Yargıtay 4. Hukuk Dairesi 2021/22795 Esas 2022/8553 Karar Sayılı İlamı

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasındaki tazminat istenmesi üzerine mahkemece yapılan yargılama sonunda; asıl ve birleşen davaların reddine dair verilen 10.06.2021 günlü kararın Yargıtay’ca incelenmesi asıl ve birleşen davada davacı tarafından süresi içinde istenilmekle temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra tetkik hakimi tarafından hazırlanan rapor ile dosya içerisindeki kağıtlar incelenerek gereği görüşüldü.
K A R A R
Davacı, kendisi tarafından davalıya kiralanan taşınmazın kebap dükkanı olarak kullandığını, davalıya bacanın yetersiz olduğunu söylemesine rağmen davalının kendisine masraf çıkmaması için yeni baca yaptırmadığını, taktığı aspiratöründe yetersiz kalması nedeniyle dava konusu taşınmazın çatısında bulunan döşemelerin yanması sonucu yangın çıktığını, yangın sebebiyle diğer dairelerinde kullanılamaz hale geldiğini ve kiracılarının daireleri boşalttıklarını beyan ederek asıl davada dairelerin 18 ay boş kalması ve kiraya verememesi nedeniyle uğramış olduğu maddi zararın, birleşen dava da iş yerinde meydana gelen yangından dolayı apartmanının yanması ile meydana gelen zararın davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı, davanın zamanaşımına uğradığını, yangından dolayı müvekkiline atfedilecek bir kusurun bulunmadığını, müvekkilinin sorumlu olduğuna dair iddianın ispat edilemediğini, davacının söz konusu taşınmazın bakım ve onarımları eksik yaptığını, mal sahibi olmadığı için davacının bu davayı açmakta hukuki yararı da bulunmadığını ileri sürerek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece; davaya konu haksız fiilin 14/02/2009 tarihinde meydana geldiği, kiracılarında bu tarihte taşınmazı boşalttığı, fiil ve failin öğrenildiği 14/02/2009 tarihinden itibaren 1 yıl geçirildikten sonra davanın açıldığı gerekçesi ile, davanın zamanaşımından reddine karar verilmiştir.
Hükmün davacı vekilince temyizi üzerine Dairemizin 10/11/2015 tarihli ve 2015/11879 esas 2015/12706 karar sayılı ilamı ile davalının davacıyı taksirle yangına sebep olmakla suçladığı, bu suç yönünden ceza yasasında öngörülen ceza itibari ile zamanaşımı süresinin sekiz yıl olduğu, dava tarihinde olay tarihinden itibaren uzamış ceza zamanaşımı süresinin dolmadığı anlaşıldığından mahkemece işin esası incelenerek sonucuna göre karar verilmesi gerektiği gerekçesi ile hükmün bozulmasına karar verilmiştir. Mahkemece bozma ilamına uyulmasına karar verilerek yapılan yargılamada; dava konusu taşınmazdaki bağımsız bölümler davacı tarafından kiraya verilmiş ise de, davacının tapuda malik olan kişi olmadığı, dava konusu taşınmazın intifa hakkı kendisinde kalmak kaydıyla dava dışı çocuklarına devrettiği, davacının, intifa hakkı nedeniyle bu davaları açtığı kabul edilse bile, 6098 Sayılı Borçlar Kanunu'nun 69.maddesinde düzenlenen bina ve yapı eseri malikinin sorumluluğu, kusursuz sorumluluk türü olan özen (olağan sebep) sorumluluğu olduğu, bina malikinin sorumlu olması için bakım eksikliği veya yapılıştaki bozukluktan herhangi birinin varlığının yeterli olduğu, bu nedenle davacının, lokanta olarak kullanılan bağımsız bölümün bacasının gerek yapım bozukluğu ve gerekse bakım eksikliğinden kaynaklı sorumluluğunun söz konusu olduğu, binadaki diğer maliklerin, kiracılarının ya da davacının kiraya verdiği şahısların kusurlu olduklarının tespit edilemediği, bu nedenle davalı kiracının somut olaydaki eylemi davacının sorumluluğunu ortadan kaldıracak derecede illiyet bağını kesecek bir eylem niteliğinde olmadığı, bina maliki olan davacının ortaya çıkan bütün zararlarda sorumluluğun kendisine ait olduğu gerekçeleri ile asıl davanın ve birleşen davaların ayrı ayrı reddine karar verilmiş; hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.
Dava, yangın nedeniyle davacının kiraya verdiği taşınmazda oluşan hasar bedeli ile mahrum kalınan kira bedelinin yangın olayında kusurlu olduğu iddia olunan davalıdan tahsili istemine ilişkindir.
Bilindiği üzere; Türk Medeni Kanunu 794. maddesinde; "İntifa hakkı, taşınırlar, taşınmazlar, haklar veya bir malvarlığı üzerinde kurulabilir. Aksine düzenleme olmadıkça bu hak, sahibine, konusu üzerinde tam yararlanma yetkisi sağlar. 795. madesinde “ İntifa hakkı, taşınırlarda zilyetliğin devri, alacaklarda alacağın devri, taşınmazlarda tapu kütüğüne tescil ile kurulur." 803. maddesinde; "İntifa hakkı sahibi, hakkın konusu olan malı zilyetliğinde bulundurma, yönetme, kullanma ve ondan yararlanma yetkilerine sahiptir. " düzenlemeleri bulunmaktadır.
İntifa hakkı, başkasına ait bir eşya, hak veya mal varlığı üzerinde belirli bir kişiye tam olarak yararlanma olanağı sağlayan bir irtifak türüdür. Kuşkusuz intifa hakkı sahibinin eşya üzerinde oluşan saldırının kaldırılmasını ve elatmanın önlenmesini istemesi olanaklıdır.
Somut olayda; davaya konu taşınmazda 05.04.2001 tarihinde davacı lehine intifa hakkı kurulmuş olduğu, tapu kaydında intifa hakkı süresi belirtilmemiştir. Taşınmazın ise davacı intifa hakkı sahibi tarafından 20.03.2008 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile davalıya kebap salonu işletilmek üzere kiralandığı anlaşılmaktadır. Davacı intifa hakkı sahibi, davalının taşınmazdaki faaliyetleri sonucu kusurlu hareketi sebebi ile yangına sebebiyet verildiğini ileri sürerek, taşınmazda oluşan zararının davalı tarafça tazmin edilmesi talebinde bulunmuştur.
Mahkemece; davacının tapuda malik olmadığı, dava konusu taşınmazın intifa hakkı kendisinde kalmak kaydıyla dava dışı çocuklarına devrettiğinin sabit olduğu belirtilmiş ise de; TMK' nun 803. maddesi uyarınca intifa hakkı sahibi, hakkın konusu olan malı zilyetliğinde bulundurma, yönetme, kullanma ve ondan yararlanma hakkına sahip olup, bu haklarını üçüncü kişilere karşı da ileri sürebilir. Davacı lehine tesis edilmiş intifa hakkı tapu kütüğüne tescil edilmiş ve davacı sınırlı ayni hak kazanmış olduğundan bu hakkını üçüncü kişi konumunda bulunan davalıya karşı ileri sürebilir. Davacının kira ilişkisi kurulmadan önce intifa hakkı sahibi olduğu ve dava tarihi itibarıyla intifa hakkı sahibi olarak dava açmakta haklıdır. Kira sözleşmesi kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Bu tanımdan da anlaşılacağı üzere kira sözleşmesi karşılıklı edimleri içeren bir sözleşmedir.
Kira sözleşmesinde kiracının asli edim yükümü, kira bedelinin ödenmesi; kiraya verenin asli edim yükümü ise, kiralananı kira süresince kiracının kullanımına hazır bulundurmasıdır. Kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihte yürürlükte bulunan mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu (BK)’nun 249. maddesine göre (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 301) “Mucir, mecuru akitten maksut olan kullanmağa salih bir halde müstecire teslim etmek ve icar müddeti zarfında bu halde bulundurmak ile mükelleftir.” Kiraya verenin teslim borcunu yerine getirmesi tek başına asli edim yükümlülüğünü yerine getirmesi anlamına gelmemekte olup sözleşme süresince de kiralananı kullanıma elverişli bir şekilde bulundurmakla yükümlüdür. Ayrıca BK.nun 258/2 maddesi gereğince "Mecurun alelade kullanılması için muktazi tathir ve ıslah masrafı müstecire ve tamir mucire aittir." Bu durumda, davalı kiracının kiralananın her türlü bakım ve onarımından sorumlu olduğu kabul edilemez.
Öte yandan anılan Borçlar Kanunu'nun 58. maddesinde düzenlenen bina ve yapı eseri malikinin sorumluluğu, kusursuz sorumluluk türü olan özen (olağan sebep) sorumluluğudur. 818 sayılı BK'nun 58/1. maddesinde "Bir bina veya imal olunan herhangi bir şeyin maliki, o şeyin fena yapılmasından yahut muhafazadaki kusurundan dolayı mesul olur" denilmektedir. Bina veya yapı eseri malikinin sorumluluğu yapı eserinin yapımındaki bozukluğa veya bakımındaki eksikliğe dayanmaktadır. Sorumluluğun doğmasında, yapılıştaki bozukluk- bakım eksikliği ayrımının bir önemi bulunmamaktadır. Zira, malikin sorumlu olması için bakım eksikliği veya yapılıştaki bozukluktan herhangi birinin varlığı yeterli görülmektedir. Her iki olasılıkta da yalnızca malikin sorumluluğu söz konusu olmaktadır.
Bina veya yapı eseri malikinin sorumlu tutulabilmesi için; yapım bozukluğu veya bakım eksikliğinden zararın doğması, yapım bozukluğu veya bakım eksikliği ile zarar arasında uygun illiyet bağının bulunması yeterlidir. Bina veya yapı eseri malikinin sorumluluğu bakımından bulunması zorunlu unsur olan illiyet bağı yönünden ise, bu bağın kesilmesine yol açacak sebeplerin somut olayda gerçekleşmemiş olması gereklidir. İlliyet bağını kesen sebepler ise; mücbir sebep, zarar görenin ya da üçüncü kişinin ağır kusurudur. Zarar, aradaki illiyet bağını kesecek derecede bir mücbir sebepten, zarar görenin ya da üçüncü bir kişinin kusurundan doğmuş ise yapı malikinin sorumluluğu söz konusu olmaz (bu yönde, HGK'nun 29.11.2017 tarih, 2017/3-439 Esas ve 2017/1463 Karar sayılı ilamı). Kiracıların sorumluluğu ise zarar görene karşı haksız fiil sorumluluğuna dayanmaktadır.
Somut olaya bakıldığında ise; davacının intifa hakkı sahibi olduğu 5 katlı taşınmazın zemin katında bulunan davalının kiracı olarak işlettiği kebap salonunun sac bacasının içinde biriken yağların tutuşması ile çatıda başlayan ve alt katlara yayılan yangının hasara yol açtığı, avacının intifa hakkı sahibi olarak taşınmazda bulunan daire ve dükkanı kiralamak suretiyle işlettiği; yangının sebep olduğu iddia edilen iş yerinde faaliyet gösteren davalının zemin katı kiracı olarak kebap dükkanı kullandığı anlaşılmaktadır.
Mahkeme tarafından, yangının binanın alt katında bulunan ve davacının kiracısı tarafından işletilen kebap salonundaki bacadan kaynaklandığı konusunda ihtilaf olmadığı, davacının, lokanta olarak kullanılan bağımsız bölümün bacasının gerek yapım bozukluğu ve gerekse bakım eksikliğinden kaynaklı sorumluluğu olduğu, binadaki diğer maliklerin, diğer maliklerin kiracılarının ya da davacının kiraya verdiği şahısların kusurlu olduklarının tespit edilemediği benimsenmiş ise de bu değerlendirme eksiktir. Davalının kullandığı işyerine ait kira sözleşmesi incelenerek; bu sözleşme gereği, işyerlerinin kiraya veriliş ve kullanım amacı, işyerlerinin kiralandığı tarihteki durumu ile yangın olayının gerçekleştiği tarihteki kullanım şekli dikkate alınmak suretiyle, işyerin de kiracı olan davalının sözleşmeye uygun kullanılıp kullanılmadığı hususunda gerekli irdeleme yapılıp davacı bina malikinin sorumluluğunun incelenmesi gerekir.
Diğer taraftan, dosya arasına alınan tarafları ve dava konusu aynı olan Gaziosmanpaşa 1.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2009/203 esas sayılı dosyasında davanın açılmamış sayılmasına dair karar verildiği ve bu yargılama sırasında yapılan keşif neticesinde alınan 12.05.2011 tarihli bilirkişi heyeti raporunda; davacı kiraya verenin binanın bakım ve onarımını özellikle de bacanın inşai bakımını yaptırmadığından %50 kusurlu, davalı kiracının ise Binaların Yangından Korunması Hakkındaki Yönetmelik’in 58. Maddesinin 10.bendinde belirtildiği üzere “odun ve kömür gibi katı yakıtlar ile yüksek oranda is bırakan sıvı yakıtlar kullanıldığı takdirde, borular ayda bir, bacalar ise iki ayda bir temizlenir.” şeklinde tespitler yapıldığı görülmektedir. Taşınmazın maliki olan davacının binada oluşabilecek yangın riskine karşı, Yangın Yönetmeliği gereği alması gerekli önlemleri alıp almadığı ile binanın mimari yapısının yangındaki etkisine ilişkin uzman bilirkişiden rapor undaki bu tespitler karşısında, davalı bina malikinin binanın yapım ve bakımı konusunda eksiği olmadığının kabulü mümkün görünmemektedir.
Açıklanan hukuki ve maddi vakıalar karşısında mahkemece; davacının intifa hakkı sahibi olarak kiraya verdiği binadaki dükkanı kiracı olarak kullanan davalı ile yaptığı kira sözleşmesi göz önünde bulundurularak; yangının çıkış sebebinin yangının çıkış sebebinin belirlenmesi ve bunda kiracı davalının sorumluluğu olup olmadığı değerlendirilerek, kiraya veren davacının, kira sözleşmesine uygun kullanım konusunda kiracıları üzerinde denetim yetki ve sorumluluğunu yerine getirip getirmediğinin araştırılması; dosya arasında bulunan bilirkişi raporundaki tespitler de gözetilmek suretiyle, tarafların kusur durumunu belirleyen, ayrıntılı, açıklayıcı, hüküm kurmaya elverişli ve Yargıtay denetimine uygun, tarafların itirazlarını karşılayacak şekilde rapor alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile karar verilmesi doğru görülmemiş, asıl ve birleşen davanın bu nedenlerle bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Temyiz edilen kararın yukarıda açıklanan nedenle davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde temyiz eden davacıya geri verilmesine, 09/06/2022 gününde oybirliğiyle karar verildi.