Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2021/4092 Esas 2022/2289 Karar Sayılı İlamı

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi
İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul 21. Asliye Hukuk Mahkemesi


Taraflar arasındaki sözleşmenin iptali davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın esastan reddine yönelik verilen hüküm süresi içinde davalı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.


K A R A R

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; hissedar oldukları İstanbul İli, Kağıthane İlçesi, Talatpaşa Mahallesi mevkiinde bulunan III6246DV3B pafta, 4434 ada, 4 ve 5 parsellerdeki taşınmazlar ile ilgili olarak, yüklenici .... Tic. Ltd. Şti ile Beyoğlu 59.noterliğinin 07.05.2014 tarih ve 02026 yevmiye numaralı Arsa Payı Karşılığı inşaat Sözleşmesi imzalanmış olduğunu, iş bu sözleşme mucibince yüklenici tarafından toplam 6 katlı bir bina inşa edileceğini, dava konusu sözleşmeden hemen sonra ruhsata başvurulacağını, inşaata başlandıktan sonra mücbir sebepler hariç 18 ay içinde de iskan alınmış olarak daireler tamamlanıp teslim edileceğini, teslimatın süresinde yapılmaması durumunda o günün rayiç değerine göre toprak sahiplerinin her birine ayrı ayrı her ay her bir bağımsız bölüm için kira bedeli ödeneceğini kararlaştırmış olduklarını, keza anılan sözleşmede yüklenici firmanın zorunlu haller hariç inşaatın ruhsat almak ve inşaata başlayıp zamanında bitirmemesi durumunda bir defaya mahsus olmak üzere, toprak sahiplerinin ihtar çekmek, yine de iyileşme olmaz ise toprak sahiplerinin bu sözleşmeyi tek taraflı olarak feshetme hakkına sahip olduğunu, davalı yüklenicinin bu süre zarfı içerisinde haksız ve kötü niyetli olarak hiçbir gerekçe göstermeksizin yapılan ihtarlara rağmen ruhsat için başvurmadığını belirterek arsa payı inşaat sözleşmesinin fesihte haklı olduklarının tespitine, fesih nedeniyle davacıların maruz kaldığı zararların tespit edilerek, davalıdan alınıp davacılara verilmesine, belirlenecek tazminata, fesih ihbar tarihinden itibaren en yüksek banka mevduat faiziyle birlikte tahsiline, el atmanın önlenmesine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davalı ile davacılar arasında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre 4434 ada, 4 parsel ve 5 parseller malikleri farklı olan 1-2 ve 3 parseller ile tevhit edilmek suretiyle oluşacak yeni parsel numarasında davalı tarafından 2 bodrum kat, 1 zemin ve 3 normal katlı (3.normal kattaki daireler çatı piyesli dublex) daire olacak şekilde anlaşıldığını, davalının yapmayı planladığı proje kapsamında, projenin en önemli ayağı olan İstanbul Büyükşehir belediyesinden TAHSİS belgeleri karşılığı ücreti mukabilince tapuların alınması için gerek davacıların maliki olduğu (4 ve 5 parsel) ve gerekse de diğer (1-2-3) parsel sahiplerinin tüm tapu bedel ödemelerini yaparak işe başladığını, davalının davacıların tapu bedelleri için İstanbul Büyükşehir belediyesine 346.000,00 TL ve %2 tapu alım harçlarını ödediğini, tapu bedellerinin ödenmesinden ve tapuların alınmasından yaklaşık 9 ay sonra davacıların sözleşmede istenilen işlemlerin yerine getirilmesi amacıyla vekâletname verdiğini, projelerin sözleşmenin imzalanmasından önce çizdirilmiş olduğunu lakin Kâğıthane Belediyesine gittiği zaman 22.05.2014 tarihinde yayımlanan “planlı alanlar tip imar yönetmeliğinde” yapılan değişiklik sebebiyle işlem yapılamadığını, yapılmış olunan değişikliğe göre; Parsellerin cephesinin uzun oluşu ile ilgili kademe sorunu ortaya çıktığını, kademe durumunda ise yapılması planlanan binanın 2 blok olarak üretilmesi ve bu iki blok arasında 6 mt. boşluk olması zorunluluğunun geldiğini, her daireye otopark-toplantı odası ve sığınak zorunluluğu gibi şartlar getirildiğini, bu durum karşısında davalının tüm parsellerin birleşmesi sonucunda uzun bir ön cepheye sahip tek bir bina projesi üzerinden davacılar ile anlaşma yapmışsa da yönetmelik değişikliği sebebiyle 2 blok yapması gerekmekte olup her blok arasından 6 mt. boşluk bırakma zorunluluğu doğduğunu, bu durum da planladığı m2 de büyük kayıpların ortaya çıkmasına gerek kendisi açısından ve gerekse de diğer parsel sahiplerinin (1-2-3 parsel) hak kaybı yaşanmasına sebebiyet verdiğini, 1-2 ve 3 nolu parsel sahipleri ile yapılmış olunan Düzenleme şeklinde Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesine göre imar mevzuatında m² artış ve azalış oranları arsa sahiplerinin alacağı m² ye de etki edeceğini, hak kaybını önlemek için davalının 6 kat olarak planlamış olduğu inşaatı yönetmelik değişikliği sebebiyle 7 kata çıkarmayı planladığını, m2 farkını bu şekilde telafi etme yoluna gitmeyi düşündüğünü, davalının gerek 1-2 ve 3 parsel sahiplerinin haklarını korumak, gerekse de bu projeden zarar etmemek için Kâğıthane Belediyesine proje değişikliği için başvuruda bulunduğunu, fakat proje değişiklik talebi vekâletnamede “EK PROTOKOL” (yeni bir Düzenleme şeklinde Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi) yapmaya yetkisi olmadığından bahisle kabul edilmediğini, davacılardan, Düzenleme şeklinde Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde değişiklik yapılması amacıyla “ek protokol” yapma yetkisi istenmiş olduğunu, davacıların bunu kabul etmediğini, üstelik buna rağmen davacıların keşide ettiği ihtarnamede ruhsat alınması için 7 günlük süre verilmesinin de, ruhsat alınması için yeterli bir süre olmadığını, davacıların amaçlarının davalı şirketin ödemiş olduğu tapu bedellerini yok saymak olduğunu, davacılar tarafından gerek “ek protokol” yapma yetkisinin verilmemesi, sebebiyle davalı firmanın maddi anlamda mağduriyetinin doğduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
Dava; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, sözleşmenin kararlaştırılan sürede ifa edilmediği iddiasıyla uğranılan zararın tazmini istemlerine ilişkindir.
Mahkemece, sözleşmenin feshi, atiye bırakılan müdahalenin men'i talebi hakkında karar verilmesine yer olmadığına ve diğer taleplerin reddine dair verilen karar hakkında taraf vekillerince istinaf başvurusunda bulunulmuştur. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15.Hukuk Dairesi başvurunun esastan reddine karar vermiştir.
Bu karara karşı davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
Taraflar arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde; davacı arsa sahiplerinin maliki bulunduğu 4 ve 5 parsellerin, dava dışı 1-2-3 nolu parsellerle tevhidi neticesinde oluşacak yeni parselde inşa edilecek binadaki taraflarca belirlenen bağımsız bölümlerin arsa sahiplerine devri konusunda anlaşılmıştır. Aynı binada 1-2-3 nolu parsel maliklerine devredilmesi kararlaştırılan bağımsız bölümler de bulunmaktadır. Bu durumda davalı yüklenicinin arsa payı inşaat sözleşmesi imzaladığı 1-2-3 nolu taşınmazlar yönünden parsel maliklerinin dava konusu sözleşmenin feshinden etkileneceği görülmektedir. Bu nedenle diğer sözleşme maliklerinin de kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi yargılamasına dahil olması gerekmektedir. Mahkemece davacı tarafa 1-2-3 sayılı parsel malikleri hakkında dava açtırılıp, açılacak dava birleştirilerek taraf teşkili tamamlandıktan sonra işin esasının incelenip davanın karara bağlanması gerekirken, bu husus üzerinde durulmadan ve taraf teşkili sağlanmadan davanın sonuçlandırılması doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15.Hukuk Dairesinin 26.04.2021 tarih ve 2018/1945 Esas, 2021/851 Karar sayılı kararının kaldırılarak ilk derece mahkemesi kararının temyiz eden davalı yararına BOZULMASINA, peşin alınan harçların istek halinde temyiz edene iadesine, HMK 373/1 maddesi gereğince dosyanın ilk derece mahkemesine, karardan bir örneğin ilgili Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 20.04.2022 gününde oy birliğiyle karar verildi.