Taraflar arasındaki "kira bedelinin indirilmesi ve istirdat" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Bursa Asliye 4.Hukuk Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen 07.04.2005 gün ve 2003/222-2005/141 sayılı kararın incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 26.12.2005 gün ve 2005/13653-19152 sayılı ilamı ile; (“...Davacı şirket, çimento üretiminde kullanmış oldukları kalker hammaddesinin Hazinenin özel mülkiyetindeki taşocağından sağlanması için davalı ile daha önce 24.11.2002 tarihinde sona eren beş yıllık kira sözleşmesinin yapıldığını, süre bitiminden önce araziyi yeniden bir yıllık süre için kiralamak istediklerini davalıya bildirdiklerini, 18.12.2002 tarihli komisyon raporunda kira bedelinin yıllık 115.340.750.000 TL olması gerektiğinin belirlendiğini, buna rağmen davalının 03.01.2003 tarihli ihalede muhammen bedeli 500.000.000.000 TL üzerinden belirlediğini, kendilerinin de müzayaka halinde ihalede 500.100.000.000 TL. teklif vermek suretiyle 24.01.2003 tarihli sözleşmeyi imzalamak zorunda kaldıklarını ileri sürerek, kira bedelinin günün koşullarına ve özellikle komisyon raporuna uygun olarak, 115.340.750.000 TL"ye indirilmesine, ödenen ilk taksit bedeli olan 125.025.000.000 TL"nin de iadesine karar verilmesini istemiştir.
Davalı, kira bedelinin yüksek olmadığını, davacının serbest iradesiyle ihaleye katılıp sözleşmeyi imzaladığını, bu durumda uyarlama talep edilemeyeceğini öne sürerek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, davacının, üretimini sürdürebilmek için zorunlu olarak müzayaka halinde sözleşmeyi imzaladığı, bu nedenle kira bedelinin uyarlanmasını talep edebileceği kabul edilerek, yıllık 500.100.000.000 TL olan kira bedelinin bilirkişi raporları ve davacı talebi de dikkate alınarak, 115.340.750.000 TL olarak uyarlanmasına karar verilmiş; hüküm, davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Hazineye ait olan taşınmazın, taraflar arasında imzalanmış olan beş yıllık kira sözleşmesinin bitiminden sonra yeniden, bu kez bir yıllık süre ile 2886 sayılı Devlet İhale Kanununun 51/g maddesi uyarınca pazarlık usulü ile 500.000.000.000 TL tahmini kira bedeli üzerinden ihaleye çıkarıldığı, ihaleye tek istekli olarak katılan davacı tarafından 500.100.000.000 TL teklif verilerek, 24.01.2003 tarihinde taraflar arasında bir yıllık kira sözleşmesinin imzalandığı anlaşılmaktadır. Davacı, kira bedelinin yüksek olduğunu belirterek komisyon raporu uyarınca kira bedelinin yıllık 115.340.750.000 TL"ye uyarlanmasını talep etmiştir. Oysa ki Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki 197.400,00 m2"lik saha, taşocağı olarak kullanılmak üzere Hazine tarafından Devlet İhale Kanununun hükümlerine uygun olarak tahmin edilen kira bedeli üzerinden ihaleye çıkarılmış, davacı şirket tarafından da serbest irade ile teklif edilen bedel üzerinden, kendilerinde kalan ihale sonrasında 24.01.2003 tarihli sözleşme imzalanmış olup, ihale ile yapılan kira sözleşmelerinin açıklanan bu özelliği karşısında davacı şirketin ihale ile yükümlendiği kira bedelinin altında bir bedelle sonradan kira bedelinin uyarlanmasını istemesi mümkün değildir. Kaldı ki kira bedeli de bir yıl süreli olup, kısa süreli kira sözleşmelerinde kira bedelinin uyarlanması da talep edilemez. Bu itibarla mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken aksi düşüncelerle yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması usul ve yasaya aykırı olup bozma nedenidir...”) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
TEMYİZ EDEN: Davalı vekili
HUKUK GENEL KURULU KARARI
Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Dava, kira bedelinin indirilmesi ve istirdat istemine ilişkindir.
Davacı Bursa Çimento Fabrikası A.Ş.vekili; Bursa İli Kestel İlçesi Çataltepe Köyü sınırları içerisinde bulunan 197.400 m2. lik saha ile ilgili olarak daha önce, taraflar arasında beş yıl süreli bir kira sözleşmesi yapıldığını, kira süresinin 23.11.2002’de bittiğini, süre bitiminden önce davacının idareye arazinin bir yıllık kiralama işlemi için 18.11.2002 tarihinde müracaat ettiğini, bu müracaat üzerine oluşturulan komisyon tarafından yıllık kira bedelinin 115.340.750.000 TL. olması gerektiği yönünde rapor düzenlediğini; buna rağmen pazarlık usulüyle yapılan ihalede, tahmini kira bedelinin 500 milyar TL. olarak belirlendiğini, pazarlık görüşmesinde davacı şirket yetkililerine hiçbir karşı teklif, pazarlık ve irade kullanma hakkı tanınmadığını, ihtirazi kayıt koyma isteminin de reddedildiğini, ihtirazi kayıt konulacak olursa kiralamanın yapılmayacağı şeklinde tehditte bulunulduğunu; kira sözleşmesi yapılmadığı takdirde çimento üretiminin temel hammaddesi olan ve alternatifi de bulunmayan kalker malzemesi tedarik edilemeyeceği, üretim duracağı için, idare yetkilisinin bu tutumuna davacı yetkililerinin direnemediklerini, yıllık 500.100.000.000 TL. gibi fahiş bir bedeli içeren 24.01.2003 tarihli kira sözleşmesini müzayaka halinde imzalamak zorunda kaldıklarını; ivazlı sözleşmelerde karşılıklı edimler arasında bir denge bulunmasının zorunlu olduğunu, dava konusu kira sözleşmesinde davalının, kendisi ile eşit hak sahibi olmayan davacının müzayaka halinden faydalanıp, kira bedelini fahiş miktarda belirlemesinin M.K. nun 2. ve B.K.nun 21.maddesi hükümlerine aykırı düştüğünü, taraflar arasında çıkar dengesi bulunmadığını, bu durumun sözleşme taraflarının amacına, objektif iyiniyet, hakkaniyet ve nesafet ilkelerine aykırı olduğunu; Komisyon raporunda belirlenen kira bedeli 115.340.750.000 TL. iken, idarenin dayatma ile kabul ettirdiği 500.100.000.000 TL. kira bedelinin hiçbir yasal dayanağı olmadığını; müzayaka halinden dolayı, B.K.nun gabine ilişkin hükmü çerçevesinde davacı kiracının korunması gerektiğini, M.K.nun 2.maddesi uyarınca pek fahiş kira bedelinin adil hale getirilmesi için sözleşmeye hakimin müdahalesinin zorunlu hale geldiğini ileri sürerek, kira sözleşmesinin bedele ilişkin hükümlerinin hakimin müdahalesi yolu ile revizyonuna, kira bedelinin tesbit kriterlerine, günün koşullarına, adalet, hakkaniyet ve nesafet ilkelerine ve özellikle komisyon raporuna uygun şekilde 115.340.750.000 TL. ye indirilmesi suretiyle sözleşmedeki edimlerin dengeli hale getirilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı Bursa Defterdarlığı (Hazine) vekili, kira bedelinin 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 4. ve 9.maddelerindeki düzenlemelere uygun şekilde, Bursa’da daha önce aynı amaçla kullanılmak üzere kiraya verilen taşocaklarının kira bedelleri emsal alınarak tespit edildiğini, taşınmazın yıllık 500 milyar TL. tahmini kira bedeli üzerinden ihaleye çıkarıldığını, tek istekli olarak iştirak eden davacı şirket yetkililerince teklif edilen 500.100.000.000 TL. bedel üzerinden ihalenin yapıldığını, tahmini bedelin yüksek olmadığını, teklif edilen bedelin tahmini bedelden aşağı olması halinde ihalenin yapılamayacağını, davacı şirketin hür irade ile ihaleye katılıp teklif verdiğini ve daha sonra da sözleşme imzaladığını, iddia edildiği gibi baskı ya da dayatmanın mevcut olmadığını belirtmiştir.
Yerel Mahkemece verilen; davacı şirketin kira sözleşmesini müzayaka halinde olduğu için imzalamak zorunda kaldığı, o nedenle sözleşmenin günün şartlarına uyarlanmasını talep edebileceği, 17.03.2004 tarihli bilirkişi raporunda belirlenen yıllık kira bedeli 44.931.137.700 TL.nin davacı talebinden daha az olduğu gerekçesine dayalı; davanın kabulüne, yıllık kira bedelinin taleple bağlı kalınmak suretiyle 115.340.750.000 TL. olarak tespitine, 2003 yılı kira bedelinin tamamı ödendiğinden, fazla ödenen 125.025.000.000 TL.nin istirdadına dair karar, Özel Dairece yukarıdaki gerekçeyle bozulmuş; Yerel Mahkeme gerekçesini tekrarlayıp, genişleterek önceki kararında direnmiştir.
Bursa Kestel İlçesi Çataltepe Köyü sınırları içerisinde bulunan, Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerden olduğu dava konusu kira sözleşmesinde açıklanan 197.400 m2. lik sahanın, daha önce, taraflar arasındaki beş yıl süreli kira sözleşmesiyle 24.11.1997 tarihinden itibaren davacıya kiraya verildiği; Bursa Defterdarlığı Milli Emlak Müdürlüğü’nün, davacı şirkete gönderdiği 05.11.2002 tarihli yazıyla, beş yıllık kira süresinin 23.11.2002 tarihinde biteceğini bildirerek, kiralananın anılan tarihte kendisine teslimini istediği, davacı şirketin, 18.11.2002 günlü dilekçeyle sahanın aynı şekilde kullanılmak üzere bir yıl süreyle yeniden kendisine kiralanmasını istemesi üzerine oluşturulan komisyonun, yıllık kira bedelinin 115.340.750.000 TL. olması gerektiği yönünde rapor düzenlediği, ancak, davalının KDV hariç 500 milyar TL. tahmini kira bedeli üzerinden pazarlık usulü ile ihale yaptığı, buna sadece davacı şirketin katıldığı, sonuçta taraflar arasında davaya konu, yıllık 500.100.000.000 TL. kira bedelini içeren 24.1.2003 tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesinin imzalandığı çekişmesizdir.
Görülmekte olan dava, sözleşmeden yaklaşık bir ay sonra 28.02.2003 günü açılmıştır.
Yerel Mahkeme, davayı, sözleşmeden sonra ortaya çıkan beklenmedik ve olağanüstü koşullar nedeniyle işlem temelinin çökmesi olgusuna dayalı, kira bedelinin günün koşullarına uyarlanması istemine ilişkin bir uyarlama davası olarak nitelendirmiş; gerek önceki ve gerekse direnme hükmünü bu nitelendirme çerçevesinde vardığı sonuca göre kurmuş; Özel Dairenin bozma ilamında da, davadaki istemin uyarlamaya ilişkin bulunduğu kabul edilmiştir.
Belirtilmelidir ki, kira bedelinin uyarlanması istemine ilişkin bir davanın varlığından söz edilebilmesi için; davayı açan tarafın, kira sözleşmesinin kurulduğu anda edimler arasında denge bulunduğunu, ancak, bu dengenin sözleşmeden sonra ortaya çıkan, taraflarca başlangıçta öngörülemeyen olağanüstü koşullar nedeniyle aşırı ve açık bir biçimde bozulduğunu, işlem temelinin sonradan meydana gelen bu nedenlerden dolayı çöktüğünü, sözleşmeyi aynı koşullarla sürdürmesinin kendisi için katlanılamaz bir durum yarattığını ileri sürmüş olması; kısaca, davadaki iddia ve istemini, sözleşmenin kurulmasından sonraki dönemde gerçekleşen olgulara dayandırması zorunludur.
Sözleşmenin kurulması aşamasında edimler arasında dengesizlik bulunduğu yönündeki iddiayla açılmış bir davanın, kira bedelinin uyarlanması istemine ilişkin bulunduğu kabul edilemez.
İçeriği yukarıda geniş bir şekilde açıklanan dava dilekçesine göre, görülmekte olan davadaki iddia, dava konusu kira sözleşmesinin düzenlendiği aşamada davacı kiracının müzayaka altında olduğu, fahiş bir kira bedelini içeren sözleşmeyi müzayaka hali nedeniyle imzalamak zorunda kaldığı, sözleşmenin kurulması aşamasında edimler arasında aşırı bir dengesizlik bulunduğu, davalının aşırı yararlandığı yönündedir. Bu iddiaya dayalı olarak, kira bedelinin makul düzeye indirilmesi istenilmiştir.
O halde, eldeki davanın bir uyarlama davası olmadığının; kira bedelinin indirilmesi yönündeki davacı isteminin, müzayaka iddiasına ve gabin hukuksal nedenine dayandırıldığının kabulü zorunludur.
Borçlar Kanunu’nun 21.maddesi hükmüne göre, bir sözleşmede karşılıklı edimler arasında açık bir oransızlık var ve bir tarafın aşırı yararlanması (gabin) diğer tarafın müzayaka halinde bulunmasından yararlanılmak suretiyle gerçekleşmiş ise, müzayaka halindeki taraf, sözleşme tarihinden itibaren bir yıl içerisinde sözleşmeyi feshederek, verdiğini geri isteyebilir.
Bu hüküm, sözleşmeyi müzayaka halinde iken imzaladığını, diğer taraf yönünden aşırı yararlanmanın (gabinin) söz konusu olduğunu ileri süren tarafa, sadece, bir yıllık süre içinde sözleşmeyi feshetme ve eğer verdiği bir şey varsa, onu geri isteme hakkını tanımakta; bunun dışında başkaca herhangi bir hak öngörmemektedir.
Somut olayda, davacı kiracı, davasını müzayaka iddiasına (gabin hukuksal nedenine) dayandırdığına göre, sadece ve ancak, davalı ile arasındaki kira sözleşmesini feshetmek ve sözleşme nedeniyle davalıya verdiğini geri istemek hakkına sahiptir.
Oysa, davadaki istek, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin feshine değil, tam tersine, sözleşmenin ayakta tutulmasına, ancak kira bedelinin belirli bir miktara indirilmesine yöneliktir. Yukarıda açıklanan hukuki durum karşısında, böylesi bir davanın dinlenmesine olanak yoktur.
Hal böyle olunca, Yerel Mahkemece, sonucu itibariyle aynı yönde olan bozmaya uyularak, davanın reddine karar verilmesi gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozulmalıdır.
S O N U Ç : Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının yukarıda açıklanan nedenlerle H.U.M.K.nun 429.maddesi gereğince BOZULMASINA, 13.12.2006 gününde oybirliği ile karar verildi.
.