Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2021/1363 Esas 2022/2901 Karar Sayılı İlamı

MAHKEMESİ :Tüketici Mahkemesi

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasının bozma ilamına uyularak yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı asıl ve birleşen davanın kısmen kabulüne yönelik verilen hüküm davacı ... vekilince duruşmalı, müdahil ... ile davalı ... vekilince duruşmasız olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli günde asıl ve birleşen davada davacılar vekili Avukat ... ve davacı asil ... ile temyiz talebinde bulunan asli müdahil ... vekili Avukat ... geldiler. Tebligata rağmen başka gelen olmadığı anlaşılmakla onların yokluğunda duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten ve temyiz dilekçesinin süresinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.
KARAR
Dava, yükleniciden bağımsız bölüm temlik alanların açtığı tapu iptali ve tescil, mümkün olmaz ise bedel istemine ilişkindir.
Asıl davada davacı ... vekili, davalı yüklenici .... San. Ltd. Şti ile arsa maliki ... arasında yapılan 05/12/2007 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye isabet eden A Blok 16 nolu bağımsız bölümün 07/11/2010 tarihli satış sözleşmesi ile müvekkilince satın alındığını, sözleşme konusu A Blok 16 nolu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tescilini, mümkün olmaz ise tespit edilecek rayiç bedelin tahsilini talep etmiştir.
Birleşen davalarda;
Davacılar ... ve ... vekili, 05/12/2007 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye isabet eden A Blok 15 nolu bağımsız bölümün 06/06/2009 tarihli satış sözleşmesi ile müvekkilince satın alındığını, sözleşme konusu A Blok 15 nolu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tescilini, mümkün olmaz ise tespit edilecek rayiç bedelin tahsilini talep etmiştir.
Davacı ... vekili, 05/12/2007 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye isabet eden A Blok 16 nolu bağımsız bölümün 30/11/2010 ve 14/02/2011 tarihli satış sözleşmesi ile müvekkilince satın alındığını, sözleşme konusu A Blok 16 nolu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tescilini, mümkün olmaz ise sözleşme kapsamında ödenen bedelin tahsilini talep etmiştir.
Davacı ... vekili, 05/12/2007 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye isabet eden A Blok 16 nolu bağımsız bölümün 25/06/2009 tarihli satış sözleşmesi ile müvekkilince satın alındığını, sözleşme konusu A Blok 16 nolu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tescilini, mümkün olmaz ise sözleşme kapsamında ödenen bedelin tahsilini talep etmiştir.
Asli Müdahil ... vekili, 05/12/2007 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye isabet eden A Blok 16 nolu bağımsız bölümün 25/08/2009 tarihli satış sözleşmesi ile müvekkilince satın alındığını, sözleşme konusu A Blok 16 nolu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tescilini, mümkün olmaz ise sözleşme kapsamında ödenen bedelin tahsilini talep etmiştir.
Davalı arsa sahibi ... mirasçısı ..., davalı ..., davalı yüklenici .... San. Ltd. Şti, davalı ... vekili davanın reddini savunmuş, diğer davalılar davaya cevap vermemiş, HMK 128. maddesi gereği ileri sürülen maddi vakaları inkar etmiş sayılmışlardır.
Yerel mahkemece, davalı yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği edimlerini yerine getirmediği ve davacılar ile asli müdahil lehine tapu tescilinin şartları oluşmadığı gerekçesi ile tapu iptali ve tescil istemlerinin reddine, davacılar ve asli müdahilin talep ettikleri bedelin sözleşme tarafı olan yükleniciden talep edebilecekleri gerekçesi ile bedel istemlerinin kısmen kabulü ile davalı yükleniciden tahsiline dair verilen ilk hüküm davacı ..., davacılar ... ve ... vekili, davacı ... vekili ve davacı ... vekilince temyiz edilmiştir.
Temyiz edilen ilk hüküm Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesi’nin 2016/18968 Esas, 2017/9304 Karar 12.12.2017 tarihli ilamı ile davacılar ... ve ...’ın açtığı dava bakımından A Blok 15 nolu bağımsız bölümün tapu malikine karşı dava açılması ve birleştirilmesi gerektiği, A Blok 16 nolu bağımsız bölüm bakımından tapu kayıt maliki olan davalı ...’ın kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olan ...’un mirasçısı olup olmadığının netleştirilmesi, eksik işler ve iskan ruhsatı alınması için gerekli masrafların tespiti ile davacılar tarafından depo ettirilmesi, neticesine göre yüklenicinin halefi olarak davacılara temlik şartlarının gerçekleşmesi halinde; Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 06.02.1991 tarihli ve 1990/14-632 Esas, 1991/41 sayılı Kararında belirtilen kadimlik ilkesine göre şahsi hakların yarışması halinde yükleniciden ilk temlik alanın şahsi hakkı geçerli olacağından, sözleşme tarihleri ve ödemelerin incelenerek sonucuna göre karar verilmesi gerektiği gerekçesi ile bozulmuştur.
Bozmaya uyan yerel mahkemece, davacılar ... ve ...’ın A Blok 15 nolu bağımsız bölüm bakımından açtıkları davaya alacak davası olarak devam ettiklerinden ödedikleri bedelin güncellenmesi ile davalı yükleniciden tahsiline, sözleşme konusu bina için yapı kullanma izin belgesi düzenlenmemiş ise de, yapı kayıt belgesi alındığı ve bu hali ile yüklenicinin edimlerini sözleşmeye uygun yerine getirerek kendisine düşen bağımsız bölümlere hak kazandığı, A Blok 16 nolu bağımsız bölümü adi yazılı satış sözleşmesi ile yükleniciden temlik alan davacıların sözleşmeleri incelendiğinde ise yükleniciden ilk temlik alan ...’ın tapu iptal tescil isteminin kabulüne, diğer davacıların ve asli müdahilin tapu iptal tescil istemlerinin reddine, diğer davacılar ve asli müdahilin ödedikleri bedelin güncellenmesi ile davalı yükleniciden tahsiline karar verilmiş, bu karar ..., asli müdahil ... ve davalı ... tarafından temyiz edilmiştir.
1-Dosyadaki yazılara ve mahkemece uyulan bozma kararı gereğince inceleme yapılarak hüküm verilmiş olmasına, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına ve bozmanın şümulü dışında kalarak kesinleşen cihetlere ait temyiz itirazlarının incelenmesinin artık mümkün olmamasına göre davacı ... vekili ve asli müdahil ... vekilinin tüm temyiz itirazlarının reddine, davalı ...‘ın aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddine karar vermek gerekmiştir.
2-Temliken tescil diye adlandırılan davalarda yüklenicinin kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca kendisine isabet eden tapu payını ya da bağımsız bölümü 3. kişilere temlik etmesi mümkün olup, bu halde alacağın adi yazılı sözleşmeyle temliki geçerlidir. Ancak kat karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri uyarınca yüklenicinin ve temlik suretiyle onun alacaklarına halef olan tapu payı ya da bağımsız bölüm temlik alan 3. kişinin tapu payı ya da bağımsız bölüme hak kazanabilmesi için yüklenicinin, sözleşme gereği arsa sahibine karşı üstlendiği inşaat yapma edimini sözleşme ve ekleri, tasdikli porje ve ruhsatı ve imar mevzuatına uygun olarak tamamlayıp teslim etmiş olması zorunludur. Taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca iskan ruhsatının alınması da yüklenicinin sorumluluğunda olduğundan, halefi olan davacının iskan ruhsatı alması gerekmektedir.
Konyaaltı Belediye Başkanlığı’nın 10/07/2019- 18/07/2019 tarihli yazılarında dava konusu yapı için iskan ruhsatı düzenlenmediğini, 7143 sayılı Kanunun ile 3194 sayılı İmar Kanununa eklenen geçici 16. madde uyarınca yapı kayıt belgesi alındığını belirtmiştir. 05/11/2019 tarihli yazıda ise söz konusu yapı için Antalya 2. İdare Mahkemesi’nin parselasyon iptal kararı ile 15/05/2013 tarihli yapı tatil zaptı ile mühürleme işlemi yapıldığı, ancak mührün bozularak inşaatın devam ettiği ve yapıda ruhsat eki projelere aykırılıklar olduğu belirlenerek 20/12/2017 tarihli tutanakla ikinci kez mühürleme işlemi yapıldığı, 10/01/2018 tarih ve 09 sayılı Encümen Kararı ile ilgililerine idari para cezası verildiği belirtilmiştir.
Yapı kayıt belgesi imara aykırı yapının kullanılmasına ilişkin olup, yapıyı imara uygun hale getirmemektedir. İmar Kanunu‘nun geçici 16. maddenin 10.bendinde belirtildiği üzere, yapı kayıt belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşümüne kadar geçerlidir. Düzenlemenin amacı da, yapının yeniden yapılmasına kadar kullanımına idare tarafından imkân sağlanmasından ibarettir. Aksi takdirde, imara aykırı bir yapı yapmış olan yüklenici, yapı kayıt belgesi alındığını ileri sürerek, ediminin ifasını yapının tekrar yapılmasına kadar ertelemiş olur ki, bu durum başlı başına edimin ifa edilmediğini gösterir. Edimin ifasının, yapının tekrar yapılmasına kadar beklenmesini talep etmek de kabul edilemez bir durum olup, hakkın kötüye kullanılması niteliğindedir. Netice itibariyle, İmar Kanunu'na eklenen geçici 16. madde ile getirilen düzenlemenin, kat karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde kararlaştırılan edimlerin ifasına bir etkisinin bulunmadığı sonucuna varmak mümkündür. Tabi ki sözleşme hürriyeti gereğince, tarafların yapı kayıt belgesi alınması sonrasında kavuştukları yeni durum karşısında, karşılıklı olarak edimlerinin ifa durumunu değerlendirmeleri ve mevcut duruma göre yeni bir tavır takınmaları da imkan dahilindedir.
Bu durumda mahkemece, Konyaaltı Belediye Başkanlığından, yapı kullanma izin belgesi (iskan) verilmesinin mümkün olup olmadığı, verilmesi mümkün ise bunun koşulları ve yapılması gereken işlemlerin nelerden ibaret olduğu sorulup, bundan sonra, belediyeden gelecek yazı cevabına göre yüklenicinin halefi olarak temlik alan davacı ...’a, inşaatın tamamına yapı kullanma izin belgesini (iskan) alması için belediye ve diğer kurum ve kuruluşlarda arsa sahibi, kat malikleri ve yüklenicinin yapmak zorunda olduğu iş ve işlemleri yapmak üzere yetki ve bu işlemleri tamamlamak üzere makul süre verilip, sonuç olarak iskan ruhsatı alınır ise şimdiki gibi davacı ...’ın tapu iptali ve tescil isteminin kabulüne, iskan ruhsatı alınmaz ise tapu iptali ve tescil isteminin reddine ve bedel bakımından davacının talebi değerlendirilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamış, bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Yukarıda 1. bentte açıklanan nedenlerle davacı ... vekili ve asli müdahil ... vekilinin tüm temyiz itirazlarının reddine, davalı ...’ın 2. bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddine, davalı ...’ın temyiz itirazlarının 2.bent kapsamında açıklanan nedenlerle kablüne, kararın davalı ... lehine BOZULMASINA, davalı ...'dan peşin alınan harcın istek halinde iadesine, aşağıda yazılı onama harcının temyiz eden davacı ... ile müdahil ...'den alınmasına,Yargıtay duruşmasında vekille temsil olunmayan davalı ... yararına vekalet ücreti takdirine yer olmadığına, karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme isteminde bulunulabileceğine, 26.05.2022 gününde oy çokluğuyla karar verildi.

MUHALEFET ŞERHİ

Öncelikle, Yapı kayıt belgesinin hukuki mahiyeti üzerinde durmak gerekir. 3194 sayılı Kanuna 11.05.2018 tarihinde eklenen geçici 16. maddeye göre;
1-Yapı kayıt belgesi alan yapılar, tıpkı ruhsatlı ve iskanlı yapılar gibi yasal hale gelmekte ve bu belge verildikten sonra, 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca verilen yıkım ve para cezası kararının infazı ortadan kalkmaktadır. (3194 s.K. geçici m.16/4) Öte yandan yapı kayıt belgesi alınan bir yapı sahibi hakkında imar kirliliğine neden olma suçundan dava açılamamakta, ceza soruşturması varsa takipsizlik kararı verilmekte, açılmış olan kamu davası varsa düşmekte, mahkûm olunan ceza bütün sonuçlarıyla ortadan kalkmaktadır. (11. CD. 23.12.2019.T.2018/5966; 9877)
2-3194 sayılı İmar Kanunu’nun 30. maddesinde; yapının kullanılması yapı kullanma izin belgesi alınmasına bağlıdır. Aynı Kanunun 31. maddesinde ise; kullanma izni verilmeyen veya alınamayan yapılara elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinin verilmeyeceği hükme bağlanmıştır. 3194 sayılı Kanunun geçici 16/3. fıkrasında ise, yapı kullanma izin belgesi alınan yapıya kullanma yetkisi verildiği gibi bu yapılara elektrik, su ve doğalgaz bağlanacağı belirtilmiştir.
3-İşyeri açma ve çalışma ruhsatı verilebilmesi için yapı kullanma izin belgesinin ilgili idareye sunulması gerekmektedir. Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca hazırlanan Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esasalar Tebliği’nin 6. maddesinin 8. fıkrasına göre; yapı kayıt belgesi verilen yapılarda, yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın işyeri açma ve çalışma ruhsatı verileceği düzenlenmiştir.
4-İmar Kanunu’nun geçici 21. maddesine göre; yapı kayıt belgesi alınan yapılarda, ilave inşaat alanı ihdas edilmemek şartıyla, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre güçlendirme kararı alınarak güçlendirme yapılabilecektir.
5- Yapı kayıt belgesi alan gecekondu sahipleri, Hazine ve belediye arazilerini doğrudan satın alma imkanına kavuşmuştur. O kadarki yapı kayıt belgesi sahibinin istemesi halinde; “bağlı yetki” nedeniyle idare taşınmazı satmaktan imtina edemeyecektir. (3194 s.K. geçici m.16/6).
6-Yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, Yapı Kayıt Belgesi ile maliklerin tamamının muvafakatinin bulunması ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi halinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilecektir (3194 s.K. geçici m.16/5). Görüldüğü gibi, Kanun aslında yapı kayıt belgesini, kat mülkiyeti kurulabilmesi için gerekli olan “Yapı Kullanma İzin Belgesi” yerine kabul etmekte aynı fonksiyonu yüklemektedir. Bir başka değişle yapı kayıt belgesi sahibi bu belgeye istinaden imara aykırı olan yapıyı-hiçbir aykırılık yokmuş gibi- hatta, imara uygun yapı yapan bir kişiden daha az harç ve vergi ödemek suretiyle kat mülkiyetine dönüştürebilmekte her bağımsız bölümü kat mülkiyeti kütüğüne kaydedebilmekte ve bu mülkiyet üzerinde bir malikin kullanabileceği tüm hakları kullanabilmektedir.
7- Geçici Madde 16/10 da; yapı kayıt belgesinin, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli olacağı, bu belge ile ilgili yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümlerinin uygulanacağı ve yapının depreme dayanıklılığı hususu malikin sorumluluğunda olduğu belirtilmişse de, bu ifadeler bir “kısıtlama” gibi sunulmuş ise de, aslında anılan hususlar, normal imara uygun yapılar içinde geçerli olduğundan yapı kayıt belgesinin ilgili yapıyı imar mevzuatına uygun hale getirmesi özelliğine etki etmeyecektir.
TMK'nın 683. maddesi, mülkiyet hakkının içeriğini; malikin, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şeyi dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahip olmak, şeklinde belirlemiştir.
Yukarıda yapı kayıt belgesinin, sahibine tanınan haklardan bir kısmını izah ettik. Bu açıklamalardan anlaşılacağı gibi yapı kayıt belgesi sahibi; yapıyı kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma hakkına sahip olduğuna göre, yapı kayıt belgesi alınan bir yapı, kural olarak İmar Kanunu’na uygun bir yapı olarak kabul edilmelidir. Aslında kanun koyucu bazı çekincelerle açıkça adını koymamış olsa bile, yapı sahiplerine sunulan imkânlar dikkate alındığında, 3194 sayılı Kanunun Geçici 16.maddesi, “bedel karşılığı imar affı” niteliğinde bir düzenlemedir. Ancak, bir yapının yapı kullanma iznine sahip olması ile yapı kayıt belgesine sahip olması arasında piyasada bir değer düşüklüğü varsa bu değerden ve sözleşmeye göre eksik ve ayıplı işlerden yüklenici sorumlu tutulmalıdır.
Somut olaya döndüğümüzde; temyiz eden davacılar, davalı yükleniciden bağımsız bölüm alan üçüncü kişilerdir. Yüklenici arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince arsa sahiplerine edimlerini yerine getirmediği için davacıların temliken iktisap ettikleri bağımsız bölüm tapu iptal ve tescil talepleri yerinde görülmemiştir. Yüklenici dava konusu taşınmazlarla ilgili iskân belgesi alamamışsa da yapı kayıt belgesi alınmıştır. Bu durumda 2018 yılında 3194 sayılı Kanuna eklenen geçici 16. maddeye göre söz konusu inşaatla ilgili alınan yapı kullanma izin belgesi TMK nın 683. maddesinde bir malike tanınan tüm hakları sağladığı için, bu hakları “yok hükmünde” saymak; öncelikle 3194 sayılı Kanunun geçici 16. maddesine aykırı olacağı gibi, kullanılan ve kullanılmaya devam edilecek ve anılan Kanunun ekonomik değer atfettiği yapının “ekonomik değerinin olmadığı” kabul edilerek arsa sahibine terkedilmesi ve yükleniciye (dolayısıyla yükleniciden bağımsız bölüm temlik alan davacılara) sözleşme gereği ve yapılan işin karşılığı olan tapuların verilmemesi hakkaniyete de uygun düşmeyecektir.
Bu nedenle, yukarıda kapı kayıt belgesinin niteliği de dikkate alınarak dava konusu taşınmazların yapı kayıt belgesi nedeniyle piyasada bir değer düşüklüğü varsa düşük değerden ve sözleşmeye göre eksik ve ayıplı işlerden yüklenici dolayısıyla temyiz eden-davacı/temlik alanlar sorumlu tutularak, yüklenicinin hak ettiği bağımsız bölümler ve temyiz eden/davacıların temlik işlemi değerlendirilerek bir karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle kararın bozulması gerekirken Sayın çoğunluğun yapı kayıt belgesinin amaç ve niteliğine aykırı olan bozma gerekçesine muhalifiz.