Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2021/1936 Esas 2022/3309 Karar Sayılı İlamı

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacılar vekili tarafından, davalı aleyhine 28/07/2015 gününde verilen dilekçe ile önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil talebi üzerine Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin bozma ilamına uyularak yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 23/10/2020 günlü hükmün Yargıtayca duruşmalı olarak incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 10/05/2022 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalı vekili Av. ... geldi. Karşı taraftan gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenin sözlü açıklaması dinlenildi. Açık duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içeriğindeki tüm kağıtlar incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü:


KARAR
Dava, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Davacılar vekili, müvekkillerinin maliki bulunduğu 1374 parsel sayılı taşınmazda davalının 04/12/2013 tarihinde 77/144 oranında pay satın aldığını, satışın müvekkillerine bildirilmediğini, önalım hakkı gereği davalı adına kayıtlı payın eşit oranda davacılar adına tesciline karar verilmesini istemiştir.
Davalı vekili, davacıların satıştan haberdar olduğunu, davanın süresinde açılmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece ilk kararda, davanın kabulüne karar verilmiştir.
Hükmü, davalı vekili temyiz etmiştir.
Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 2016/9164 Esas, 2019/6649 Karar sayılı ilamında belirtilen “....dosya içindeki tapu kaydına göre dava konusu taşınmazda davacılar ... ve ...'in 31/1536 payı bulunduğu, diğer davacılar ... ve ...'un ise dava konusu taşınmazda 31/288 payı bulunan ve dava açılmadan önce 19/09/2014 tarihinde vefat eden ...'un mirasçıları olduğu, dava dışı ...'un, dosya içindeki ...'a ilişkin Çatalca Sulh Hukuk Mahkemesinin 15/10/2014 tarihli 2014/741 Esas, 2014/741 Karar sayılı mirasçılık belgesinde ...'un mirasçısısı olduğu halde davada yer almadığı anlaşılmaktadır. Yukarıda anlatıldığı üzere davacılar ... ve ...'un elbirliği ortağı şeklinde malik olduğu anlaşıldığından tüm ortakların birlikte dava açması veya birinin açtığı davaya diğerlerinin muvafakat etmesi gerekir. Ortakların tümünün muvafakatı sağlanamazsa TMK'nın 640. maddesi hükmü uyarınca murisin terekesine görevli mahkemede temsilci atanması için davacıya süre verilmesi gerekir. Belirtilen davacıların elbirliği mülkiyetine konu payına dayanarak açtığı davada diğer elbirliği ortağının muvafakatının alınmadığı veya terekeye temsilci atanmadığı anlaşıldığından taraf teşkili sağlanmadan işin esası hakkında bir karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.” gerekçeleriyle bozulmuştur.
Bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonunda Mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi üzerine; hüküm, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
1-Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve tüm dosya içeriğine göre davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde görülmemiş, bu nedenle reddine karar vermek gerekmiştir.
2- Davalı vekilinin sair temyiz itirazının incelenmesine gelince;
Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.
4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 734. maddesi uyarınca "Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür."
Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Kural olarak önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibaret olup bu bedelin dava açılırken hazır edilmesi ve mahkemece makul süre içinde mahkeme veznesine depo edilmesiyle birlikte vadeli bir hesapta değerlendirilmesi gereklidir.
Anayasanın "Mülkiyet hakkı" kenar başlıklı 35. maddesine göre; "Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz."
Anayasanın 35. maddesiyle, bireyin mülkiyet hakkının korunması konusunda devlete atfedilebilen müdahalelere yönelik sınırlamalar getirildiği gibi,  lafzında açık bir biçimde düzenlenmemiş ise de, üçüncü kişilerin müdahalelerine karşı korumasız bırakmaması için devlete birtakım pozitif yükümlülükler de yüklediği kabul edilmektedir.
Pozitif yükümlülüklerin ortaya çıkmasının nedeni, mülkiyet hakkına gerçek anlamda koruma sağlama amacıdır.
Anayasada, temel hak olarak güvence altına alınan mülkiyet hakkının gerçekten ve etkili bir şekilde korunabilmesi için yalnızca devletin müdahaleden kaçınması yeterli olmayıp, devletin negatif yükümlülükleri dışında pozitif yükümlülüklerinin de olması gerekir. Bu bağlamda, söz konusu pozitif yükümlülükler, bazı durumlarda özel kişiler arasındaki uyuşmazlıklar da dâhil olmak üzere mülkiyet hakkının korunması için belirli tedbirlerin alınmasını gerektirmektedir.
Özel kişilerin mülkiyet haklarının çatıştığı durumlarda, her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğunca dengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir sonuca da yol açmaması gerekir. Olayın bütün koşulları ve taraflara tanınan tüm imkânlar ile tarafların tutum ve davranışları gözönünde bulundurularak menfaatların adil bir şekilde dengelenmesi sağlanmalıdır.
Bu kapsamda mahkemeler, dava açıldıktan sonraki makul bir süre içinde ön alım bedelinin, vadeli bir mevduat hesabına yatırılmasını sağlayarak yargı sürecinin hızlı işlememesinin taraflar üzerinde oluşturduğu olumsuz etkileri asgari seviyeye indirgeyerek mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlülüğü gerçekleştirmiş olacaklardır.
Somut olaya gelince; davacı dava dilekçesinde tapuda gösterilen satış bedeli üzerinden önalım hakkını kullanmak istediğini, davalı ise satış tarihi üzerinden uzun bir süre geçtikten sonra açılan davanın haksız menfaat temini oluşturduğunu, bu nedenle taşınmazın güncel bedelinin depo edilmesi gerektiğini iddia etmiştir.
Mahkemece, 04.12.2013 tarihinde yapılan satış nedeniyle açılan önalım davasında önalım bedeli ve masraflar toplamı olan 408.175,00 TL'nin 15.12.2015 tarihinde depo edilmesine karar verilmiş, resmi senette belirtilen bedel (19.02.2016 tarihinde) depo edildikten sonra davanın kabulüne karar verilmiştir.
Davalı vekili ise; mahkeme veznesine yatırılan bedelin nemalandırılmadığını, aradan geçen süre zarfında vekil edeninin faiz getirisinden mahrum bırakıldığını, resmi senetteki satış bedelinin değerinin azaldığını, objektif değer artışının gözetilmediğini, bedel depo edilirken bu hususların mahkemece dikkate alınmadığını belirterek hükmü temyiz etmiştir.
Somut olayda, önalım bedeli uygun bir sürede depo ettirilmemiş, 15.12.2015 tarihinde (nemalandırma işlemi yapılmaksızın) mahkeme veznesine yatırılmasına ilişkin depo kararı verilerek satış bedelinin değerinde meydana gelen azalmanın önüne geçilmemiştir.
Resmi satış sözleşmesindeki önalım bedelinin vadeli bir mevduat hesabında değerlendirilmemesi nedeniyle pay satın alan davalıyı fakirleştirecek, önalım hakkını kullanan davacıyı amaç dışında zenginleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılmalıdır.
Hakkın kullanılması hiçbir zaman davalının zararına olmamalıdır.
Dava konusu paya yönelik önalım bedelinin depo edildiği 19.02.2016 tarihi ile önalım bedelinin vadeli hesaba aktarıldığı tarih (olan 07.10.2020) arasında (4 yıl 7 ay 18 gün gibi) uzunca bir zamanın geçtiği; bu süre gözönüne alındığında, nemalandırılmayan satış tarihindeki miktarın depo edilmesi nedeniyle enflasyon oranında veya faiz getirisinden mahrum kalınması oranında davalının fakirleştiği, bir tarafın diğer taraf zararına azımsanamayacak derecede oransız bir çıkar sağladığı, bu durumun 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralına aykırı olacağı açıktır.
Mahkemece, davalı vekilinin talebi de göz önünden bulundurularak 30.12.2015 tarihi itibariyle resmi senetteki bedelin, satış masraflarıyla birlikte, vadeli bir mevduat hesabında depo edilmesine karar verilmesi gerekirken, sonraki bir tarihte (07.10.2020) nemalandırılarak yargılama sürecinin uzaması nedeniyle önalım bedelinde değer kaybına sebebiyet verilmiştir.
Mahkemece yapılması gereken, konusunda uzman bilirkişiden denetime elverişli şekilde rapor alınarak; resmi senette yazılı satış bedeli ile tapu masrafı toplamı olan 408.175,00 TL'nin 30.12.2015 tarihinden (depo ettirilen) bedelin vadeli hesaba aktarıldığı tarihe kadar nemalandırılması halinde ulaşacağı değer hesap ettirilerek, bu miktardan depo edilen miktar çıkarılarak aradaki farkın da depo edilen önalım bedeline ilavesi suretiyle karar vermektir.
Davacılar tarafından aradaki fark depo edildikten sonra işin esası hakkında bir hüküm kurulması gerekirken yazılı olduğu şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, kararın bu nedenle bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda (1) no’lu bentte açıklanan nedenlerle davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının REDDİNE, (2) no’lu bentte açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, 3.815,00 TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davacılardan alınarak davalıya verilmesine, peşin alınan harcın ilgiliye iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 10.05.2022 tarihinde oybirliği ile karar verildi.