Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2021/1415 Esas 2022/5313 Karar Sayılı İlamı

7. Hukuk Dairesi
MAHKEMESİ : Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi
İLK DERECE
MAHKEMESİ : Çaycuma 2. Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 30/04/2018 tarihinde verilen dilekçeyle önalım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil talep edilmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 13/01/2020 tarihli hükmün istinaf yoluyla incelenmesi davalı vekili tarafından talep edilmiştir. Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesince istinaf talebinin esastan reddine dair verilen kararın Yargıtayca duruşmalı olarak incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 20/09/2022 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalı vekili Av. ... ile karşı taraftan davacı vekili Av. ... geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklaması dinlendi. Açık duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içeriğindeki tüm kağıtlar incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü:
KARAR
I.DAVA
Davacı vekili, müvekkillerinin paydaşı olduğu dava konusu ... ada 64 parsel (yeni 752 ada 13 parsel) sayılı taşınmazda 31.10.2016 tarihinde 2/3 hissenin davalı tarafından satın alındığını, davacının önalım hakkını kullanmak istediğini, davalı adına olan payın iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili,davanın reddini savunmuştur.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
Mahkemece, davanın kabulü ile; dava konusu ...,... parselde kayıtlı davalı ... adına kayıtlı olan 2/3 hissenin tapusunun iptali ile davacı ... adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle, davacıya davetiyenin tebliğ edilmesinden 1 aylık kesin süre geçirilmesine rağmen önalım bedelinin ödenmediğini, yerel mahkemece verilen kesin sürenin amacına ulaşmadığını, davacının dava hakkını kötüye kullandığını, müvekkilinin davanın açıldığı 30/04/2018 tarihinden 31/12/2019 tarihine kadar ön alım bedelinin kasıtlı olarak geç yatırılması sonucu maddi kayıplara uğradığını, müvekkilinin maddi zararının tespit edilmediğini, kararın bu yönüyle eksik olduğunu belirterek yerel mahkeme kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalı vekilinin istinaf talebinin esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye  Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davalı vekili temyiz dilekçesinde özetle; mahkemece davacıya önalım bedelinin depo edilmesi hakkında kesin süre verilmesine rağmen önalım bedelinin depo edilmediğini, yerel mahkemece verilen kesin sürenin amacına ulaşmadığını, müvekkilinin davanın açıldığı 30/04/2018 tarihinden 31/12/2019 tarihine kadar ön alım bedelinin kasıtlı olarak geç yatırılması sonucu maddi kayıplara uğradığını, müvekkilinin maddi zararının tespit edilmediğini, kararın bu yönüyle eksik olduğunu hükmün bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, önalım hakkından kaynaklanan tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.
2. Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir.
3. Önalım davasında dava konusu payın satış bedeli ile ödenmesi zorunlu harç ve masrafların toplamından ibaret olan önalım bedelinin 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 734/2. maddesi gereğince hükümden önce mahkemece belirlenecek uygun bir zaman içinde depo edilmesi için davacıya süre verilmesi gerekir.
3. Değerlendirme
1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davalı vekilinin aşağıdaki bentlerin kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
2. Davalı vekilinin temyiz dilekçesinde satış tarihi üzerinden uzun bir süre geçtikten sonra önalım bedelinin depo edildiğini, güncel bedelinin depo edilmesi gerektiğine ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesinde;
2.1. Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.
2.2. 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 734. maddesi uyarınca "Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.
2.3. Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Kural olarak önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibaret olup bu bedelin dava açılırken hazır edilmesi ve mahkemece makul süre içinde mahkeme veznesine depo edilmesiyle birlikte vadeli bir hesapta değerlendirilmesi gereklidir.
2.4. Anayasanın "Mülkiyet hakkı" kenar başlıklı 35. maddesine göre, “Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.”
2.5. Anayasanın 35. maddesiyle, bireyin mülkiyet hakkının korunması konusunda devlete atfedilebilen müdahalelere yönelik sınırlamalar getirildiği gibi,  lafzında açık bir biçimde düzenlenmemiş ise de, üçüncü kişilerin müdahalelerine karşı korumasız bırakmaması için devlete birtakım pozitif yükümlülükler de yüklediği kabul edilmektedir.
2.6. Pozitif yükümlülüklerin ortaya çıkmasının nedeni, mülkiyet hakkına gerçek anlamda koruma sağlama amacıdır.
2.7. Anayasada, temel hak olarak güvence altına alınan mülkiyet hakkının gerçekten ve etkili bir şekilde korunabilmesi için yalnızca devletin müdahaleden kaçınması yeterli olmayıp, devletin negatif yükümlülükleri dışında pozitif yükümlülüklerinin de olması gerekir. Bu bağlamda, söz konusu pozitif yükümlülükler, bazı durumlarda özel kişiler arasındaki uyuşmazlıklar da dâhil olmak üzere mülkiyet hakkının korunması için belirli tedbirlerin alınmasını gerektirmektedir.
2.8. Özel kişilerin mülkiyet haklarının çatıştığı durumlarda, her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğunca dengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir sonuca da yol açmaması gerekir. Olayın bütün koşulları ve taraflara tanınan tüm imkânlar ile tarafların tutum ve davranışları gözönünde bulundurularak menfaatların adil bir şekilde dengelenmesi sağlanmalıdır.
2.9. Bu kapsamda mahkemeler, dava açıldıktan sonraki makul bir süre içinde ön alım bedelinin, vadeli bir mevduat hesabına yatırılmasını sağlayarak yargı sürecinin hızlı işlememesinin taraflar üzerinde oluşturduğu olumsuz etkileri asgari seviyeye indirgeyerek mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlülüğü gerekçekleştirmiş olacaklardır.
2.10. Somut olaya gelince; davalı temyiz dilekçesinde satış tarihi üzerinden uzun bir süre geçtikten sonra önalım bedelinin depo edildiğini, güncel bedelinin depo edilmesi gerektiğini iddia etmiştir.
2.11. Mahkemece, 31.10.2016 tarihinde yapılan satış nedeniyle açılan önalım davasında önalım bedeli ve masraflar toplamı olan 510.000,00 TL'nin 31.12.2019 tarihinde vadesiz hesaba depo edilmesine karar verilmiş 24.01.2020 tarihinde vadesiz hesaba yatırılan önalım bedeli vadeli mevduat hesabına yatırılmıştır. Resmi senette belirtilen bedel depo edildikten sonra davanın kabulüne karar verilmiştir.
2.12. Davalı vekili ise; dava konusu hisseyi davalının satın aldığı tarihten sonra, kurdaki değişiklikler nedeniyle resmi senetteki satış bedelinin değerinin azaldığını, bedel depo edilirken bu hususların mahkemece dikkate alınmadığını, güncel bedelinin belirlenmesi gerektiğini belirterek hükmü temyiz etmiştir
2.13. Somut olayda, önalım bedeli tensip tarihi itibariyle depo ettirilmemiş, satış tarihinden yaklaşık 3,5 yıl sonra yatırılmasına ilişkin depo kararı verilerek satış bedelinin değerinde meydana gelen azalmanın önüne geçilmemiştir.
2.14. Resmi satış sözleşmesindeki önalım bedelinin makul süre içerisinde depo edilmemesi ve vadeli bir mevduat hesabında değerlendirilmemesi nedeniyle pay satın alan davalıyı fakirleştirecek, önalım hakkını kullanan davacıyı amaç dışında zenginleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılmalıdır. Hakkın kullanılması hiçbir zaman davalının zararına olmamalıdır.
2.15. Dava konusu paya yönelik önalım davasının açıldığı tarih ile önalım bedelinin depo edildiği tarih arasında uzunca bir zamanın geçtiği; bu süre gözönüne alındığında, önalım bedelini zamanında depo etmeyerek kullanması nedeniyle davacının amacı dışında zenginleştirildiği, nemalandırılmayan satış tarihindeki miktarın depo edilmesi nedeniyle enflasyon oranında veya faiz getirisinden mahrum kalınması oranında davalının da fakirleştiği, bir tarafın diğer taraf zararına azımsanamayacak derecede oransız bir çıkar sağladığı, bu durumun 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralına aykırı olacağı açıktır.
2.16. Mahkemelerce, ön inceleme tarihi itibariyle resmi senetteki bedelin, satış masraflarıyla birlikte, vadeli bir mevduat hesabında depo edilmesine karar verilerek yargılama sürecinin uzaması nedeniyle önalım bedelinde meydana gelecek değer kaybının önüne geçilmesi sağlanmış olacaktır.
2.17. Mahkemece yapılması gereken, konusunda uzman bilirkişiden denetime elverişli şekilde rapor alınarak; resmi senette yazılı satış bedeli ile tapu masrafı toplamı olan 510.000,00 TL'nin öninceleme tarihi olan 15.10.2018 tarihinden bilirkişi incelemesi yapılan tarihe kadar nemalandırılması halinde ulaşacağı değer belirlenerek, bu miktardan depo edilen ve bankada mevcut bulunan (nemalı veya nemasız) miktar çıkarılarak aradaki farkın da depo edilen önalım bedeline ilavesi suretiyle karar vermektir.
2.18. Davacı tarafından aradaki fark depo edildikten sonra işin esası hakkında bir hüküm kurulması gerekirken yazılı olduğu şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.
2.19. Ayrıca dava konusu 78 ada 64 parsel 11.06.2021 tarihinde yüzölçümü ve cins değişikliği sebebiyle kapatılarak ... ada 13 parsel sayılı taşınmaz olmuştur.İnfaza elverişli olmayan şekilde kapatılan parsel hakkında hüküm kurulması doğru görülmemiş bu sebepler ile hükmün bozulmasına karar vermek gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle,
1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,
2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine GÖNDERİLMESİNE, peşin alınan temyiz karar harcının temyiz edene iadesine, 20.09.2022 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.