Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2021/1277 Esas 2022/2349 Karar Sayılı İlamı

     Özet:

Davacı ile davalılar arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmış, ancak sözleşmeye uymayan yüklenici şirket nedeniyle taşınmazın üzerinde ipotek tesis edilmiş ve daha sonra bir diğer davalı şirkete devredilmiştir. Davacı, sözleşmenin geriye etkili olarak feshedilmesi, taşınmazın tescili ve tazminat istemiyle dava açmıştır. İlk derece mahkemesi davayı kabul ederek, taşınmazın davacılar adına tescilini ve sözleşmenin geriye etkili olarak feshini kararlaştırmıştır. İstinaf başvurusu sonucunda ise davalı ...Ş. vekilinin başvurusu reddedilirken, davalı ... Saatçilik..Ltd. Şti. vekilinin başvurusu kabul edilerek ilk derece mahkemesi kararı bu yönden düzeltilmiştir. Ancak dava konusu taşınmazın tevhidi neticesinde oluşan herbir parselle ilgili ayrı ayrı yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri dikkate alınmadan taraf teşkili sağlanmadan hüküm kurulması nedeniyle karar bozulmuştur.
Kanun Maddeleri:
- TMK'nın 692. maddesi: paylı taşınmaz malın özgülendiği amacın değiştirilmesi oybirliği ile kararlaştırılmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır.
- TMK'nın 1023. maddesi: iyi niyetli satın alan, satıcının tapu sicilindeki sahiplik veya başka bir aynı hak kaydı nedeniyle satın alma bedelini geri alma hakkına sahiptir.

MAHKEMESİ : Konya 1. Asliye Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davalı ...Ş. yönünden istinaf başvurusunun esastan reddine, davalı ... Saatçilik Optik Hediyelik Eşya Dayanıklı Tüketim Malları Sarrafiye San. Tic. Ltd. Şti. yönünden kabulüne; Konya 1 AHM'nin 2019/142 E. Sayılı davanın kabulüne yönelik verilen hüküm davalı ...Ş. vekili ve davalı ... Saatçilik Ltd. Şti. vekilince duruşmalı olarak ayrı ayrı temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. 22.03.2022 gününde duruşmalı temyiz talebinde bulunan davalı ... Saatçilik Optik. Ltd. Şti vekili Avukat ... temyiz talebinde bulunan davalı ...Ş. vekili Avukat ..., davalı ... ve ... Ltd. Şti vekili Avukat Yasin Turan ile davacılar vekili Avukat ... geldiler. Duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten ve temyiz dilekçesinin süresinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. K A R A
Davacı vekili, müvekkili ile davalı ... ve Sıva Yakıtları...Ltd. Şti. arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, davalı yüklenicinin aradan uzunca bir süre geçmiş olmasına rağmen halen inşaata başlamadığını, sözleşmeye dayalı olarak yükleniciye devredilen taşınmaz üzerine, yüklenicinin borçları nedeniyle davalı ...Ş. lehine ipotek tesis edildiğini, daha sonra taşınmazın diğer bir davalı ... Saatçilik Optik..Ltd. Şti.‘ye devredildiğini, yüklenici edimini yerine getirmediğinden davalıların taşınmaz üzerinde hak sahibi olmadıklarını ileri sürerek, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshini, taşınmazın, tüm takyidatlarından ari olarak, müvekkilleri adına tescilini, bu talebin kabul edilmemesi halinde, sözleşme kapsamında müvekillerine verilecek daireler için fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 79.900,00 TL’nin ve 100,00 TL gecikme tazminatının davalı yükleniciden tahsilini talep ve dava etmiştir.
Davalı ...Ş. vekili, davalı yüklenici şirketin borçları nedeniyle tapu siciline güvenerek ipotek tesis edildiğini, kredi verilirken alınan ekspertiz raporunda, ipotek tesisine engel bir durum tespit edilmediğini savunarak, davanın reddini istemiştir.
Davalı ... Saatçilik..Ltd. Şti. vekili, tapuda malikin tasarruf yetkisini kısıtlayan bir şerh bulunmadığını, iyiniyetli müvekkilinin iktisabının korunması gerektiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.
Davalı yüklenici şirket, davaya cevap vermemiştir.
İlk derece mahkemesince, yerleşik Yargıtay içtihatları uyarınca, yükleniciye devredilen pay avans niteliğinde olduğundan ve yüklenici edimine yerine getirmediğinden, alacağın temliki hükümleri gereği, ondan pay devaralan diğer davalıların hak sahibi olmalarının mümkün olmadığı, böyle bir durumda TMK’nın 1023. maddesindeki iyiniyet kuralından faydalanamayacakları gerekçesiyle, sözleşmenin geriye etkili olarak feshine, dava konusu taşınmazların hisseleri oranında davacılar adına tesciline karar verilmiştir.
İlk derece mahkemesi kararına karşı, davalı ...Ş. ve ... Saatçilik..Ltd. Şti. vekilince istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine, Konya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesince, davalı ...Ş. vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine, davalı ... Saatçilik..Ltd. Şti. vekilinin istinaf başvurusunun yargılama giderleri yönünden kabulü ile ilk derece mahkemesi kararı bu yönden düzeltilerek, yeniden esas hakkında hüküm tesis edilmiştir.
Kararı, davalı ...Ş. ve davalı ... Saatçilik Ltd. Şti. vekilleri temyiz etmiştir.
1-Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi, tapu iptali ve tescil ile tazminat istemine ilişkindir.
TMK'nın 692. maddesi gereğince, paylı taşınmaz malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi olağanüstü tasarruflardan sayıldığından, oybirliği ile aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Öncelikle sözleşme konusu taşınmaz üzerine arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılabilmesi ve yapılan sözleşmenin paydaşları ve yükleniciyi bağlayıcı olması için tüm paydaşlarca ya da yetkili temsilcilerince sözleşmenin imzalanmış olması veya yapılan sözleşmeye "onay" verilmesi zorunludur.
Somut olayda, dava konusu taşınmazın birden fazla parselin tevhidi neticesi oluştuğu ve temyiz incelemesi için dairemize gönderilmiş dosyalar içeriğinden tevhide konu herbir parsel bakımından ayrı ayrı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri yapılmış olduğu anlaşılmıştır.
Sözleşmenin feshi ya da iptali davası da TMK 692 anlamında "olağanüstü tasarruf"niteliğinde olduğundan, ve sözleşmelerden birinin feshi halinde tevhit öncesi tüm parsel maliklerinin hukuki durumları bu fesihten etkileneceğinden, mahkemece tevhit öncesi tüm arsa maliklerinin davada zorunlu dava arkadaşı sıfatı bulunduğu dikkate alınarak, HMK'nın 59. ve 60. madde hükümleri de gözetilerek, davaya dahil edilmeleri için davacı yana önel verilip, taraf teşkili sağlandıktan sonra iddia ve savunma üzerinde durularak, toplanan deliller çerçevesinde bir değerlendirme yapılıp sonucuna uygun karar verilmesi gerekmektedir.
Bu bağlamda, işbu dava dosyası ile yine temyiz incelemesi için Dairemize gönderilmiş olan Konya 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2019/452 Esas sayılı dosyasının birleştirilmesi, aynı doğrultuda açılmış başkaca davalar da var ise tümü hakkında birleştirme kararı verilmesi, dava açmamış maliklerin tespit edilmesi durumunda, bunların da davacı yahut davalı safhında davaya katılmaları neticesinde, yukarıdaki açıklamalar doğrultusunda inceleme yapılması gerekirken, taraf teşkili sağlanmaksızın işin esası değerlendirilerek hüküm kurulması doğru olmamıştır.
2-Bozma nedenine göre, davalılar vekillerinin diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine gerek görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, davalı ... Saatçilik Ltd. Şti. vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, Konya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesinin, 27.01.2021 tarihli, 2021/18 Esas, 2021/132 Karar sayılı kararı kaldırılarak, ilk derece mahkemesi kararının BOZULMASINA, (2) numaralı bentte açıklanan nedenle, davalılar vekillerinin diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına, Yargıtay duruşmasında vekille temsil olunan davalılar ... Saatçilik Ltd. Şti. ve ... Bank A.Ş. yararına takdir olunan 3.815,00 TL duruşma vekalet ücretinin davacıdan alınarak bu davalılara verilmesine, HMK 373/1 maddesi gereğince dosyanın ilk derece mahkemesine, karardan bir örneğin ilgili Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 21.04.2022 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.