Türk Medeni Kanunu’nun 722, 723 ve 724. maddelerinde özel olarak düzenlemiştir. Uyuş­mazlığın bu kapsamda değerlendirilmesi gerekecektir.

Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde diğer koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sa­hibinden isteyebilir.

Türk Medeni Kanunu’nun 724. maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiası ileri sürülebilir.

Malzeme sahibinin Türk Medeni Kanunu’nun 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;

a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır;

Türk Medeni Kanunu’nun 724. maddesi hükmünden açıkça anlaşıldığı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin Türk Medeni Kanunu’nun 3. maddesinde hük­me bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda ol­mamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.

Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belir­tildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden bek­lenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durum­larda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir.

b) İkinci koşul ise yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır;

Bu koşul dava tarihine ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır. İnşaatın kapsadığı alanın ifrazı kabil ise arsa değeri yalnız bu kısma göre, aksi halde tamamının değerine göre bulunmalıdır. Bazı Yargıtay kararlarında vurgulandığı üzere, inşaatın kaldırılmasının arazi ve malzemeye vereceği zarar, kaldırılmasıyla malzeme sahibinin elde edeceği yarardan daha fazla ise inşaatın kaldırılması fahiş bir zarara yol açar.

c) Üçüncü koşul, yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.

Uygun bedel genellikle yapı için gerekli olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de, büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde noksanlıklar mey­dana gelecekse, bunlar taşınmaza bağlı öteki zararlar da gözönünde bulun­durularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zemin bedeli arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir.

Yukarıda değinilen üç koşulun yanı sıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.

Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya gelince;

Dosya içerisinde bulunan tapu kaydından, dava konusu taşınmazın bulunduğu yerde imar uygulaması sonucu taşınmazın 4.098,83 m² yüzöl­çümünde arsa niteliğiyle ve 3341 parsel numarası ile davalılar adına paylı olarak hükmen tescil edildiği anlaşılmaktadır. Ayrıca, imar öncesi ana ta­şınmazdan pay satın alan davacı dışındaki şahısların satın aldıkları bölüme binalar yaptıkları ve fiili bir kullanım şeklinin oluştuğu, davacının inşa ettiği binanın tek katlı, çatılı kargir ev niteliğinde olduğu bilirkişi raporuyla belir­lenmiştir.

Dosya içerisindeki belge ve delillere göre, davacının 01.10.1987 tarihli adi yazılı sözleşmeyle taşınmazın o tarihteki maliki olan Mustafa’dan haricen 500 m² yer satın alarak üzerine bina yaptığı ve bu sözleşme gereğince temliken tescil talebinde bulunduğu anlaşıldığından, davacının iyiniyetli ol­duğunun kabulü gerekir. Davacının inşa ettiği bina briketten yapılmış garaj, depo, kömürlük, taşınabilir türden yapılardan olmadığından yapının da basit yapı olarak değerlendirilmesi mümkün değildir.

Bu tür davalarda, temliken tescile karar verilebilmesi için Dairemizin yukarıda değinilen ilkelerinde belirtilen koşulların gerçekleşmiş olması gerekir. Sübjektif koşul olan iyiniyet koşulu gerçekleşmiş olduğuna göre, ikinci koşul olan yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olup olmadığı hususu araştırılmalı, bu konuda bilirkişilerden ek rapor alınmalıdır. Bu koşulun da gerçekleşmesi durumunda davacının dava konusu taşınmazdan satın aldığı ve üzerine bina inşa ettiği bölümün ifrazının mümkün olup olmadığı hususu in­celenmelidir. Bunun için de, davacının inşa ettiği binanın zorunlu kullanım alanı da krokide gösterildikten sonra davacının inşa etmiş olduğu binanın de­ğeri yukarıda belirtilen zorunlu kullanım alanı ile karşılaştırılmak suretiyle arsa değerinden fazla olup olmadığı konusunda bilirkişilerden ek rapor alınmalıdır.

Diğer taraftan, davacının 01.10.1987 tarihli sözleşmeyle 500 m² yer satın almış olduğu kanıtlanmış ise de bunun dışında kalan 380 m² yerin davacı tarafından değil oğlu olduğu anlaşılan İbrahim tarafından 05.06.1992 tarihli senetle satın alındığı sabittir. Davacı Kadir’in, oğlu İbrahim’in satın almış ol­duğu yeri devraldığı konusunda dosyaya herhangi bir belge veya senet ibraz edilmiş olmadığı gibi İbrahim’in bu yeri kullanması hususunda davacı babasına muvafakatinin olduğu da belgelendirilmiş değildir.

Bu durumda Dairemizin yukarıda açıklanan ilkeleri doğrultusunda ge­rekli araştırma ve incelemeler yapılmalı, eksik hususlar tamamlanarak bir sonuca gidilmelidir. Mahkemece, temliken tescil koşulları gerçekleştiği takdirde davanın kabulü, aksi halde şimdiki gibi davanın reddine karar verilmesi ge-rekirken, isabetli olmayan gerekçeyle yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, hükmün bozulması gerekmiştir.

S o n u ç: Temyiz olunan kararın yukarıda açıklanan nedenlerle (BOZULMASINA), peşin yatırılan harcın istek halinde iadesine, 12.09.2012 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.