Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2021/2532 Esas 2022/901 Karar Sayılı İlamı

     Özet:

Davacı ile davalı arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak açılan davada, davalı ... adına tapuda kayıtlı olan dairenin tapu kaydının iptal edilerek davacı adına tescil edilmesi ve davalı yükleniciden tazminat talep edildi. Mahkeme, davalı yüklenicinin sözleşme ile kararlaştırılan edimlerini yerine getirmediği için taşınmazda mülkiyet hakkının oluşmadığını belirterek dava konusu tapunun iptal edilmesine ve tazminat talebinin kabul edilmesine karar verdi. Ancak, davalı ...’ın iyi niyetli olduğu ispat edilememiş ve sözleşmenin feshinin talep edilmemesi nedeniyle tapu kaydının ancak muvazaanın isbat edilmesi halinde değiştirilebileceği vurgulandı. Bu nedenle dava kabul edilmedi ve karar temyiz edildi. Kararda kanunun iyi niyet ilkesi, tapu kütüğünün önemi ve üçüncü kişilerin iyi niyeti gibi maddeler detaylı bir şekilde ele alındı. Karar bozuldu ve dosya yeniden incelenmek üzere gönderildi. Kanun maddeleri: Türk Medeni Kanunu’nun 1023 ve 1024 maddeleri, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 373/2 maddesi.

Konya 1. Asliye Hukuk Mahkemesi

Yukarıda tarih ve numarası yazılı olan bölge adliye mahkemesi hukuk dairesince verilen kararın temyizen tetkiki davalı ... vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu, gereği konuşulup düşünüldü.
- K A R A R -
Davacı vekili, davacı ile davalı ... arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşme uyarınca arsa sahibi davacıya ait 2 ve 3 nolu parsellerde bulunan payların davacı yüklenici şirkete devri karşılığı, yüklenici şirketin arsaya yapacağı binalardan, noter huzurunda çekilecek kura sonucu belirlenecek bir adet dairenin verileceğini, davacının 2 parselde bulunan hissesini 04.02.2011’de, 3 parselde bulunan hissesini de 07.02.2011’de tapuda yükleniciye devrettiğini, yüklenicinin inşaat ruhsatlarını alarak süresi içinde inşaatları tamamladığını, arsa sahiplerine tahsis edilmiş dairelerin kura çekilişlerinin 15.07.2012 tarihinde gerçekleştirildiğini, davacıya kurada B blok 12 nolu dairenin isabet ettiğini, davalı yüklenicinin 22.10.2014 tarihinde kat irtifakı kurarak kat irtifak tapularını çıkarttığını, ancak yüklenicinin, davacı dahil 25 arsa sahibinin tapusunu devretmediğini, tapusu davacıya devredilmeyen 12 nolu dairenin diğer davalı ...’a 16.11.2017’de yüklenici tarafından satılıp devredildiğini öğrendiğini, yüklenicinin sözleşme ile kararlaştırılan edimini yerine getirmediğinden taşınmazda mülkiyet hakkının oluşmadığını, buna bağlı olarak da yükleniciden daire alan 3. kişi olan diğer davalının mülkiyet hakkının doğmadığını, yapılan satış ve devrin sebepten yoksun hale geldiğini ve yolsuz tescil durumuna düştüğünü, buna göre de davalıların iyi niyet iddiasında bulunamayacağını belirterek 12 nolu dairenin davalı ... adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline, tapu kaydının iptali ile tapuya kayıt ve tescilinin mümkün olmaması halinde, daire bedeli olarak şimdilik 15.000,00 TL’nin davalı yüklenci şirketten tahsiline, yine sözleşmenin yerine getirilmemiş olması ve geciken ifa nedeniyle doğan şimdilik 5.000,00 TL zararın da yüklenici şirketten tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; davalı müvekkilinin dava konusu gayrimenkulün diğer davalı ... yetkilisi ...’dan ... Bankasından kredi çekerek ve bu krediyi direkt davalı şirket hesabına EFT ederek satın aldığını, davalının kendisinden beklenebilecek özen yükümlülüğünü de yerine getirdiğini ve tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle dayanarak mülkiyet hakkını kazandığını savunarak davanın reddini istemiştir.
Diğer davalı yüklenici şirket davaya cevap vermemiştir.
İlk derece mahkemesince “Davalı yüklenici şirketin sözleşme ile kararlaştırılan edimini yerine getirmediğinden taşınmazda mülkiyet hakkı oluşmadığı, buna bağlı olarak yükleniciden daire alan 3. kişi olan diğer davalının mülkiyet hakkının doğmadığı ve yapılan satış ve devrin sebepten yoksun hale geldiği, yolsuz tescil durumuna düştüğü” gerekçesiyle dava konusu taşınmazın davalı ... adına olan tapu kaydının iptaline ve 16.080,00 TL tazminatın davalı yükleniciden tahsiline karar verilmiş, karara karşı ... vekilince istinaf kanun yoluna başvurulmuş, Konya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesince yargılama gideri yönünden karar düzeltilerek esas hakkında yeniden hüküm kurulmuş ve davalı ... adına kayıtlı 12 nolu tapu kaydının davacı adına tapuya kayıt ve tesciline ve 16.080,00 TL tazminatın davalı yüklenici şirketten tahsiline karar verilmiştir.
Dava, eser sözleşmesinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak terditli biçimde açılmış olup, davalı ... adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tescili, tapu iptali ve tescilin mümkün olmaması halinde daire bedelinin diğer davalı yüklenici şirketten tahsili ve sözleşmenin yerine getirilmemiş olması ve gecikmiş ifa nedeniyle doğan zararın da yükleniciden tahsili istemine ilişkindir.
Mahkemece davalı ... hakkındaki tapu iptali ve tescil kararı davalı yüklenici şirketin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan edimlerini yerine getirmemesi, bu nedenle tapuya hak kazanamaması, (taşınmazda mülkiyet hakkı oluşmaması) dolayısıyla davalı ...’ın da hak sahibi olamayacağı gerekçesine dayandırılmıştır. Oysa davacı vekili dava dilekçesinin 4. bendinde “Yüklenicinin inşaat ruhsatlarını alarak süresi içinde inşaatları tamamladığını” belirtmiş, yine dava dilekçesinde yükleniciden eksik ve kusurlu işler bedeli ile ilgili bir talepte bulunmamıştır.
Mahkemece mahallinde yapılan keşif sonucu alınan bilirkişi raporu kapsamından da dava konusu dairenin ve dairenin içinde bulunduğu sitenin inşaatının tamamlandığı anlaşılmaktadır. Davada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi de talep edilmemiştir. Davalı yüklenici şirket 15.07.2012 tarihli kura çekiliş tutanağı ile davacı arsa sahibine isabet eden dava konusu 12 nolu daireyi 16.11.2017 tarihinde davalı ...’a tapuda devretmiştir. Davalı ... tapu kütüğündeki kayda iyi niyetle dayanarak dava konusu dairenin mülkiyetini kazandığını savunmuştur.
Hukukumuzda, kişilerin satın aldığı şeylerin ileride kendilerinden alınabileceği endişesi taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle, satın alan kişinin iyi niyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bir tanımlama yapmak gerekirse, iyi niyetten maksat "hakkın doğumuna engel olacak bir hususun, hak iktisap edilirken kusursuz olarak bilinmemesidir". Belirtilen ilke, TMK’nın 1023. maddesinde aynen "tapu kütüğündeki sicile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur" şeklinde yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024. maddede; "Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz" biçiminde vurgulanmıştır.
Üçüncü kişinin yolsuz kayda dayanarak ayni hak kazanımının korunabilmesi için tescilin yolsuzluğunu bilmemesi veya bilebilecek durumda olmaması gerekir. Bu bağlamda, üçüncü kişilerin Medeni Kanun’un 3. maddesi çerçevesinde iyiniyetli olması esastır. Buna göre, kendisinden beklenen özeni göstermeyen, tescilin yolsuz olduğunu bilen veya bilebilecek durumda olan üçüncü kişiler iyiniyet iddiasında bulunamazlar. Üçüncü kişinin iyi niyetli olmadığını ispat etme yükü, iddia eden tarafa aittir.
Somut olayda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi tapuya tescil edilmemiştir. Davalı ...’ın dava konusu daireyi, davacıya ait olduğunu bilerek, davacının zararına hareket ederek ve muvazaalı şekilde satın aldığı iddia ve ispat olunamamıştır. Kanunun iyi niyete sonuç bağladığı durumlarda asıl olan iyi niyetin varlığıdır. Davalı ...’ın Türk Medeni Kanunun 1024. maddesi anlamında kötü niyetli üçüncü kişi olduğu kanıtlanmış değildir.
Davacı arsa sahibi tarafından sözleşmenin feshinin talep edilmemesi, edilse dahi yüklenici tarafından edimi yerine getirilmiş olduğundan sözleşmenin geriye etkili feshinin de mümkün olmaması nedeniyle dava konusu bağımsız bölüme ait tapu kaydının ancak yukarıda belirtilen muvazaanın isbat edilmesi halinde mümkün olabilecektir.
Bu durumda davalı ... hakkında açılan davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yanılgılı gerekçeye dayalı olarak yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı ... vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün davalı yararına BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde temyiz edene iadesine, HMK’nın 373/2 maddesi gereğince dosyanın Konya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesine, karardan bir örneğin ise ilk derece mahkemesine gönderilmesine, 17.02.2022 gününde oy birliğiyle karar verildi.