Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2021/5515 Esas 2022/5967 Karar Sayılı İlamı

     Özet:

Davacılar Kocaeli'de bulunan taşınmazdaki paylarını satan davalı hakkında önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil talebi ile dava açmıştır. Mahkeme davayı reddetmiş, fakat davacılar temyiz etmiştir. Bölge adliye mahkemesi, davalının kullanımına bırakılan ayrı bir alan olduğunu belirterek davacıların istinaf başvurusunu reddetmiştir. Temyize konu olan karar bozulmuş, davacıların taleplerine yönelik daha ayrıntılı bir inceleme yapılmasına karar verilmiştir.
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 373/1. maddesi önalım hakkını düzenlemektedir. Fiili taksim olgusunun varlığı halinde davanın reddi gerekirken, davalıya pay satanlar yönünden kullanılan bir yer olup olmadığı hususunda yeterli araştırma yapılmaması eksik inceleme kabul edilmiştir.

MAHKEMESİ : Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi
İLK DERECE
MAHKEMESİ : Kocaeli 4. Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacılar vekili tarafından, davalı aleyhine 01/08/2018 tarihinde verilen dilekçeyle önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil talep edilmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 12/11/2020 tarihli hükmün istinaf yoluyla incelenmesi davacılar vekili tarafından talep edilmiştir. Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesince istinaf talebinin esastan reddine dair verilen kararın davacılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içeriğindeki tüm kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü.
KARAR
Davacılar vekili, müvekkillerinin Kocaeli ili, İzmit ilçesi, Yenimahalle'de kain 3547 ada 4 parsel sayılı taşınmazında hissedar olduklarını ve taşınmaz üzerinde bulunan binanın maliki olduklarını, taşınmaz üzerindeki 2/3 hissenin 20/09/2017 tarihli satış işlemi ile davalı tarafa satılarak devir ve tescilinin yapıldığını öğrendiklerini, davalı ile diğer hissedarlar arasında gerçekleştirilen satışın usul ve yasaya uygun bir şekilde davacı müvekkillerine noter kanalı ile bildirilmediğini, davacıların kanuni şufa hakkını kullanmak istediklerini ve bu nedenle iş bu davayı açtıklarını beyanla, davalı adına kayıtlı 2/3 hissesinin iptali ile davacı müvekkiller adına eşit oranda tesciline karar verilmesini istemiştir.
Davalı vekili, davanın haksız ve kötü niyetli olarak açıldığını, taşınmazda tapulama yapılmadan önce paydaşlar arasında fiili taksimin yapıldığını ve yapılmış olan fiili taksime uygun olarak da gerek müvekkile paylarını satan hissedarların gerekse davacıların taşınmaz üzerinde tasarrufta bulunduklarını belirterek, davanın reddine karar verilmesi gerektiğini savunmuştur.
Mahkemece, fiili taksim olgusunun sabit olduğu, taşınmazın halen davalı ile davacılar ve tapu maliki ... ...'ın mirasçılarına intikal eden hisselerle kayıtlı olduğu, davacıların tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanmasının TMK'nın 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmayacağı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Hüküm, davacı vekili tarafından istinaf edilmiştir.
Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi'nce; "...davacıların taşınmazda paydaş olduğu ve taşınmazın üzerindeki dört katlı yapının davacıların miras bırakanı tarafından inşa edildiği, halihazırda yapının davacıların kullanımında olduğu, güney kısmında bulunan boş alanın ise eldeki dosyada dinlenen tanık beyanları ve ekli dosyadaki tanık beyanları dikkate alındığında diğer hak sahiplerinin kullanımına bırakıldığı, güneyde bulunan bu kısmın davacılara ait olmayıp davalıların izni ile kullanılabilen boş bir alan olduğu gözetildiğinde halihazırda davalılar tarafından inşaat yapılarak kullanılmasa dahi davalılara tahsis edilen ayrı bir alan olduğu..." gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge adliye mahkemesi kararı, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Önalım ... paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.
Önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıca zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Kötü niyet iddiası 14/02/1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir.
Bu açıklamalar ışığında somut olaya gelince; davalı vekilinin fiili taksim savunması nedeniyle yapılan keşif ve dosyada dinlenen tanık beyanlarına göre, davacıların kullanımında olan bir yer olduğu hususu sabit olsa da, davalıya pay satanlar yönünden taşınmazda kullanılan belli bir yer olup olmadığı hususu netleştirilememiştir. Nitekim ilk derece mahkemesi ve bölge adliye mahkemesi gerekçelerinde, davacının kullandığı yerin belli olduğu, geri kalan kısımların diğer hissedarların kullanımına bırakıldığı belirtilerek fiili taksimin varlığı kabul edilmiştir.
Oysa ki, yukarıda açıklanan fiili taksim ilkelerine göre, dava konusu taşınmazda yalnızca davacının kullandığı yerin belli olması yeterli olmayıp, davalıya pay satanların da kullandıkları yerin belli olması gereklidir. Mahkemece, davalıya yap satanlar yönünden kullanılan bir yer olup olmadığı hususunda; fiili taksim olgusu için açıklanan ilkelere göre bir araştırma yapılmadığından, eksik araştırma ve inceleme ile kurulan hükmün, bozulmasına karar verilmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 373/1. maddesi gereğince temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının KALDIRILMASINA, yerel mahkeme hükmünün BOZULMASINA, karardan bir örneğinin Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesine, dosyanın İLK DERECE MAHKEMESİNE GÖNDERİLMESİNE, peşin alınan harcın yatırana İADESİNE, 17/10/2022 tarihinde oybirliği ile karar verildi.