Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2021/1451 Esas 2022/2902 Karar Sayılı İlamı

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasındaki sözleşmenin iptali davasının bozma ilamına uyularak yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik verilen hüküm davacılar vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli günde davacılar vekili Avukat ....ile davalı vekili Avukat ...'in gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten ve temyiz dilekçesinin süresinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.
KARAR
Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin haklı olarak feshinin tespiti, fesih nedeni ile uğranılan zararın tazmini ve el atmanın önlenmesine ilişkindir.
Davacı vekili, davalı ile müvekkilleri arasında Beyoğlu .... Noterliği'nin 11.06.2008 tarih kat karşılığı inşaat sözleşmesi akdedildiğini, sözleşmeye göre inşaat ruhsatı alındıktan sonra 18 ay içinde yapılıp eksiksiz olarak teslim edileceği şartının bulunduğu, davalının projeye aykırı davrandığını, yapılan inşaata imar mevzuatına ve ruhsata aykırı olduğu gerekçesi ile belediye encümenince yıkım cezası verildiğini ileri sürerek, sözleşmenin fesihte haklı olduklarının tespitini, fesih nedeniyle uğranılan zararın tazminini, haksız el atmanın önlenmesini talep etmiştir.
Davalı vekili, taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinden sonra davacı ... ile yapılan 11.02.2012 tarihli anlaşma ile sözleşmenin 8 ay müddetle uzatıldığını, davacılara taahhüt edilen dairelerin teslim edildiğini, inşaatın kendisinden kaynaklanmayan nedenlerle uzadığını, binadaki değişikliklerin davacıların lehine yapıldığını, verilen yıkım kararlarının para cezasına çevrildiğini ve taraflarınca ödeneceğini, davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece iddia, savunma ve tüm dosya kapsamına göre verilen ilk kararda; mahallinde yapılan keşif sonucu alınan bilirkişilerin raporuna göre söz konusu binanın projeye aykırı olarak yapıldığı ve davalının projeye uygun hale getirmediği gibi Şişli Belediye Encümeninin 29.11.2011 tarih ve 762 sayılı kararı ile inşaatın yıkılmasına karar verdiği, davalı müteahhidin söz konusu sözleşmeye uygun olarak inşaatı yapmadığı, yapmış olduğu inşaatın ruhsata uygun hale getirilmesinin mümkün olmadığı anlaşıldığı gerekçesiyle sözleşmenin feshine, davacılar tarafından davalı aleyhine açılan maddi zararın tahsili takas mahsup yapılması yasal faiz tahsili ve el atmanın önlenmesi taleplerinin davacı tarafça atiye bırakıldığı gerekçesiyle bu talepler hakkında karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiştir.
Kararı, davalı vekili temyiz etmiştir.
Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, 2016/4805 Esas, 2019/1959 Karar ve 15.05.2019 günlü kararında, imar barışı olarak da nitelendirilen 7143 sayılı Kanun'un 16. maddesine göre yapı ile ilgili bir başvuru olup olmadığının araştırılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiğini belirterek yerel mahkeme kararını bozmuştur.
Bozma ilamına uyan yerel mahkemece, 15.11.2018 tarihli yapı kayıt belgesi ile binanın yapı kaydının gerçekleştiği ve bina yasa bağlamında hukuka uygun hale geldiğinden sözleşmenin feshi isteminin reddine, davacılar tarafından davalı aleyhine açılan diğer talepleri olan maddi zarar, takas mahsup, yasal faiz ve el atmanın önlenmesi taleplerini atiye bıraktığından bu talepler hakkında karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiştir.Bu karar, davacılar vekilince temyiz edilmiştir.
Yapı kayıt belgesi imara aykırı yapının kullanılmasına ilişkin olup, yapıyı imara uygun hale getirmemektedir. İmar Kanunu‘nun geçici 16. maddenin 10.bendinde belirtildiği üzere, yapı kayıt belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşümüne kadar geçerlidir. Düzenlemenin amacı da, yapının yeniden yapılmasına kadar kullanımına idare tarafından imkân sağlanmasından ibarettir. Aksi takdirde, imara aykırı bir yapı yapmış olan yüklenici, yapı kayıt belgesi alındığını ileri sürerek, ediminin ifasını yapının tekrar yapılmasına kadar ertelemiş olur ki, bu durum başlı başına edimin ifa edilmediğini gösterir. Edimin ifasının, yapının tekrar yapılmasına kadar beklenmesini talep etmek de kabul edilemez bir durum olup, hakkın kötüye kullanılması niteliğindedir. Netice itibariyle, İmar Kanunu'na eklenen geçici 16. madde ile getirilen düzenlemenin, kat karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde kararlaştırılan edimlerin ifasına bir etkisinin bulunmadığı sonucuna varmak mümkündür. Tabi ki sözleşme hürriyeti gereğince, tarafların yapı kayıt belgesi alınması sonrasında kavuştukları yeni durum karşısında, karşılıklı olarak edimlerinin ifa durumunu değerlendirmeleri ve mevcut duruma göre yeni bir tavır takınmaları da imkan dahilindedir.
Bu durumda mahkemece, Şişli Belediye Başkanlığından, yapı kullanma izin belgesi (iskan) verilmesinin mümkün olup olmadığı, verilmesi mümkün ise bunun koşulları ve yapılması gereken işlemlerin nelerden ibaret olduğu sorulup, bundan sonra, belediyeden gelecek yazı cevabına göre davalı yükleniciye, inşaatın tamamına yapı kullanma izin belgesini (iskan) alması için belediye ve diğer kurum ve kuruluşlarda arsa sahibi, kat malikleri ve yüklenicinin yapmak zorunda olduğu iş ve işlemleri yapmak üzere yetki ve bu işlemleri tamamlamak üzere makul süre verilip, sonuç olarak iskan ruhsatı alınır ise sözleşmenin feshi isteminin reddine, hali hazır durumun devamı halinde ise fesih isteminin kabulüne karar verilmesi gerekirken, yapı kayıt belgesinin iskan izni yerine geçemeyeceği dikkate alınmaksızın yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamış, bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün davacılar yararına BOZULMASINA, 3.815,00 TL duruşma vekâlet ücretinin davalıdan alınarak Yargıtaydaki duruşmada vekille temsil olunan davacılara verilmesine, peşin alınan harcın istek halinde davacılara iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 26.05.2022 tarihinde oy çokluğu ile karar verildi.

MUHALEFET ŞERHİ

Öncelikle, Yapı kayıt belgesinin hukuki mahiyeti üzerinde durmak gerekir. 3194 sayılı Kanuna 11.05.2018 tarihinde eklenen geçici 16. maddeye göre;
1-Yapı kayıt belgesi alan yapılar, tıpkı ruhsatlı ve iskanlı yapılar gibi yasal hale gelmekte ve bu belge verildikten sonra, 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca verilen yıkım ve para cezası kararının infazı ortadan kalkmaktadır. (3194 s.K. geçici m.16/4) Öte yandan yapı kayıt belgesi alınan bir yapı sahibi hakkında imar kirliliğine neden olma suçundan dava açılamamakta, ceza soruşturması varsa takipsizlik kararı verilmekte, açılmış olan kamu davası varsa düşmekte, mahkûm olunan ceza bütün sonuçlarıyla ortadan kalkmaktadır. (11. CD. 23.12.2019.T.2018/5966; 9877)
2-3194 sayılı İmar Kanunu’nun 30. maddesinde; yapının kullanılması yapı kullanma izin belgesi alınmasına bağlıdır. Aynı Kanunun 31. maddesinde ise; kullanma izni verilmeyen veya alınamayan yapılara elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinin verilmeyeceği hükme bağlanmıştır. 3194 sayılı Kanunun geçici 16/3. fıkrasında ise, yapı kullanma izin belgesi alınan yapıya kullanma yetkisi verildiği gibi bu yapılara elektrik, su ve doğalgaz bağlanacağı belirtilmiştir.
4-İşyeri açma ve çalışma ruhsatı verilebilmesi için yapı kullanma izin belgesinin ilgili idareye sunulması gerekmektedir. Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca hazırlanan Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esasalar Tebliği’nin 6. maddesinin 8. fıkrasına göre; yapı kayıt belgesi verilen yapılarda, yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın işyeri açma ve çalışma ruhsatı verileceği düzenlenmiştir.
5-İmar Kanunu’nun geçici 21. maddesine göre; yapı kayıt belgesi alınan yapılarda, ilave inşaat alanı ihdas edilmemek şartıyla, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre güçlendirme kararı alınarak güçlendirme yapılabilecektir.
6-Yapı kayıt belgesi alan gecekondu sahipleri, Hazine ve belediye arazilerini doğrudan satın alma imkanına kavuşmuştur. O kadarki yapı kayıt belgesi sahibinin istemesi halinde; “bağlı yetki” nedeniyle idare taşınmazı satmaktan imtina edemeyecektir. (3194 s.K. geçici m.16/6).
7-Yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, Yapı Kayıt Belgesi ile maliklerin tamamının muvafakatinin bulunması ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi halinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilecektir (3194 s.K. geçici m.16/5). Görüldüğü gibi, Kanun aslında yapı kayıt belgesini, kat mülkiyeti kurulabilmesi için gerekli olan “Yapı Kullanma İzin Belgesi” yerine kabul etmekte aynı fonksiyonu yüklemektedir. Bir başka değişle yapı kayıt belgesi sahibi bu belgeye istinaden imara aykırı olan yapıyı-hiçbir aykırılık yokmuş gibi- hatta, imara uygun yapı yapan bir kişiden daha az harç ve vergi ödemek suretiyle kat mülkiyetine dönüştürebilmekte her bağımsız bölümü kat mülkiyeti kütüğüne kaydedebilmekte ve bu mülkiyet üzerinde bir malikin kullanabileceği tüm hakları kullanabilmektedir.
8- Geçici Madde 16/10 da; yapı kayıt belgesinin, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli olacağı, bu belge ile ilgili yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümlerinin uygulanacağı ve yapının depreme dayanıklılığı hususu malikin sorumluluğunda olduğu belirtilmişse de, bu ifadeler bir “kısıtlama” gibi sunulmuş ise de, aslında anılan hususlar, normal imara uygun yapılar içinde geçerli olduğundan yapı kayıt belgesinin ilgili yapıyı imar mevzuatına uygun hale getirmesi özelliğine etki etmeyecektir.
TMK nın 683. maddesi, mülkiyet hakkının içeriğini; malikin, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şeyi dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahip olmak, şeklinde belirlemiştir.
Yukarıda yapı kayıt belgesinin, sahibine tanınan haklardan bir kısmını izah ettik. Bu açıklamalardan anlaşılacağı gibi yapı kayıt belgesi sahibi; yapıyı kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma hakkına sahip olduğuna göre, yapı kayıt belgesi alınan bir yapı, kural olarak İmar Kanunu’na uygun bir yapı olarak kabul edilmelidir. Aslında Kanun koyucu bazı çekincelerle açıkça adını koymamış olsa bile, yapı sahiplerine sunulan imkânlar dikkate alındığında, 3194 sayılı Kanunun Geçici 16.maddesi, “bedel karşılığı imar affı” niteliğinde bir düzenlemedir. Ancak, bir yapının yapı kullanma iznine sahip olması ile yapı kayıt belgesine sahip olması arasında piyasada bir değer düşüklüğü varsa bu değerden ve sözleşmeye göre eksik ve ayıplı işlerden yüklenici sorumlu tutulmalıdır.
Somut olaya döndüğümüzde; taraflar arasında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden davalı yüklenici projesine uygun yapı yapmadığı için iskân ruhsatı alamamışsa da, 2018 yılında 3194 sayılı Kanuna eklenen geçici 16. maddeye göre söz konusu inşaatla ilgili yapı kayıt belgesi alınmıştır. Yapı Kayıt Belgesi TMK nın 683. maddesinde bir malike tanıdığı tüm hakları sağladığı için, bu hakları “yok hükmünde” saymak; öncelikle 3194 sayılı Kanunun geçici 16. maddesine aykırı olacağı gibi, kullanılan ve kullanılmaya devam edilecek ve anılan Kanunun ekonomik değer atfettiği yapının “ekonomik değerinin olmadığı” kabul edilerek sözleşme feshedilerek yapının arsa sahiplerine terkedilmesi ve yükleniciye yaptığı işin karşılığının verilmemesi hakkaniyete uygun düşmeyecektir. Nitekim ilk derece mahkemesi de benzer düşüncelerle “sözleşmenin feshi” talebinin reddine karar verdiğine göre kararın onanması gerekirken yazılı gerekçelerle bozulmasına dair Sayın çoğunluğun kararına muhalifiz.