Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2021/3399 Esas 2022/1113 Karar Sayılı İlamı

... 1. Asliye Hukuk Mahkemesi

Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil istemine ilişkin olup, mahkemece davanın reddine dair verilen karara karşı süresi içerisinde davacı vekilince istinaf kanun yoluna başvurulmuş, İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 22. Hukuk Dairesi’nce davacı vekilinin istinaf başvurusunun reddine dair karar davacı vekilince temyiz edilmiştir.
KARAR
Davacı vekili, davasında müvekkili kooperatif ile davalıların murisleri ... ve ... arasında ... ilçesi ... Mahallesi 51 ada 29 parsel sayılı taşınmaz üzerinde inşaat yapmak üzere 07.04.1997 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, sözleşme gereğince arsa sahiplerine 18 adet bağımsız bölüm verilmesinin kararlaştırıldığını, daha sonra yapılan ek sözleşme ile arsa sahiplerine 3 adet bağımsız bölüm daha verilmesinin kararlaştırıldığını, müvekkilinin sözleşme şartlarının tümünü yerine getirdiğini, arsa sahiplerine verilmesi gereken bağımsız bölümlerden 15'ini 28.09.2012, 6'sını 05.05.2014 tarihinde olmak üzere noksansız bir şekilde teslim ettiğini, bu bağımsız bölümlerden 20 tanesinin arsa sahiplerince üçüncü kişilere satıldığını, inşaat sözleşmesinin kurulmasından sonra taşınmazın uygulama sonucu 868 ada 2 parsel ve 869 ada 2 parsel numarası ile tescil edildiğini, üzerinde inşaat yapılması için ruhsat alınan bu iki parselden 868 ada 2 parsel sayılı taşınmazda kat irtifakı kurulduğunu ve bu parseldeki müvekkili kooperatife ait bağımsız bölümlere ilişkin tapuların üç adedi dışında müvekkiline devredildiğini, ancak halen davalıların müşterek murisleri adına kayıtlı 869 ada 2 parsel sayılı taşınmazın tapu kaydının müvekkiline devredilmediğini, sözleşme konusu taşınmaz imar görmeseydi sözleşme ne şekilde ifa edilecekse ve taraflar ne alacaksa imar sonrası parseller için de aynı uygulamanın söz konusu olacağını, bu nedenle imar öncesi üzerinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi için anlaşılan ve inşaat ruhsatı alınan taşınmazın imar sonrası oluşan parsellerinin de müvekkiline ait olması gerektiğini ileri sürerek, İzmir ili ... ilçesi ... Mahallesi 869 ada 2 parsel sayılı taşınmazın tapusunun iptali ile müvekkili kooperatif adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalılar vekili cevabında, davacı ile davalıların murisleri arasında imzalanan 07.04.1997 tarihli sözleşmenin bir "ön sözleşme" niteliğinde olduğunu, taraflar arasında sonra ayrıntısı ile yapılacak olan sözleşmenin tutanağı niteliğinde olduğunu, davacı tarafından dosyaya fotokopisi sunulan ön sözleşmenin mevcut hali ile orjinali arasında çok fark bulunduğunu, davacı tarafın dava dilekçesinde belirttiği taşınmazın konusunun 51 ada 29 parselin tamamı olduğu iddiasının doğru olmadığını, 07.04.1997 tarihli ön sözleşmenin giriş kısmı dikkatli okunduğunda ön sözleşme ile taşınmazın konusunun değil tarafların belirlendiğini, dolayısıyla davacının ön sözleşmenin bu kısmında sözleşmenin konusunun sanki 51 ada 29 parsel sayılı taşınmazın tamamı gibi göstermesinin gerçeğe aykırı olduğunu, kaldı ki arsa payı inşaat sözleşmelerinin noterde düzenleme biçiminde yapılmadıkça kural olarak geçerli kabul edilemeyeceğini, davanın konusu olan sözleşme ön sözleşme niteliğinde olup 6098 sayılı TBK'nın 29. maddesi gereğince geçerliliğinin ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlı olduğunu, davacı ile müvekkillerinin müşterek murisleri arasında imzalanan ön sözleşmede belirtilen 4 blok ve 96 dairenin 868 ada 2 parsel sayılı taşınmazın üzerinde yapıldığını, davacının ... Belediyesi'nin 12.01.1998 tarihli 1998/5 numaralı ruhsatnamesi ile 868 ada 2 parsel sayılı 5919 m²'lik taşınmazda 4 blok ve 96 daire için inşaat ruhsatını aldığını, davacının süresinde inşaatı bitirememesi üzerine inşaata devam edebilmek için ... Belediyesi'nden 1998/5 numaralı inşaat ruhsatının yenilenmesi talebinde bulunduğunu, ... Belediyesi tarafından 26.08.2002 tarihli ve 47 numaralı inşaat ruhsatı verilirken 868 ada 2 parsel yerine yanlışlıkla 869 ada 2 parsel için verildiğini, davacının ... Belediyesi tarafından yapılan bu hatalardan yararlanarak ve ön sözleşmede kelime yorumları yaparak kötü niyetli olarak taşınmazın mülkiyetini elde etmek istediğini, onaylı mimari proje de incelendiğinde sözleşmenin 868 ada 2 parsel ile ilgili yapıldığı, 4 blok ve 96 daireden oluştuğunun açıkça görüleceğini, davacı tarafından 07.10.2012 tarihinde alınan karar ile yapılmasına karar verilen olağanüstü genel kurul toplantısı gündeminden de 07.04.1997 tarihli sözleşme konusunun 868 ada 2 parselde yapılan 4 blok ve 96 daire olduğunun açıkça anlaşılacağını savunarak davanın reddini istemiştir.
Mahkemece dosyada bulunan sözleşme örnekleri arasında bir kısım farklılıklar bulunduğu ve farklılıklara ilişkin taraflar arasında anlaşmazlık bulunmakta ise de; üzerinde ihtilaf bulunmayan sözleşme hükümlerine göre, tüm taşınmaz üzerine toplam 96 daire bulunan, 4 bloktan oluşan yapı yapılmasının, yapılan dairelerden 18 tanesinin arsa sahiplerine, 78 dairenin ise kooperatife verilmesinin kararlaştırıldığı, söz konusu blokların ve dairelerin tamamlanarak taraflar arasında sözleşme hükümleri gereği paylaşıldığı, yapılan yapıların halen 868 ada, 2 parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunduğu, taraflar arasındaki sözleşme gereği dava konusu taşınmaz üzerine yapılacak blok ve daire sayısının sınırlandırıldığı, davacının sözleşme hükümleri gereği yapması gereken blokları yıllar önce tamamladığı, binaları yapıp tamamladıktan ve taraflar arasında teslimlerin yapılmasından sonra halen üzerinde yapı bulunmayan parselin sözleşmenin bu parseli de kapsadığından bahisle davacı adına tescil edilmesinin hak ve nesafete uygun düşmeyeceği , davacının talebinin 4721 Sayılı TMK. nın 2. maddesindeki dürüst davranma ilkesine aykırı olacağı anlaşıldığından davanın reddine karar verilmiştir.
İlk derece mahkemesinin kararının davacı tarafından istinaf edilmesi üzerine İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 22. Hukuk Dairesi tarafından, Taraflar arasındaki 07.04.1997 tarihli sözleşmede ... tarafından paraflanan "Şu halde daire sayısı 96, blok sayısı 4, 1 blokta 24 daire sabittir." ifadesi, ... Belediyesi tarafından düzenlenen 12.01.1998 tarihli 868 ada 2 parsel için verildiği anlaşılan 1998/5 numaralı inşaat ruhsatının 4 blok ve 96 bağımsız bölüm inşaası için verildiği, davacı kooperatif tarafından gerçekleştirilen genel kurulda inşaatın 868 ada 2 parsel sayılı taşınmazda 4 blok ve 96 bağımsız bölümden oluştuğunun belirtilmesi, icra edilen keşifte yüklenici tarafından 4 blok ve 96 daire olarak imalatın tamamının 868 ada 2 parsel sayılı taşınmazda gerçekleştirildiği, 869 ada 2 parsel sayılı taşınmazda gerçekleştirilen imalat bulunmadığı, kaldı ki noterde yapılması gerekirken taraflar arasında adi yazılı yapılan sözleşmenin geçerliliğin de fiili olarak 868 ada 2 parsel sayılı taşınmazda yapılan inşaat ile sağlandığı anlaşılmakla davacı yüklenicinin 51 ada 29 parsel sayılı taşınmazın ifrazı ile oluşan 869 ada 2 parsel sayılı taşınmazda hak sahibi bulunmadığına yönelik ilk derece mahkemesi tarafından verilen ret kararı usul ve yasaya uygun olduğu gerekçesi ile davacı vekilinin istinaf başvurusunun reddine karar verilmiştir.
Karar, davacı vekilince temyiz etmiştir.
Arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmelerinin noterde düzenleme şeklinde yapılması geçerlilik şartıdır. Taraflar arasındaki adi yazılı şekilde arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi yapılmış ise de yüklenici tek parseli ifraz suretiyle iki parsele dönüştürdüğü 868 ada 2 parselde sözleşmede belirtilen nitelik ve miktarda bağımsız bölüm yapılarak taraflar arasında sözleşmeye uygun paylaştırıldığı anlaşıldığından ifa nedeniyle adi yazılı sözleşme geçerli hale gelmiştir.
Sözleşmenin düzenlendiği tarihte henüz tek parsel olan ... ilçesi ... Mahallesi 51 ada 29 parsel sayılı taşınmaz, daha sonra imar ve ifraz işlemleri sonucu iki parçaya ayrılarak 868 ada 2 parsel ve 869 ada 2 parsel numarası ile tescil edilmiştir. Dava konusu parsel üzerinde inşaat yapılmayan 869 ada 2 parsel numaralı parseldir. Davalı yüklenici inşaatı 868 ada 2 parsel üzerinde yapmış olup, bu parselde toplam 96 adet bağımsız bölüm inşa edilmiştir. Bu parselde inşa edilen bağımsız bölümlerin paylaşımı hususunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır.
İmar ve ifraz işlemleri sonucu ayrılan parselin tümüyle taraflardan birine ait olacağına dair sözleşmede bir hüküm bulunmamaktadır. Sözleşmedeki paylaşım oranının, sözleşmeye konu taşınmazın tamamı için belirlendiğinin kabulü, dolayısıyla paylaşım oranın her iki parsele yaygın olarak uygulanması gerekmektedir.
Bu durumda, davalılar adına kayıtlı olduğu anlaşılan dava konusu 869 ada 2 parsel sayılı taşınmazın da yüklenici ve arsa sahipleri arasında sözleşme gereği ve inşaat yapılan diğer parseldeki paylaşım oranında haklarının bulunduğu, yüklenicinin inşaat yapılmayan 869 ada 2 parselin tamamının tapu iptalini talep etmiş ise de tamamını hak etmediği ortadadır. Mahkemece davacının sözleşme gereği 868 ada 2 parseldeki paylaşım oranında tapu hissesinin adına tesciline karar verilmesi gerekirken davanın tamamen reddine karar verilmesi doğru olmamış kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 22. Hukuk Dairesinin 2020/381 Esas, 2021/159 Karar sayılı kararının kaldırılmasına, ilk derece mahkemesi kararının davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde temyiz eden davacıya iadesine, 6100 sayılı HMK 373. madde hükümleri gözetilerek dosyanın ilk derece mahkemesine, karardan bir örneğin ise bölge adliye mahkemesi hukuk dairesine gönderilmesine, 02.03.2022 gününde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.