Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2021/4260 Esas 2022/4249 Karar Sayılı İlamı

     Özet:

Davalılarla davacılar arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan bir davada, davalıların inşaatı zamanında teslim etmediği ve imara aykırı imalatlar yaptığı gerekçesiyle sözleşmenin feshi, ceza-i şartın tahsili, inşaatın ruhsatına uygun hale getirilmesi mümkün ise davalılara süre verilmesi, uygun hale getirmezlerse davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptali ile davacılar adına tescilini talep etmiştir. Mahkemece ceza-i şarta ilişkin talebin reddine, sözleşmenin feshine, yükleniciden bağımsız bölüm satın almış olan davalılara karşı tescil ve müdahalenin men'i taleplerinin kabulüne karar verilmiştir. Ancak temyiz incelemesinde, davalıların yasal hale getirilmesi mümkün olan inşaatı tamamlamadıkları tespit edilmiştir. Bu nedenle, yükleniciden bağımsız bölüm satın almış olan davalılara, inşaatın yasal hale getirilmesi için makul süre ve yetki verilip, oluşacak sonuç dairesinde karar verilmesi gerektiği ve eksik inceleme nedeniyle hükmün bozulması gerektiği kabul edilmiştir. Türk Borçlar Kanunu'nun 188. ve 97. maddeleri, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin niteliği ve hak ve borçlar yüklemesi üzerine açıklama yapmaktadır.

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasındaki sözleşmenin iptali davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davalılar ... ve ... yönünden reddine, davalılar ... ve ... yönünden kabulüne yönelik verilen hüküm davacılar vekilince duruşmasız, bir kısım davalılar ..., ..., ... vekillerince duruşmalı temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. 20.09.2022 gününde bir kısım davalılar ..., ..., ... ve ... vekili Avukat ... ile davalı asiller ..., ...., ..., ....., geldiler. Tebligata rağmen başka gelen olmadığından onların yokluğunda duruşmaya başlanarak hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlenildikten ve temyiz dilekçesinin süresinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.
K A R A R
Davacılar vekili, davalı yükleniciler... ile davacılar arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, davalıların inşaatı zamanında teslim etmediği gibi, imara aykırı imalatlar yaptıklarını ileri sürerek, sözleşmedeki ceza-i şartın tahsilini, inşaatın ruhsatına uygun hale getirilmesi mümkün ise bu konuda davalı yüklenicilere süre verilmesini, uygun hale getirmezlerse sözleşmenin feshi ile davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptali ile davacılar adına tescilini talep ve dava etmiştir.
Bir kısım davalılar, davanın reddini istemişlerdir.
Mahkemece, ceza-i şarta ilişkin talebin reddine, sözleşmenin feshine, yükleniciden bağımsız bölüm satın almış olan davalılara karşı tescil ve müdahalenin men'i taleplerinin kabulüne dair verilen karar davacılar vekili ile bir kısım davalıların temyizi üzerine, Kapatılan Yüksek 23. Hukuk Dairesi'nin 27.10.2015 tarih, 2014/10420 E., 2015/6933 K. sayılı ilamı ile bozulmuş, bozmaya uyularak yapılan yargılama neticesinde, sözleşmenin geriye etkili feshine, müdahalenin men'i ile yapının kal'ine karar verilmiştir.
Kararı, davacılar vekili ile bir kısım davalılar vekili temyiz etmiştir.
1-Davacılar vekilinin temyiz itirazları bakımından;
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı sözleşmenin feshi, tapu iptali ve tescil ile kal istemine ilişkindir.
Dosyanın yapılan incelemesinde; davalılarda ...'ın 02.04.2009 tarihli dilekçesi içeriğinde, bağımsız bölümünü yükleniciden satın aldığını beyan etmiş olmasına rağmen bu husus dikkate alınmaksızın hüküm kurulması da doğru olmamıştır.
2-Bir kısım davalılar vekilinin temyiz itirazları bakımından;
Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemektedir. Yüklenici, finansman sağlayarak arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binaya karşılık, bu binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir. Belirtilen bu nitelikleri itibarıyla, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri iki tipli karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede, eser sözleşmesinin konusu olan inşaat yapma edimi ile taşınmaz satım sözleşmesindeki mülkiyetin nakli borcu bir araya gelmektedir.
Türk Borçlar Kanunu'nun 188. maddesine göre; “Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Türk Borçlar Kanunu'nun 97. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.
Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya gelince;
Dava konusu inşaatın projesine aykırı olarak bodrum+zemin+4 normal katta toplam 18 daireden ibaret şekilde inşa edildiği, inşaat tarihinde bitişik nizam 4 kat olan imar durumunun sonradan yapılan değişiklik ile bitişik nizam 5 kat olarak düzenlendiği ve belediye başkanlığının 02.01.2018 tarihli yazısı itibariyle tadilat ruhsatı ile birlikte ibraz edilecek teknik rapor doğrultusunda yasal hale getirilmesinin mümkün olduğunun bildirildiği görülmüştür.
Davalı yükleniciler tarafından takip edilmediği anlaşılan davada; yükleniciden bağımsız bölüm satın aldığı tespit edilen ve yüklenicinin halefi konumunda olan davalılara, inşaatı yasal hale getirerek iskan rusatını almaları için bilirkişi marifetiyle tespit edilecek makul süre ve yetki verilip, oluşacak sonuç dairesinde karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ve yanılgılı gerekçelere dayalı olarak yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamıştır.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, temyiz eden vekillerinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA Yargıtay duruşmasında vekille temsil olunan bir kısım davalılar yararına takdir olunan 8.400 TL duruşma vekalet ücretinin davacılardan alınarak Yargıtay duruşmasında vekille temsil olunan bir kısım davalılara verilmesine, temyiz peşin harcın talep halinde temyiz edenlere iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 20.09.2022 gününde oy birliğiyle karar verildi.